开发成本与费用支出核算(编辑修改稿)

开发成本与费用支出核算(编辑修改稿)内容摘要：

利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应记入“开发成本 配套设施开发成本”成本项目，并记入“开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方，此类配套实施一般包括会所、银行、邮局、游泳馆、体育馆等。  对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。  上述配套设施完工后，一般按以下规定进行处理：  ①由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。  ②由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本。 六、开发间接费  （一）开发间接费的组成和核算  开发间接费是指企业为组织和开发项目而发生的各项间接费用，这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其应为哪一项开发产品所负担，因而无法将它直接计入各项开发产品成本。 为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。  一般情况下，开发间接费包括以下内容：  （ 1）工资。  （ 2）福利费。  （ 3）保险费。  （ 4）职工住房公积金。  （ 5）劳动保护费。  （ 6）折旧费。  （ 7）办公费。  （ 8）周转房摊销。  （ 9）资本化利息支出。  （ 10）其他费用。  从上述开发间接费的明细项目中，可以看出开发间接费属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而同比例地增减。 但就单个开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单个开发产品应分摊的费用随之减少；反之，开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。 （二）资本化利息支出  按照新 《 企业会计准则 》 规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。  符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产，具体到房地产企业而言，就是企业开发的商品房、土地和投资性房地产等。  借款费用只有同时满足下列条件的，才能开始资本化：  ①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；  ②借款费用已经发生；  ③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。  在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，应当根据所借款项的性质不同而分别处理：  ①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；  ②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。  对于借款所发生的辅助费用，也不能一概而论，而是需要根据所借款项的性质而区别对待：  ①专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；  ②在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益；  ③一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。  [例 62]某房地产开发企业于 2020年 7月竞拍购得一块土地，并于次月启动了开发工作，由于资金较为紧张，该企业决定向银行申请 2年期房地产开发专项贷款 2亿元和 1年期流动资金贷款 5000万元。 经审核，银行同意了上述申请并于 2020年 1月 1日发放了贷款，其中 1年期流动资金贷款年利率为 %， 2年期专项贷款利率为 %。  截止到 2020年 3月 31日，该企业共计发生如下借款相关费用：  1月 2日支付流动性贷款手续费 1000元，支付某担保公司担保费 20万元（专项贷款）；  3月 21日，支付流动性贷款利息 279万元，支付专项贷款利息 1170万元，该企业对以上借款费用进行了相应的账务处理（为简便核算，假定项目开发未占用流动资金贷款，该企业没有其他在建开发项目）。  （ 1）核算辅助费用时  借：财务费用 1000  贷：银行存款 1000  借：开发成本 202000  贷：银行存款 202000  （ 2）核算贷款利息支出时  借：财务费用 2790000  贷：银行存款 2790000  借：开发成本 1170000  贷：银行存款 1170000  对于利息资本化的暂停以及停止也应严格按照有关规定进行，即：  ①符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3个月的，应当暂停借款费用的资本化。 在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。 如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。  ②购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。 在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 （三）开发间接费的分配  每月月末，应对开发间接费进行分配，全额分配计入有关开发产品的成本。 开发间接费的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定，如使用投资比重、开发面积比例等。 企业开发的所有产品，不论土地开发、商品房开发、可有偿转让的配套设施还是代建工程开发，均应分配开发间接费，准确进行成本分配。 虽然开发间接费的分配方法可自行确定，但并不表明会计人员可以随意分摊，需要服从于成本分配目的，即客观公平计算成本、激励项目开发部门努力降低成本、供经济决策信息等。  [例 63]乙开发企业以累计投资比例对在建项目进行开发间接费的分摊，那么某项开发产品成本分配的开发间接费＝本月实际发生的开发间接费 （某项开发产品的累计投资额 247。 该企业在建项目的累计投资额）。  假设乙企业在 2020年 12月份共发生了开发间接费100万元，在建的 A住宅项目、 B土地开发项目和 C写字楼项目的累计投资额分别是 2020万元、 1000万元和 7000万元，则应分配的开发间接费为：  A住宅项目： 100万元 （ 2020万元 /10000万元） =20（万元）  B土地开发项目： 100万元 （ 1000万元/10000万元） =10（万元）  C写字楼项目： 100万元 （ 7000万元/10000万元） =70（万元）  根据上面计算，可编制开发间接费分配表，如表61所示。  表 61 开发间接费分配表  2020年 12月 单位：万元 在建项目 累计投资额 应分配的开发间接费 A住宅项目 2020万元 20万元 B土地开发项目 1000万元 10万元 C写字楼项目 7000万元 70万元 合计 10000万元 100万元  根据表 61，即可将开发间接费分配记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，作如下会计分录：  借：开发成本 房屋开。