庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)

庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

可行性研究报告 13 一、缺乏科学合理的温泉发展规划，规模档次低 温泉属于非普遍性存在的旅游资源，不可再生，具有稀缺性， 因此温泉旅游资源开发前需要进行 高水平的统筹规划，确保稀缺资源的科学、合理利用，发挥最大的效益。 一方面龙湾温泉度假村开发前并没用明确的目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确的市场定位，针对细分市场的温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己的稳定性优势客源，突显不出自身的服务特色。 另一方面，没用对度假村的整体规划布局无合理的规划，相关的配套设施没有起到在客流高峰期分流客人的作用，整体流程设计不合理，例如泡汤区内无正式的餐厅，用餐需要集中在山江湖餐厅，在客流高峰期经常造成游客拥挤，严重影响度假村的服务质量和水平。 此外，硬件设施建设、布 局、装修档次较低，难以提高度假村营业收入。 二、温泉产品单一，缺乏新意 从温泉旅游的发展趋势来看，温泉旅游同会议、养生、娱乐、运动、休闲等模式结合将是温泉旅游的新增长点。 度假村以温泉为主，但同其他模式结合度远远不够，例如度假村会议中心规模非常有限，会议接待能力差，会议收入少；缺少体检中心等养生和健康管理的场所，温泉旅游的深度产品开发欠缺；虽然度假村有配备网球场，但位置离泡汤区太远，使用率低。 从温泉旅游的季节性看，度假村每年接待量最高的季节为每年的第一季度及第四季度，而第二、第三季度接待量较平均，为高峰时的一 半左右，没有特别为温泉淡季开发的经营项目。 庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 14 可以看出，度假村的旅游产品还比较单一，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量的按摩、黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入的比例相当低，休闲、健身、观光、科普等产品还很不到位。 在产品设计上还未深层次挖掘庐山的地方文化，未能很好地整合温泉资源和地域文化资源，缺乏个性化、品牌化和互补性。 因此，对于龙湾温泉来说，急需丰富温泉的经营项目。 三、缺乏鲜明的品牌形象，知名度低 一个旅游景点若要能够持续发展，文化是一个不可缺少的要素，而对于龙湾温泉来说，正是 缺乏这种文化的内涵，仅仅用温泉作为吸引游客的元素，其附加价值体现得并不明显。 整个度假村的宾馆、饭店以及其他建筑虽然造型均采用了欧式风格，但各建筑单体无自身特色，建筑主题及造型风格特色不突出，且总体上未统一，相互之间不够协调，未能营造出整体氛围。 因此，突破单纯的温泉概念，突出温泉的独特性和不可复制性，树立鲜明的品牌形象就显得异常重要。 四、管理模式落后，从业人员素质不高 旅游属于劳动密集型企业，进入旅游业的从业人员门坎较低。 龙湾温泉度假村的服务人员多数是当地居民，普遍 受 教育程度低，没有受过正规的服务行业的学习 与训练。 受到淡旺季客流量明显的影响，加上度假村未能合理对淡旺季的员工进行安排，造成员工淡季失业，旺季超负荷工作，员工流失率高。 度假村无法系统地培养服务人员的专业服务技能、服务意识和服务水平，员工培训没有稳定的基础，难以全面提升度假村服务质量。 庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 15 第三章 项目建设的必要性 温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。 自上世纪 90 年代以来 ,随着我国东南沿海地区和内陆大中城市人均 GDP 开始突破国际上公认的度假旅游3000 美元门槛值 ,以及休假制度的调整 ,休闲度假旅游在我国迅速兴起 ,成为旅游业的主要形式，温泉旅游也随之发展起来。 随着旅游休闲化时代的到来，我国温泉地的开发也从最早的单一疗养地开发，到后来的观光旅游地开发、主题温泉度假地开发，转变为近年来的大型休闲娱乐综合度假地开发。 当前，我国温泉休闲旅游资源开发呈现出数量增多、规模扩大、结构优化、综合性强的特点，逐渐向产业化方向发展。 很多温泉旅游区已经逐步摆脱单一洗浴健身的功能，形成了集休闲度假、保健疗养、观光娱乐于一身的综合功能性休闲度假目的地。 部分地区依托温泉旅游资源 ，已经形成了以休闲、度假为主体的地方支柱产业，并且在发展中注重延伸产业链，丰富附属产品，获取综合效益，如广东御温泉系列、河北平山温泉群等。 据有关资料显示， 2020 年我国温泉休闲旅游企业接待总人数 2100 多万人次，年销售收入近 40 亿元，延伸产业链产值 500 多亿元。 事实证明，温泉旅游产品的开发，不仅丰富了旅游产业内涵，为我国现代旅游业的转型升级和新时期的新发展注入了新的活力，同时，扩大了内需，拉动了消费，优化了相关地方产业庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 16 结构，创造了大量就业机会，增加了地方财政收入，推动了一批具有温泉旅游资源的边远贫困地区通过 开发温泉资源走上了脱贫致富的道路，显示了强劲的经济社会效益。 毋庸置疑，在我国经济社会快速发展的大环境下，温泉经济大有可为。 江西省目前已探明拥有 90 处天然出露的温泉（ 25℃ 以上），主要分布在全省 8 个设区市的 41 个县（市），呈现南比北多、西比东多的特点。 其中，仅有 10%的温泉开发成熟，绝大部分处于浅开发或待开发的状态，发展潜力巨大。 本项目建设地点就在著名的庐山风景区附近，能够将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带 泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。 项目的建设符合旅游消费发展的趋势，同当地现有旅游资源和文化紧密结合，对于江西省乃至整个中部地区的温泉旅游都具有重大意义。 一、是构建鄱阳湖生态经济区，实现江西绿色崛起的推动器 国务院 已于 2020 年 12 月 12 日正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为 国家战略。 “ 十二五 ”时期，是我省推进鄱阳湖生态经济区建设重要时期，是加快转变发展方式的攻坚时期，更是全面建设小康社会的关键时期，实现科学发展、进位赶超、绿色崛起是当前及今后的主要任务。 根据规划，在 鄱阳湖 生态经济 区建设中，九江要 “ 进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸 旅游业 ，建成庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 17 赣北 区域中心城市 、现代化港口 旅游城市 、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地 ”。 九江有着庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源，作为在 鄱阳湖 生态经济 区建设中的排头兵，培育旅游龙头企业，壮大旅游市场有着重要意义。 庐山是九江旅游的一个窗口，更 是江西旅游的一张世界级名片，在全国乃至全球旅游市场中有着重要的地位。 但目前当地旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。 因此，必须为充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大九江市游产业，培育旅游龙头企业，是庐山旅游发展的必然趋势。 项目建设以发展温泉旅游为立足点，主动联合庐山、星子县、浔阳区，发起成立鄱阳湖生态旅游龙头联盟，提出让游客 “ 登庐山、游西海、泡温泉、逛浔阳 ” ， 能够树立鄱阳湖生态旅游新形象，有效加快发展温泉旅游发展，对于繁荣旅游经济，转变经济发展方式，培育新的经济增长极，实现江西 绿色崛起具有十分重要的意义。 二、是提升庐山旅游的档次，促进我省旅游市场的繁荣的需要 随着生活条件的改善，国民旅游的目的已从 “ 观光 ” 转向 “ 休闲 ”。 休闲旅游不象观光旅游那样强调看到具体的风光，而是注重身心的放松，旅游者是想通过旅游去走进自然，回归自然，追求一种平和、宁静、舒心的意境，其最终目的是要在无污染的自然环境中增进身心健康。 温泉旅游作为新兴的旅游主题，是温泉养生功能与休闲度假旅游的完美融合，将成为 21 世纪最盛行的旅游方式之一。 我省以山岳型旅游景区为主，旅游季节性非常明显，一般 3— 10庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 18 月份为旅游旺季， 11 月 — 2 月份由于气候偏冷，游客稀少。 而温泉旅游恰恰是在秋冬季节最具吸引力，让游客在寒冷的秋冬季感受到浓浓的暖意，能有效弥补我省秋冬季旅游吸引力不足的问题。 庐山有丰富的自然文化资源，慕名到观赏风景的游客很多，但温泉旅游的发展规模同现有的温泉资源不相匹配。 庐山旅游要实现丰富旅游产品体系，旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，必须大力发展温泉旅游，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局。 此外，温泉旅游涉及 “ 行、泡、疗、健、吃、住、购、娱 ” 等要素，产业链长，延伸性强，具有就业容量大、门槛低、范围广等特点， 对不同类型、不同层次的劳动力都有需求，直接为居民提供多种就业岗位，能够有效促进当地经济的发展。 三、是增强企业竞争力，实现企业发展的需要 江西旅游一直立志让江西立足本土资源特色，打造康体养生温泉、山水观光温泉、商务会议温泉、文化体验温泉、农家个性温泉、特种时尚温泉等。 目前，江西省旅游局已在明月山温泉和庐山星子温泉试点省级温泉旅游度假区建设。 早在 2020 年庐山星子县温泉四星级酒店就有 5 家，与温泉有关的宾馆和房地产有十多家。 龙湾温泉临近的庐山天沐温泉占地面积达到 500 亩，年接待量达 4000 人，经营项目丰富包括温 泉、客房、水上乐园、养生保健、旅游度假、餐饮、商务会议、娱乐、高尔夫练习场等，业务总收入将达 7 亿元，净利润将达 2 亿元，为周边居民提供就业岗位 400 多个。 无论是建设规模和经营状况都远优项目建设对象。 因此，项目的实施能够有效提升龙湾庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 19 温泉度假村的整体规模，解决经营项目单一、功能缺失、档次低等一系列问，开发出不同消费时段、不同消费档次、不同消费内容的系列产品，形成星子县又一品牌温泉，提升企业竞争力，增强全县在温泉旅游方面整体竞争实力。 此外，项目实施单位庐山旅游发展股份公司目前的经营范围虽涉及国内国际旅游服务、住宿 、餐饮、旅游交通、茶业、娱乐等领域，但仅限于庐山风景区内，还不足以承担引领九江旅游事业发展的使命，投资开发建设位于庐山山南星子县境内的庐山龙湾温泉度假村提升改造项目是公司谋划进一步发展的重大举措，项目的建成，不仅能够完善公司的服务功能、提升公司的地位，而且可以为投资者带来丰厚的利润。 综上所述，本项目的建设是十分必要的。 庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 20 第四章 市场预测 第一节 旅游市场前景展望 一、旅游市场前景展望综述 随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面 临重大发展机遇：经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到 2020 年人均 GDP 将达 3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的 旅游目的地 之一；随着对现行休假制度的完善和 带薪休假 制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。 随着世界经济缓慢复苏，旅游业发展仍将继续保持上升态势，其主要表现在： 旅游业仍将保持高速增长。 在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。 我国 旅游市场 将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。 旅游产品的竞争由规范化、程序化的竞争阶段进入个性化、庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 21 特性化、精品化、专业化以及文化品牌的竞争阶段。 旅游市场开始从大众化旅游阶段向细分化旅游阶段转化，即旅游市场的发育逐步走向细分化，主要体现为需求的个性化和旅游产品的定制化。 在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。 与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。 城乡居民出游的选择将更趋多样， 旅游产品 的供应将更加丰富和充裕。 旅游者的旅游目的从看热闹向看门道转化。 第一代游客的旅游目的是满足好奇心，观光、度假、消遣；第二代游客则以满足求知欲，获知识、得信息，领略异地他乡情趣为目的。 我国旅游业的产业功能从经济功能阶段向经济功能为主、多种功能共同发挥作用阶段转变。 我国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务， 达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。 国家休假制度改革的深化，将推动我国旅游业从 “ 观光时代 ” 向 “ 休闲度假时代 ” 转变。 这包括一年中的几个长假和多个双休日。 在短假里，部分游客会以两天到两天半的时间游程，选择有丰富的人文积淀和浓郁的风俗民情出游目的地。 随着大交通网络逐步形成，必将会成为越来越多都市人选择在双休日前来旅游的地方。 二、温泉旅游前景展望 目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游庐山龙湾温泉度假村提升改造项目 可行性研究报告 22 转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。 与此同时，我国旅游市场也从观光旅 游形态向休闲度假旅游形态过渡。 在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯 “ 泡汤 ” 式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期。