小型房地产公司组织架构、职责范围与管理制度v80(编辑修改稿)

小型房地产公司组织架构、职责范围与管理制度v80(编辑修改稿)内容摘要：

价值的。 2） 因设备老化，技术性能落后，耗能高，效率低，经济效益差，无改造价值的。 3） 因事故或意外灾害造成的严重损坏，无修复价值的。 4） 修理费用超过或接近新购价 值的。 报废审批和清理 1）固定资产报废先由使用部门提出申请，经职能管理部门进行鉴定，并填写《固定资产报废鉴定表》，随同书面报告，送财务管理部会签。 2）经报批同意报废的固定资产，由财务部办理固定资产转销手续后，才能进行拆除清理。 凡已经报废的固定资产不得整体继续使用或恢复使用。 3）对于改造项目，应遵循先报废，后建设的原则。 在报废的固定资产中，某些组合部分的单项固定资产，尚可修理使用的不予以报废，应在报废总价值中，扣除可利用的部分的价值，并应另建固定资产卡片。 4）凡经批准报废的固定资产， 必须进行拆除清理。 除整体出售外，房屋建筑物报废或改造拆除后的可利用的木料、砖瓦等物资；机器设备报废，对尚有修复使用价值的零部件，均应作价或整修使用，作好固定资产的清理核算工作。 6 固定资产计价 购置的直接安装即可使用的固定资产，按实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的税金等，作为入账价值。 自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前发生的全部支出，作为入账价值。 投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。 在现有固定资产的基础上进行改建 、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减改扩建过程中发生的变价收入作为入账价值。 经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。 盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。 融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。 以非货币性交易换入的固定资产， 按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。 如涉及补价的，按以下规定换入固定资产的入账价值： 1） 收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和就支付的相关税费减补价后的余额，作为入账价值。 2） 补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。 企业接受的债务人以非现金低偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。 如涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入价值： 1）收到补价的，按应收债权 的账面价值减支补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值。 2）支付价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。 接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值： 1）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。 2）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：同类或 类似的固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资 产的预计未来现金流量值，作为入账价值。 3）捐赠方捐赠的旧固定资产，按照上述方法确定的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。 7 固定资产期末计价 企业在年末对固定资产要进行逐项检查，如有以下情况，应计提固定资产减值准备： 1）固定资产市价大幅度下跌，并且预计在近期内不可能恢复。 2）企业所处经营环境，如技术、市场、经济或法律环境，或者产品营销市场在当期发生或在近期发生重大变化，并以产生负面的影响。 3）同期市场利率等大副度提高，进而很可能影响企业计算固定资产可收回金额的折现率 ，并导致固定资产可收回金额大副度降低。 4）固定资产陈旧过时或发生实体损坏等。 5）固定资产预计使用方式发生重大不利变化，如企业计划终止或重组该资产所属的经营业务、提前处置资产等情形，从而对企业产生负面影响。 6）其他有可能表明资产已发生减值的情况。 8 固定资产减值准备 如果固定资产的可收回金额低于其账面价值，应当按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。 减值准备按固定资产单项计提。 当公司存在下列情况时，应按该项固定资产的账面价值全额计提固定资产减值准 备。 1）长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产。 2）由于技术进步原因，已不可使用的固定资产。 3）虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格的固定资产。 4）已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产。 5）其他实质上已经不能再给公司带来经济利益的固定资产。 9 固定资产折旧计算 是指固定资产由于损耗而转移到产品中去的那部分价值。 本公司固定资产折旧，采用使用年限法。 每月按规定计提固定资产折旧，按国家有关规定预留 残值 3~5%。 固定资产月折旧额 =固定资产原值247。 折旧所限247。 12月 折旧年限 本公司的固定资产折旧所限如下： 固定资产名称 折旧年限 公务车 5年 管理用具 5年 房屋、建筑物 20年 设备 8年 折旧计提的口径 按当月增加的固定资产当月不计提折旧，当月减少的固定资产当月仍要计提折旧的原则处理。 已全额计提减值准备的固定资产，不再计提 折旧。 ，应按照该固定资产的账面价值以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。 ，应按固定资产恢复后的账面价值，以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。 不计提折旧的固定资产。 10 固定资产大修费用的核算 根据会计制度规定，对于较大的修理费用支出，为均衡成本支出，可采用“预提”或“待摊”的办法进 行核算。 实际使用的费用和预提费用的差额，采用“多退少补”办法，年终时予以清算，该账户年末没有余额。 11 固定资产清查 为保证固定资产的完整和会计核算的真实性，固定资产应定期进行清查，每年至少必须进行一次全面的清查。 清查工作由财务总监亲自负责，成立专门清查小组。 根据“见物就点”的原则，以实物为准，由账、卡相对照，查清固定资产由使用部门填制公司统一负责制的处理单。 盘盈 在财产清查中，发现有盘盈的固定资产，应查明原因，如属本公司的资产，有关职能管理部门应填制固定资产盘盈表，按第 6条定价原则进行定 价后，报送财务部门进行账务处理。 在未经批准之前先计入“待处理财产损溢 — 待处理固定资产损溢”科目，待批准后，转作营业外收。 在财产清查中，如发现固定资产的缺少或毁损，应查明原因并由相关职能管理部门填制固定资产盘亏表，按规定的程序和审批权限上报，在未经批准前，先计入“待处理财产损溢 — 待处理固定资产损溢”科目，待批准后按原价和累计折旧、变价收入、过失人及保险公司赔偿后的差额计入营外支出。 “待处理财产损溢 — 待处理固定资产损溢”科目核算规定 清查的财产损溢，应在年终决算前完毕。 未能在年终决 算前处理完毕的，应会计报表附注中予以说明，年度终了里，本科目一般应无余额。 第九节 对外投资管理规定 1 目的 为了加强对外投资的管理以确保对外投资的收益，根据企业财务、会计制度的有关规定，结合本公司的实际，制订本规定。 2 适用范围 本制度适用于本公司。 3 对外投资规定 对外投资：是公司根据国家法律、法规规定，以现金、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位进行的投资。 对外投资必须按照有关规定签订协议、合同、章程，并将所签订的协议、合同、章程报公司备案。 并送财务 部门作为财务入账的依据。 根据有关规定，公司对外投资的总额不得超过净资产的 50%。 4 对外投资程序 投资调研 对投资项目要进行充分的调查研究，作细致、踏实、充分的可行性分析。 在没有做出充分的调查研究和可行性分析之前，经公司领导同意，可先“草签”意向书，但不作任何“承诺”。 可行性研究工作应由公司有关领导挂帅，并由公司相关职能部门组成的专门调研小级或委托会计师事务所负责进行。 5 投资授权 总投 资额在 5万元以下的，由公司领导集体讨论决定，自行审批，报董事长备案。 总投资额在 5万元以上的，由公司领导集体讨论后，报董事长审批。 6 投资方式 公司“中外”、“合作”项目，应严格按照国家法律、程序和公司要求以及外经部门的有关规定办理。 凡公司以土地、房产等资产对外投资均须报公司董事长批准后，按有关管理程序办理。 7 对外投资计价原则 以现金、银行存款等货币资金方式向其他单位投资的，按实际支付的金额（包括向有关部门支付的手续费等）计价。 以实物、无形资产方 式向其他单位投资的，按照评估确认或合同、协议约定的价值计价。 以认购股票方式的，按照实际支付款项计价。 实际支付的款项中含有已宣告发放但尚未支付股利的，按照实际支付的款项扣除应收股利后的差额计价。 以认购债券方式的，按照实际支付价款计价。 实际支付的款项中含有应计利息的，按照扣除应计利息后的差额计价。 溢价或折价购入的长期债券，其实际支付的价款与债券面值的差额在债券到期以前分期摊销，计入投资收益。 8 对外投资分类 短期投资 是指能够随时变现，持有时间不超过一年的有价 证券和不超过一年的其他投资。 当期的有价证券收益以及有价证券转让所取得的收入与账面成本的差额计入当期损益。 长期投资 是指投资期限超过 1年（不含 1年）的各种股权投资、不能变现或不准备随时变现的债券、其他债权投资和其他长期投资。 对外长期投资一般是指股（债）权投资，投资期内的应计利息、出售时收回的本息与债券账面成本及尚未收回应计利息间的差额应计入当期损益。 一年内到期的长期投资，应转入流动资产，并单独列项反映。 9 对外投资核算方法 成本法 企业的 长期投资在被投资单位实收资本中占 20%（不含 20%）以下的，采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增加或者减少而变动。 采用成本法核算的，一般在收到经会计师事务所验证的被投资单位年度会计决算报告和董事会分配决议后，根据分配到位的金额确认投资收益。 权益法 企业的长期投资在被投资单位实收酱中占 20%（含 20%）以上的，采用权益法核算，按照在被投资单位增加或者减少的净资产中所拥有的数额作为企业的投资收益或者投资损失，同时增加或者减少企业的长期投资。 采用权益法核算 的，为了简化核算手续和正常反映投资的效益，一般在收到经会计师事务所验证的被投资单位的半年度和年度会计报表后，予以计算投资收益。 对外投资减值准备 短期投资 公司应在期未对各项短期投资进行全面检查。 短期投资按“成本与市价孰低”原则计价，市价低于成本的部分，应计提短期投资跌价准备。 长期投资 在期末，对长期投资逐项进行清查，包括： 1） 成本与市价的情况。 2） 了解被投资单位的财务状况、经营成果和现金流量情况，以确定投资的未来可收回金额。 3） 对已经发生的 损失，按投资比例计算损失额。 4） 根据以上清查情况，对由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因而导致其可收回额低于投资的账面价值的，应按各个投资项目分别计算应计提减值准备，计入当期损益。 年末减值准备账务处理 年末，对短期投资和长期投资已计提的减值准备直接计入当期损益。 利息收入确认 长期债券投资应当按照账面价值与票面利率按期计算确认利息收入。 10 对外投资管理 对外投资账户应按项目、分账户明细登录记账。 公司应设置专人经办对外投资权益处理，以保 证投资方的的合法权益。 开立证券基金专户的，应由职能部门及经办人及时把对账单和交易返回单交财务部，财务部对交易回单进行核对，并登记账簿。 ，必须存放在财务部的保险箱里，并应做好登记。 到期债券由财务部门负责兑现。 因故对未到期债券实施转让或者提前兑现的，应由财务部提出分析报告，经由公司领导讨论、审批决定。 人事管理 制度 （ 1）人力规划制度 人力规划 制度，即各部门以 月 度为 单位，向人力 部门提交 人力计划 申请。 在总经办审查通过后，提交集团审批，经董事长批准后， 人力资源部门制 定人力规划 ，保证 XX置业 人力储备。 集团 总经理 人力资源 部 相关部门经理 相关部门 审批 开始 明确《人力规划》编制的期限 编制并下发各部门人力规划样表 根据部门情况填写表单 审核 汇总并编制企业 《人力规划》 审批 明确《人力规划》 （ 2）招聘制度 招聘制度，每月根据人力规划内容，由人力资源部门主导，各相关部门配合，对相关人才进行招聘储备。 总经理 人力资源 部 相关部门经理 相关部门。