大连银龙联合集团公司宾馆建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大连银龙联合集团公司宾馆建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段，宾馆、酒店 企业开始重视依托于品牌 服务体系的开发。 该项目是 大连银龙联合集团有限公司 的一个网点，将使项目首先获得品牌的优势，能充分发挥 大连银龙联合集团有限公司作为全国知名商业品牌的吸引力，吸引更多的商务人士入住。 这一优势体现在宾馆 的 营销推广上。 三、业务拓展优势 大连银龙联合集团有限公司 ，自成立以来先后在鞍山市、盘锦市、大连市、阜新市、沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中鞍山市供电厂办公楼、沈阳市沈采保龄球宫、 盘锦市财政大厦、中行办公楼、盘山县政府办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市省中行 24 层综合大厦、础明集团办公楼及厂房、国彪集团办公 ２１ 楼及厂房、长兴岛银龙别墅开发工程、盘山县龙祥花园 20 万平小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。 整体统一 的经营理念、经营管理，追求集团内部经营诉求的统一化。 这些成功的经营管理经验为本项目的建设 和业务拓展提供了一定的便利。 四、外部环境优势 近年来，盘山县的建设步伐突飞猛进。 县 政府非常支持大连银龙联合集团有限公司给盘山带来先进的、高档的经营理念 和管理经验。 因此，盘山政府在项目审批 手续以及政策上都会为该项目创造一个良好的外部环境。 宾馆的市场定位与策略 宾馆 经营定位包括以下几个方面：形象定位、价格定位、服务标准定位和消费群体定位。 一、宾馆 的 形象定位： 宾馆 主体工程以现代建筑风格与先期开发的 龙祥小区 裙 楼相结合，浑然一体。 以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据 宾馆 有利的地理位置和齐全的服务功能， 公司 将它确定为 以娱乐城为主的综合型宾馆。 二、 宾馆 的价格定位： 宾馆 的消费价格是以高价吸引少数客人，还是以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要的经营管理原则。 在实际经营过程中， 宾馆 将根据 消费者的消费欲望 、 程序的 变化而调整价格。 在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而 ２２ 最大化实现销售收入和利润。 在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下， 宾馆 可按定价接待各方散客。 在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使 宾馆 产生最大的 经济 效益。 三、 宾馆 的服务标准定位：按 “ 二 星级的设施 三 星级的服务 ” 标准接待客人。 以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。 四、 消费群体定位： 参加公务和会议的消费群体； 往来本地的观光旅游 者 的消费群体； 休闲、娱乐的消费群体； 探亲访友及大众消费群体； 假日消费群体。 ２３ 第四章 建设条件分析和工程进度安排 . 建设条件分析 一、建设 大型宾馆 项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。 大连银龙联合集团有限公司 宾馆建设项目 位于 盘山县政府附近，是盘山县政治 、经济、 文化中心，是最繁华的中心区域，项目落成后该区域将成为盘山县 最繁华 、 最完整的核心商圈。 由此可见，该项目地理位置优越， 政治、 经济、 文化、 商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型 宾馆及星级宾馆 的理想场地。 二、 外部配套条件 该项目周围基础设施达到七通 一平 ，即通道路、上水、下水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 该项目自 2020 年 4 月开始前期准备工作， 2020 年 9 月动工兴建， 2020 年 10 月竣工。 具体工程进度安排如下： ２４ 序号 项目名称 2020 年 2020 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 项目立项 2 项目规划和方案设计 3 项目可行性研究报告 4 项目设计 5 地下室工程 6 主体工程 7 设备安装工程 8 室内装修工程 9 室外装修工程 10 室外工程 11 竣工验收 ２５ 第五章 项目的规模和 内容 建设规模 占地面积： 4663m2 建筑面积： 15000 m2 ，长 m，宽 m。 建设 内容 宾馆 主楼总层次设计为 11 层 （不 包括地下 室） ，建筑占地面积 长 m ，宽 m， 建筑面积 为。 采用现代建筑风格，与裙楼建筑协调配套。 每层面积及功能布局为： ⑴ 地下层： ， 设停车场、消防水池、配电房、空调房、电梯机房； ⑵ 第一层： 2，设大堂、总台、保龄球馆、商务中心； ⑶ 第二层： ，设健身房，业务洽谈室、商场、茶座； ⑷ 第三层： ，与裙楼第三层相连接，设置 KTV包厢、舞厅、歌厅、酒吧等 ⑸ 第四层： ，与裙楼第四楼相连接，设置会议中心，另设小会议室 2 个，中型会议室 1 个，三层顶面为消防平台； ⑹ 第五层： 2，与裙楼第四楼相连接， 此层为休闲中心，设置保健按摩、洗头、洗面、理发、足浴； ⑺ 第六层：此层设置桑拿、盐浴、氧吧间等。 ２６ ⑻第七层至第十一层：均为客房。 裙楼 一， 总层次设计为 5 层。 长 ，宽 ，建筑面积 m2。 裙楼 二， 总层次设计为 5 层。 长 m，宽 ，建筑面积 m2。 ２７ 第 六章 工程设计和功能要求 一、 功能分配 该项目具体功能分配见下表： 位 置 面积（ m2） 功 能 面积（ m2） 地下 停车场 地上 主 楼 裙楼 一 裙楼 二 二、交通布局 保证人流、车流 避免交叉，各自出入方便。 垂直交通： 主楼 设有 4 部电梯，完全可以满足 客人、娱乐场人流上下的要求。 三、 建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市 、盘山有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。 考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超时代气息的现代建筑新形象。 项目总建筑面积约 m2， 其中包括 地下停车场 ㎡；主楼， ㎡； 裙楼 一， ㎡； 裙楼 二， ㎡。 ２８ 本工程为一类建筑，耐火等级为一级，采用钢筋混凝土框架结构， 局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。 四、结构设计 主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。 墙体采用空心砖砌筑。 结构设计基本参数： ● 使用年限：本工程在 正常维护情况下的设计使用年限为 50 年； ● 安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数 r＝ ； ● 设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类； ● 建筑场地：建筑场地类别为Ⅱ类，场地特征周期为 ； ● 抗震设防：本工程的抗震设防烈度为 6 度。 设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为。 结构的阻尼比取。 据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为 6 度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等级的烈度 7度。 ● 抗震等级：本工程框架 — 剪力墙结构抗震等级二级； ● 本工程框架采用平法配筋图。 五、 装修 外装修：干挂理石。 内装修：宾馆精装修。 地面采用花岗石磨光板，内墙及柱均做装修面，涂白色乳胶漆。 顶棚钢丝网，现浇水磨石地面。 地下部分，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷 ２ ９ 白涂料。 一、 给排水系统 该项目 由 市政给水管网中引 1 条 DNl00 管道接入宾馆区 给水管网，要求供水压力 ，保证不间断用水。 高层 由地下室中设置的变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。 总用水量约 800 立方米／天 (按每人 140L／天 )。 该项目雨、污分流排出。 雨水由水落管流入市政雨水管网。 高层生活 污水排入化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理；地下室污水应集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入化粪池中。 然后排入市政污水管网，最后全部排入污水节流管网，送入污水处理厂。 二、 通风与空调系统 （ 1） 宾馆 空调工程： 客房 按分体式空调考虑 (外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞 )。 （ 2）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。 （ 3）主楼空调工程：为保证宾馆的净高给顾客舒适感，一层采用吊顶式空调器以保证标高。 地下一层标高为 4 米，采用风机盘管，并用像塑海绵保 温。 二层以上为全空调系统，使用四万风量的组合式空调器，生活区采用独立系统，主机使用风冷热泵。 空调主机使用 900 吨燃气直燃机。 三、 强电工程 ３０ 本项目用电负荷为一级负荷，在地下一层设置变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。 采用电磁操作。 断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。 四、 弱电工程 引入市电话电缆线路。 宾馆 、超市、行政办公室及主要设备房间设外线电话。 营业场所每层配备一定数量的公用电话，公用电话为磁卡或 IC卡 电话。 本工程设有线电缆电视系统。 该项目广播音响系统为宾馆 、超市和餐饮提供背景音乐。 该广播系统兼做火灾紧急广播系统。 在主要出入口、大厅、长廊、商场、餐厅、停车场场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。 在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。 系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心。 采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及 LED 显示屏，主控计算机设出口管理室。 入口无人 看守，出口自动或人工管理。 对于固定客户、临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。 ３１ 五、 煤气工程 煤气由煤气管网总干线引入本项目 地上、地下停车场。 煤气总用量约 200 立方米／天。 ３２ 第七章 消防、环保和卫生 . 消防 一、总平面布局 该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于 4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。 二、安全疏散 建筑物在适当位置设置出入口。 有自动人行步道和钢筋混凝土楼梯直通室 外。 地下室、设备间有安全疏散楼梯直通室外，还有钢筋混凝土楼梯直通地上一层。 形成了立体高效的交通系统。 三、火灾自动报警及联动系统 宾馆 消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。 每层分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。 四、 消火栓系统 宾馆 、地下室内设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部位，小区内设置 室外消火栓。 五、自动喷洒系统和水幕系统 地下室设自动喷洒系统和水幕系统。 ３３ 六、灭火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。 . 环境保护 一、 施工建设期环境影响分析 (1)施工建设期环境影响因素 材料及土石方运输车辆噪声： 现场施工噪声； 运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气； 施工中土方开挖、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘； 施工场地降雨产生的含泥沙排水； 施工期间水土流失； 施工作业产生的生活污水； 施工期间产生的固体废弃物。 (2)施工期间污染防治措施 降低声源的噪声强度；采用局部吸声、隔声降噪技术；噪声源应尽量远离居民生活区；每天晚 22： 00～次日 6： 00 不得在生活区作业。 定期检测运输车辆尾气排放值，对于超标的禁止进入施工现场。