大芬油画广场项目专题研究报告(编辑修改稿)

大芬油画广场项目专题研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

未来便捷的交通体系、功能齐备的城市服务，在深圳市城市建设向关外发展、大力发展卫星城镇建设的政策指引下，本项目对客户的吸引力大大加强。  对 油画 产业升 级及文化主题的把握 在本项目中，将结合油画产业的升级的机会，以文化主题作为项目发展的主要思路。 但油画产业的产业链中，对其参与群体、运作模式、产业链关键因素的把握等，目前没有经验可以借鉴，而且由于其产业中艺术性比较浓，有些因素甚至可能与市场规律相背离。 因此，在对以油画产业升级为背景的文化主题中，要注意把握其运作规律，确保油画产业平台升级的成功，才能使本项目特色得以发挥。  成本支出与回收 的风险 本项目将完成油画产业升级平台，以及以油画为主题的休闲与旅游广场。 由于油画产业各环节其艺术性的特性，使得其自身很难承受 过高的开发成本与运营成本，一般应属于社会公益建设范畴。 本项目在发展过程中，将投入很大的成本用于上述项目的建设，其成本收回的方式只有通过项目开发的其他物业类型的盈利来弥补。 在布吉现在房地产市场日趋成熟、竞争日益激烈的市场背景下，要注意本项目发展的经济评价，化解项目的成本风险。 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 7 二、油画产业对项目的影响分析  大芬油画村从业人员 分类 ：  大型经营者  小型经营者  画工  原创画家  代理商  供应商  各类别需求心理分析 以及由此带来的项目发展机会  大型经营者： 以黄江以及最初为黄江 学生的吴瑞球等为代表，这部分经营者由于经营时间长，已经发展到一定的规模，并且具有稳定的销售渠道。 其目前的主要目标是不断扩大市场份额，提升产品知名度，提高油画附加值。 这部分群体的 数目不大 ，却控制着很大一部分油画市场份额，且旗下的画工数目也比较多，如仅为美联画坊作画的画工就有 700 多人。 因而其会对项目提供的油画交易平台、展示平台、拍卖市场、油画休闲广场、配套住宅、培训学校等 强烈 的需求。  小型经营者 这部分经营者入行的时间较晚 ，经营规模较小，目前的主 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 8 要经营精力集中在维护与开拓销售渠道上，提高产品知名度上， 因而对 油画展示等有一定的要求； 由于大部分此类业者为家庭作坊性质，因而对生活的便利、子女的教育等有一定的要求， 对配套住宅、配套商业、教育设施等有一定的要求。  画工画匠 这部分市大芬村目前最大的产业群体，这部分人群到大芬村的最大目的就是通过油画为谋生手段。 他们有部分已经在大芬村打拼多年，已经具备一定的经济基础， 会对配套住宅有一定的要求 ； 他们在工作之余会进行些油画创作， 对创作空间也有一定的要求； 他们工作生活都在大芬村，有一定的消费能力， 对配套商业有一定的要求； 他们 30%毕业于正规院校，具有较高的生活品位；希望 在工作之余有休闲放松的空间， 对休闲广场也会有一定的 要 求； 他们希望提高自己的油画素养， 对培训基地有一定的要求； „„  原创画家 大芬村这部分人群不多，据了解较为知名的原创画家在2030 左右大芬村原创画家已经逐渐脱离创痛原创作家的特色。 这部分人具有较高的文化修养、具有较高的生活品位，在坚持原创的同时，也更多地注重市场的价值。 大芬村实现了艺术与市场的紧密结合，原创画家寄希望于通过这个平台展示他们的艺术作品，得到市场的认同。 同时原 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 9 创画家的涌现，知名画家的聚集，将最终实现大芬油画村的产业升级，实现以油画支撑艺术、 以艺术引导市场的良性发展轨道。 对油画展示平台、拍卖市场、创作空间、配套住宅、休闲广场等有强烈的需求。  代理商 代理商是特别是出口代理商是大芬油画产业基地与市场联系的纽带，代理商更多地承担了中间人的角色，且大多数时间奔波于市场与大芬之间，对本项目提供的各项功能物业需求的可能性不大。  原材料供应商 原材料供应商在整个油画产业链中处于初级环节，这部分商家的规模普遍不是很大，其对项目的需求将会体现在原材料展示上，就单一经营者而言，对展厅的面积需求不会太多，其只是为了满足其展示功能，原材料的储备将主要由仓储来解决。 在现代文化的发源地的欧洲，文化总是与旅游亲密相伴，油画与旅游的结合。 旅游带给艺术的不仅是滚滚的人流，还有艺术的传播，当然也带来实实在在的消费。 大芬村作为中国油画产业第一村，其存在早已超出了油画本身。 大芬村目前已经形成国内外知名的油画产业基地，与旅游的结合必将要求将大芬村从油画产业基地向油画产业、旅游基地转化。 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 10 文化旅游的兴起，对大芬对本项目的影响体现在推动油画休闲广场的出现，油画风情街、雕塑广场、音乐吧、咖啡厅、啤酒吧等点缀其间 „„ ；同时，文化旅游的兴 起，会推动油画零售、拍卖、展示等的发展，对项目相关物业的开发也是一个积极因素。 在油画的原产地 —— 欧洲，油画与欧洲其他文化的结合相得益彰。 大芬，作为中国的油画产业基地，与中国传统文化的结合自然在情理之中。 据统计，截止到 2020 年，大芬村从事 国画、书法创作和销售的有 55家，从事工艺、雕刻、刺绣 等 的共有 15 家。 油画产业与其他产业的结合，扩展着大芬村文化发展的内涵与外延，也扩展着大芬村的产业链。 油画产业与其他文化产业的融合，将吸引更多的专业人士以及旅游人群来到大 芬村，从而为项目油画商业部分提供更加广阔的商业拓展空间。 油画产业在大芬的兴起， 对画工的大量需求， 推动了以油画培训 为代表 的教育产业的发展 ，据了解仅集艺源一家，就在全国各地拥有大大小小的培训班 500 多个。 融合油画培训基地，将成为本项目发展的机会之一。 此外，随着经济社会的发展，人们对文化修养的追求越来越高，特别是涉及到下一代教育以及文化熏陶上。 据了解，大芬当地居民也开始注意对下一代进行艺术培养，不仅钢琴进入部分居民家中，有的还给孩子设置了画室。 大芬的居民们盼望着有更 多的画家落户大芬。 对艺术教育的认同以及艺术教育在大芬的集合，将为本 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 11 项目住宅物业的提供更好的市场机会。 打好艺术教育牌，成就下一代艺术家的梦想，将成为提升本项目住宅物业档次、加快市场消化速度的关键因素。 根据多处主题教育地产的成败经验表明，高等教育对地产的推动作用有限 ，而 基础教育对房地产 却 有较大的促进作用，  根据市场调查，我们了解到，因为油画交易信息的保密性，大部分的中小经营业主 对 统一公开市场的出现有一定的担忧。 对统一经营场所、公开交易信息的抗拒，可能 成为阻碍公开交易 市场出现的障碍；  大芬已经形成了低档行画聚集地的特性，原创画在大芬村是否存在着良好的生存空间，以及原创画与行画的兼容性等，也给本项目的发展带来一定的风险。 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 12 三、主题 文化 广场发展机会研究 文化 广场发展概述 “文化，就像上帝和政治一样，是无处不在的” —— 在城市发展和复兴过程中，文化产业发挥着举足轻重的作用。 文化广场作为文化的一种表现形式，其出现、发展 深深打上城市发展、历史变化的烙印。 国外主题文化广场发展概述 广场最早也最多出现在欧洲，其各个时期广场的发展多样化，是对 是欧洲各国历 史、文化和艺术的缩影，是各国兴衰变迁的见证。  古希腊的政治集会广场阿戈拉和意大利罗马集会广场，构成古代都市政治、经济、宗教活动的中心，也是国民行使权力的舞台。  在中世纪，广场多位于交通闭塞的地方，形成一个半圆形或“ V”形带有顶盖的通道和连接着建筑物底层的柱廊，以及象征着国民独立性的高耸的商行钟楼和市政厅塔楼，象征城市公共生活的中枢。 如 德国的慕尼黑和汉堡广场。  在文艺复兴时期，广场设计首先在一些和意大利有着经济、文化联系的国家，如法国、西班牙、荷兰等国家中广泛采用。 新建广场讲究三度空间规律，即三一律。 不仅广场 的大小、景色的配合、周围建筑物的形式、格调要做到内外结合，虚实相济，还要按照王室和寡头政治的需要，使广场成为新政权富有隐喻的城市建筑。 这个时文化，总是与城市的发展结合起来，而 城市正是利用文化和文化产业，成功地扩展了经济基础、提升了城市形象、改善了基础设施与环境质量，并促进了社会团结与社区凝聚力。 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 13 期的广场设计，多为对称型。  17 世纪法国启蒙运动时期， 许多 广场都继承了罗马文艺复兴时期在建筑上匀称和谐的风格。 另外 在法国启蒙运动时期，广场布置要求体现君权的建筑思想，表达对君主专利政权的敬意。 如巴黎的胜利广场和旺多姆广场，特别突出广场中心的路易十四的雕像。  当工业革命席卷欧洲时，广场的传统作用逐渐改变。 像巴黎的星式广场，是东西轴线上的重要地点，起到了改变巴黎地区网状交通 的作用，与帝国时代建造的凯旋门有同样的纪念意义。  20 世纪初，侧重 于 便利交通的考虑，广场作为社会活动的场所，从建筑群中分离了出来。  现在，欧洲各国对城市广场的重要作用又有了新的理解，在兴建现代化城市时，都要独具匠心地设计一个具有特殊意义的广场，以增加城市的光彩。 国内主题文化广场发展概述 随着社会经济的发展 、随着城市发展的不断提升，近年来我国也涌现出了一大批具有城市文化特色的主题广场，一部分是体现城市历史、政治传统，如天安门；一部分则是体现城市的独特资源，如深圳的华侨城；还有很多则是与商业紧密结合起来 ，如国内很多城市名目繁多的商业广场。 从目前来看，主题广场在国内的发展主要是 强调某种资源，对商业资源的强调、对旅游资源的强调、对各种特色文化的强调 „„。 大芬油画主题 文化 广场，就是应运这种历 史发展变化，以凸显大芬油画为目标，提升大芬油画资源附加值为目的的 主题文化 广场。 佳兆业大芬油画广场项目专题研 究报告 深圳中原物业顾问有限公司 •投资策划部 地址：深圳市人民南路国贸大厦 316319 室 233 信箱 邮编 :518001 联系电话： 075582211880 传真： 075582213365 14 文化 休闲广场发展模式研究 主题地产分类（按盈利模式） 经营核心式主题地产 （广场。