国际珠宝城产品策划优化报告(编辑修改稿)

国际珠宝城产品策划优化报告(编辑修改稿)内容摘要：

； 功能复合性 ； 土地使用均衡性 ； 空间连续性 ； 内部、外部联系完整性 ； 2）、巨 大的社会效应 ， 巨大的升值潜力 13 一个成功的 HOPSCA 项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的 HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。 例如 ： A、 位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功 能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。 B、 再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。 新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效 应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。 C、李家诚正在北京策划操作的超大型 AZ TOM HOPSCA 可见， 由若干关系十分密切、性质不同的 物业在一定地域范围集聚而成的 HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。 HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然 14 成为未来地产发展的主流方向。 HOPSCA 地产模式 的 出现 是 必然 的， HOPSCA 是城市发展的必然产物。 三、 扬州 HOPSCA 时代来临 1． 扬州城市发展进程 扬州房地产的发展模式开始从单一的住宅、商业开发，向住宅、商业、休闲综合开发的模式转变。 这是扬州房地产发展的一个进步。 2． HOPSCA 形成的必需条件 不是任何地方都能采用 HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。 HOPSCA的形成必需符合以下条件：第一，它不能位于老城，而必须位于城市发展新区，城市未来商业生活的战略地段、城市各种资源及战略规划决定了它天生的优越，未来的商业的繁华及至上的生活，无限的升值空间；第二，她必须拥有大规模建筑体量和多元化的配套，只有这样才可以完美演绎她丰富的业态，缤纷万象的生活。 也就是说，只有中心区的大规模地块才能成为演绎 HOPSCA 的舞台。 3． HOPSCA 魅力街区呈现扬州大地 在扬州市的未来战略重心区，江阳西路沿路土地资源日渐紧张，升值空间明显，可供像本案这样开发 15 的大规模地块非常稀缺。 A、 高尚住宅生活标准：新古典主义，品位生活 B、 高档酒店，国际商务交流平台 C、 5A 级高档写字楼及特色化规模生产基地，打造现代办公新空间 写字楼按照 5A 级写字楼标准进行设计建设。 写字楼满足现代化办公的需要，无论从硬件设施，还是周边环境都在扬州位列前茅。 办公空间可自由组合，单层可以分割成面积各异的办公区域，也可以根据客户需求设计豪华董事长套房，满足不同规模公司需要，为成功企业 量身定做，内部设施与现代的各种商务活动相配套， 特色化规模生产基地 与大型主题商业广场有机结合，一起成为本市地标性建筑。 D、 主题 公园式的 园林设计：出则繁华、入则宁静 E、 购物广场规划特点：区域商业中心，主题商业广场（如珠宝城、礼品城、婚礼城等），未来再 引入象麦德龙、欧倍得这样喜欢选址在我们项目地段区域的世界 500强的卖场，为住宅配套及今后顺利快速的带租约销售商铺、创造人气打下基础。 16 F、 商务 休闲 街区，即不夜城的配备标准 四、具体 执行篇 ： 广告投放模式与主题 ： ① 我们将以“悬念广 告”的宣传模式推出本项目 重新定位分区 后的市场形象。 好处：广告的创新思路能够起到刺激消费者眼球的作用。 使得广告效应的覆盖率更加广，震撼力更加强 ② “悬念广告”的主题以寻人 开场， 最终由人 引出销售地 本案， 其细节大致如下： ☆ 以 “我“为第一人称 的角度引发出第一期宣传主题“ ， 我找到了 ”推出 系列 广告。 附： 我们急需 开发商 确定的事宜及 建议： 事宜： 产品的优化调整要尽速确定； 返租回购协议要尽早确定； 分销合作协议要尽早确定 17 中国正在经历着全球有史以来最短时间内最大规模的品牌创建运动。 在我看来，这意味着有两个因素正在以特别强有力的方式同时发生作用。 一是中国的经济改革正引领中国的产品和服务向前发展，使它们有可能和世界上最好的产品和服务竞争；二是中国文化在符号和象征方面的深度允许中国消费者热情地添加多角度多层面的含意。 而“品牌形象”正可以将这两个因素结合起来。 大卫奥格威在 20 世纪 50 年代早期推广“品牌形象”这一概念的时候曾说：“我们坚信每一则广告都必须被看成是对品牌形象这种复杂的象征符号做贡献，被看成是对品牌声誉 所做的长期投资的一部分。 ” 他的意思是，除了产品所具有的有形特性，产品的无形特性 —— 支撑着品牌形象的情感价值—— 也是一项重要的资产。 今天，在中国，这个事实正在被越来越多地意识到，人们越来越清楚地发现，中国品牌想要和西方品牌同场竞技，就必须运用产品的无形特性这一工具。 以我们的经验来看，中国消费者乐于识别品牌的“无形特性”，而且，与一些外国学者的看法相反，他们也非常乐于同自己喜欢的品牌建立密切的关系。 18 “品牌形象之父”的这三本著作，也展现了大卫的幽默、敏锐和全然注重实际。 他是个非凡的人物 —— 有时特 立独行，有时富于煽动性，永远轻松活跃、令人兴奋。 希望你读了他的书之后，也有同感。 杨明皓 Miles Young 奥美大中华区董事长序 这本书在过往的广告史上可能是影响广告人最大的一本，很少有广告人没有看过这本书，一直到现在应该还是，相信未来还是这样。 有些读者不是广告人，而是从事行销工作，是广告人的客户，对他们来讲，这本书应是最好了解广告业及广告人的一本好书。 而且，就算你已经从事广告业多年，仍可以偶尔拿出来看看，仍会对你有许多启发。 事实上，要了解广告业及广告人是很容易的。 看过本书， 找对人聊聊你就会了解，但要做好 19 广告确实不容易。 会讲道理的人不少，讲得好的却不多。 D． O．写了 4 本书，可以说概括了广告所有的一切。 有些论点或许目前你可以不同意，但大多数的论点，到现在仍是千真万确的。 有些时候，会觉得不好玩，什么都被 D． O．在那么早的时候就讲清楚了，我们这些后生小辈还有什么好玩的。 但我想， D． O．花了许多时间让我们了解，就是让我们更有机会做得比他更好，这就是好玩的地方。 广告就是这么回事。 如果你看了这本书还想进来或继续做下去，那显然你的脑袋或血液有些部分是有些不同或是有些问题。 感 谢龙之媒徐智明先生对 D． 0．及奥美的兴趣，让这本书再度在中国发行，希望对于中国广告界的一些乱象有些调整的功效，并且对一些想要进入广告界的年轻朋友给予启迪，使他们能对广告行业有较为正确的看法。 宋秩铭 T． B． Song 20 忆《一个广告人的自白》在中国大陆的首次出版 在中国大陆酝酿出版广告大师奥格威的书，还是挺早以前的事。 说是早，但提起这事，那些情景仿佛是在昨天或前天。