20xx年汽车4s店房地产抵押评估报告(编辑修改稿)

20xx年汽车4s店房地产抵押评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。 所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与 价值时点 不一致，应当折算为 价值时点 的现值。 估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。 替代原则 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。 同时也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地 产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。 该客观合理的价格和价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。 谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 最高最佳 利 用原则 要求估价结果是在估价对象 最高最佳 利 用 状况下的价值或价格的原则。 即 房地产在 法律上 允许 、技术上可能、 财务 上可行 并使价值最大的合理 、可能 的 利用 ， 包括最佳的用途、规模、档次等。 八 、估价依据 （一）行为依据 《 房地产 估价 委托函 》 （二）法规依据 ****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 11 《中华人民共和国 物权 法》 ； 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ； 《中华人民共和国土地管理法》 ； 《中华人民共和国 担保 法》 ； 《城市房地产抵押管理办法》； 《房地产估价规范》（ GB/T502911999） ； 《房地产估价基本术语标准》 （ GB/T5089920xx） ； 《房地产抵押估价指导意见》 ； 国家和省市政府颁发 的其他有关法规和政策文件。 （三）取价依据 ***市 造价管理站《 市造价管理站 关于发布武汉地区建筑安装工程20xx 年 一 季度造价指数的通知》（武建价【 20xx】 5 号）。 ***市 搜房网及 ***市 亿房网搜集的 房地产 租赁及 交易案例资料等。 （四）产权依据 《国有土地使用证》 黄陂国用（ 20xx）第 1003 号 ； 《总平面布置图（含经济技术指标）》； 《 ***有限公司 “盘龙城奥迪汽车维修站”建筑核位红线图》 ； 《 建设工程规划许可证 》 （武规（陂）建【 20xx】 018 号） ； 估价 委托 方 《 企业法人 营 业执照》； 估价 委托 方 提供的其他有关资料 ； 房地产估价机构收集的其他相关资料。 九、估价方法 根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、 假设开发 法、成本法以及基准地价 修正法等。 估价方法的选择应按照《 房地产估价规范 》的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 12 具体特点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行估价。 （一） 估价思路 根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行 实地 查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况 ，经过反复研究决定， 本次 估价采用 比较 法 和收益法 两种 估价 方法 分别对估价对象进行评估。 最后将 两种 估价 方法求得的估价结果进行综合分析处理，确定 估价对象 的最终评估价值。 （二） 方法 定义 收益法 收益法是预测估价对象的未来收益， 利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益 转换为价值 得到 估价对象价值 或价格 的方法。 比较法 比较法是 选取一定数量的 可比实例 ，将它们与 估价对象 进行比较，根据其间的差异对 可比实例 成交 价格 进行处理后得到 估价对象价值 或价格的方法。 十、估价结果 我们采用比较法和收益法评估确定，估价对象在价值时点 20xx 年 6月 19 日 满足假设及限制条件下，假定未设立法定优先受偿权利的市场价值为 RMB 万元； 根据委托方提供的 《法定优先受偿权利情况声明》， 截止至 价值时点 ，本次评估纳入评估范围的 估价对象房地产 未设立任何已抵押担保债权 ，法定优先受偿款为 0 万元； 则， 房地产抵押价值 ： 万元（大写人民币 壹亿捌仟壹佰柒****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 13 拾伍万肆仟壹佰 元整 ） ； 其中： 土地 价值 ： 万元（大写人民币 捌佰捌拾玖万叁仟捌佰 元整 ） ； 房产 价值 ： 万元（大写人民币 壹亿柒仟贰佰捌拾陆万零叁佰 元整 ）。 注： 房产价值等于房地产总价值扣除土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、建筑安装工程费、二次装修价值、室外工程费、管理费、投资利息、销售税费、开发利润等。 十一、 变现能力分析 变现能力是指假定在 价值时点 实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使 用性或者可分割转让性，假定在 价值时点 拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 （一）通用性 估价对象 土地证载用途为工业用地，但其地上建筑物 现状作为汽车4S 店使用，其建造过程中受到 企业的特定需求 限制 ， 结构、平面布置等与标准工业厂房存在一定差异，故 作为其他用途使用的可能性不大，通用性一般。 （二）独立使用性 估价对象为敞开式布局 、形状规则 ， 并 辅有独立的消防通道及楼梯，可以独立使用。 （ 三 ）可分割转让性 ****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 14 估价对象为 一个功能完整的不宜分割转让的 整体 ，分割使用会对使用产生严重影响。 （四 ） 变现时间 及处置税费 估价对象面积较大，变现时受影响因素较多，故与一般房地产相比变现时间较长。 假定估价对象 抵押房地产 在 价值时点 以评估价格（ 万元）进行处置变现，则处置过程中可能发生的主要有关 费 用如下： 处置税费一览表 序号 费用名称 标准 费用总额（万元） 1 营业税及附加 成交价格 % 2 印花 税 成交价格 % 3 评估费用 按国家标准收取 合计 注： 假设评估价格即为成交价格。 以上处置税费为 价值时点 房地产处置时发生的主要有关费用，具体金额以处置时实际发生数 为准。 综上所述，结合房地产的不可移动性及价值高大性，参考同类 房地产 拍卖处置案例，假定估价对象在估价时点拍卖或者变卖 时， 最可能实现的价格与评估价值 将 存在一定的差异。 十二、风险提示 因时间变化，可能存在多种风险导致抵押房地产的抵押价值发生变化： （ 1） 相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 15 重 减损； （ 2） 因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损； （ 3） 因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形。 一般而言，房地产抵押贷款中，与房地产本身直接相关的、能够给贷款方带来损失可能性的主要情形有： （ 1） 由于房地产管理体制、社会征信机制等方面的原因，使得房地产所有者或使用者有可能无权抵押房地产或者在抵押了房地产之后还可以几乎很少受到限制地将其 出租、转让和重复抵押，从而将贷款方拖入漫长的司法诉讼程序中； （ 2）由于房地产管理体制、司法执行力度、社会保障机制等方面的原因，有 可能出现本应优先受偿的抵押权沦落为一般的返还请求权的情形或者官司胜诉却迟迟无法执行的情形。 房地产抵押估价有着独特的价值形成过程，估价过程更加谨慎、保守，因而既不能将其它房地产估价报告的评估价值作为房地产抵押价值，也不能将房地产抵押估价报告的结论与其它房地产估价报告的评估价值作简单比较，更不能将房地产抵押估价报告的结论作其他用途。 本估价报告 房地产抵押价值的得出是建立在一个逻 辑严密、系统完整的评估测算过程的基础上的，因此应合理使用本评估价值、完整使用本 估价 报告。 与通常的抵押贷款期限相比，房地产市场的周期相对要长得多，所以一般地，在贷款期限内抵押房地产的市场价格变化所产生的影响较小。 但房地产既是一种生产资料，更是一种基本生活资料，其价格显然****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 16 对国家法律政策制度、国内外政治经济状况的变化有极大的弹性。 无疑，在国家法律政策制度不断完善、国内外政治经济状况相对复杂的今天，有必要适时对房地产抵押价值进行再评估。 本次评估在 价值时点 不存在明显预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素，但 报告使用人应对房地产抵押价值未来下跌的风险保持谨慎及关注。 十 三 、 注册房地产 估价 师 姓 名 注册号 签 名 *** 42200*** *** 4220*** 十 四 、 实地查勘期 本次估价实地查勘时间 为 20xx 年 6 月 19 日。 十五、估价作业期 本次估价工作时间自受理估价委托之日 20xx 年 6 月 19 日 起，至20xx 年 6 月 27 日 出具估价报告时止。 ****15021 平方米房地产抵押价格评估 ****房地产估价有限公司 17 附 件 《房地产估价委托函》复印件 位置示意图 估价对象照片 《国有土地使用证》 （ 黄陂国用（ 20xx）第 1003 号 ） 复印件 《总 平面布置图（含经济技术指标）》复印件 《 ***有限公司 “盘龙城奥迪汽车维修站”建筑核位红线图》复印件 《建设工程规划许可证》（武规（陂）建【 20xx】 018 号）复印件 《法定优先受偿权利 情况声 明》复印件 估价委托方《 企业法人 营业执照》复印件 房地产 估价机构营业执照复印件 1 房地产 估价机构资质证书复印件 1 注册房地产 估价师资格证书复印件 ****15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 18 房地产估价技术报告 一、 估价对象描述与 分析 （一）实体状况 根据估价人员现场查勘及委托方提供的相关资料，本次估价对象为“盘龙城奥迪汽车维修站 ”奥迪汽车维修站、保安亭，钢结构，建成于 20xx年。 奥迪汽车维修站整体 3 层，局部有夹层，檐口高度约为 米，建筑面积为 15012 平方米；保安亭层数 1 层，建筑面积 9 平方米，估价对象总建筑面积 15021 平方米。 土地使用权面积为 14580 平方米。 估价对象外墙部分为 厚深灰色六角孔镀锌钢板，加中空玻璃幕墙，部分为彩钢板喷涂金属氟碳漆，钢结构屋架，柱、梁、屋架采用工字钢，电线暗敷，上水、下水、照明、通风设施齐全。 估价对象分为展示区、维修车间及办公服务区，各部分装修情况如下： 展示区： 天棚为矿棉吸音板，配扣 顶专用射灯；墙柱面为磨光金属漆， 墙面为玻璃幕墙 ；地面部分铺烟米色 600mm*600mm 抛光砖、部分铺复合木地板；室内楼梯为花岗岩踏步，楼梯侧面 钢化玻璃 ，不锈钢栏杆扶手。 办公区域：贵宾休息室天棚采用矿棉吸音板吊顶并配置有小型射灯；内墙部分干挂大理石、部分为钢化磨砂玻璃墙；地面铺实木地板。 办公室及会议室天棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶，格栅式日光灯；内墙部分刷白色乳胶漆、部分为钢化玻璃墙隔断；地面铺高级防滑地板砖。 卫生间墙面高级面砖到顶，石膏板吊顶，地面铺高级防滑地砖，配有 20mm 钢化****15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 19。