凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告(编辑修改稿)

凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

挖掘机、装 载 机、各 种类 型打 桩 机、混凝土 搅 拌机、振 捣 棒、移 动 式吊 车 、升降机、 铲 土机、平土机及 电锯 、夯土机等等， 还 有 运输车辆 、拖拉机、卡 车 等 产 生的机械振 动 噪 声 和行 驶 噪 声。 以上 环 境影 响 因素主要 发 生在施工 过 程中，是 暂时 的，不 会 造成 长 久危害，一段 时间 后即可消除，因而 对 整体 环 境影 响 不大。 （二）建 设 施工期 环 境保 护 防治措施 针 对 施工期 间 可能影 响环 境的因素， 对环 境保 护 提出如下建 议 ： 废气（扬尘）防治措施： （ 1）施工期 间 土方作 业 所堆 积 在 现场 的土不宜堆 积时间过长 ，在晴天或气候干燥 时应 适 当 向填、 储 土堆和作 业区 洒水； （ 2）所有料堆 须 采取加 盖 防止粉 尘 污染的遮 盖 物； （ 3）施工 临时场 地、道路 应 定期洒水、清 扫 、冲洗， 减 少浮 尘 和汽 车 行 驶扬尘。 运输车辆应经过 清洗 车轮 和底 盘 的泥土后 驾 离工地，以 减 少泥土在路面的散落而 产 生 扬尘 ； （ 4） 减 少 使用污染排放高的 车辆 和 设备 ，及 时 清 扫 路面， 减 少 扬尘。 废水（污水）防治措施： （ 1）在集中施工 区 域修建污水集中池和沉淀 处 理池， 将 施工污水收集起 来 ， 经 沉淀 处 理后再排入附近市政污水管网； （ 2）施工机械 废 油 应 采用 废 油桶收集起 来 、集中保管，定期送 给 有能力 处 理的 单 位 进 行回收； （ 3）在施工人 员 相 对 集中的 临时 生活 区 里修建化 粪 池或生活污水 处 理一体机，把生活污水集中 进 行 处 理，去除污水中的部分有机 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 14 负 荷； （ 4）下雨 时将 施工原料遮 盖 ，并在施工 场 地 临时 建立雨水收集系 统将 雨水 进 行 简 易 处 理后排放，以免泥水 横 溢，污染 环 境。 固体废弃物防治措施： （ 1）杜 绝 焚 烧 建筑垃圾，不得在施工 现场 熔融 沥 青或焚 烧 油 毡 、油漆以及其它 产 生有毒、有害 烟尘 和 恶 臭气体的物 质。 （ 2）施工 现场应设 密 闭 式垃圾站和封 闭 式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分 类 存放。 （ 3）生活垃圾 应实 行袋装化，由 专 人收集后 负责 清 运。 噪声防治措施： （ 1）施工期 间选择 低噪音 设备 ，采取隔 声 措施如 对 施工 场 地用广告 栏 封 闭 ，夜 间 禁止 开启 打 桩 机等； （ 2）合理布 线 ，采取 综 合性 减 振、降噪等措施， 确保 项 目 内 部 环 境噪音 达 到《城市 区环 境噪音 标 准》（ GB309693） 标 准。 （ 3）停 车场 地的布置充分考 虑对 周 围环 境的影 响 ，保 证车辆 行 驶 不 对 周 围环 境 产 生噪音影 响。 （ 4）禁止居住 区内 行 车鸣号 和其它噪 声 ，避免在夜 间 施工，以免噪 声 扰民。 五、投 资 估算及 资 金 筹 措 （一） 编 制依据 本 项 目投 资 估算的 编 制依据主要有： 项 目 设计 方案； 类 似 项 目的 设备选 型及装修 标 准， 重 庆 地 区现 行的人工、机械、材料价格水平和 预 算定 额 及相 关 文件； 重 庆 地 区类 似工程 经济 技 术 指南； 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 15 国 家或地 区规 定的收 费标 准。 （二） 编 制 说 明 本估算包括在正常的 设计 、施工周期 内为 完成 该项 目所需投入的建 设费 用。 文中凡未特 别 注明的 货币 均 为 人民 币。 （三）投 资 估算 建设工程投资估算表 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 16 重庆永健凯尔基业冷藏物流产业园总占地面积 43144 平方米，一期占地面积 20200 平方米，每平方米土地出让合同综合单价 元，一期项目土地费用：一期占地面积土地出让单价＝ 万元。 该产业园前期土地整治工程总价 2700 万元，一期占地面积 20200 平方米，每平方米土地整治单价 万元，一期用土地整治分摊费用：一期占地面积整治单价＝ 万元。 序号 项目 规划 单位造价 金额 指标 单位 （元） （万元） 1 土地征地费 20200 ㎡ 2 土地整治及基础工程 20200 ㎡ 3 土建工程 77511 ㎡ 元 /㎡ 建筑单位施工费 77511 ㎡ 3304 主 材费用 77511 ㎡ 4 工程其他费用 勘察费 20200 ㎡ 设计费 77511 ㎡ 16 元 /㎡ 监理费 77511 ㎡ 元 /㎡ 施工图审查费 77511 ㎡ 元 /㎡ 环境影响评价费 11 招投标代理服务费 项目可研评估费 35 5 工程设备设施费 制冷设备及设备有关的其他费用 3500 叉车、升降平台、及货架 1 批 130 电梯设备及安装工程 16 台 250000 460 水、电、气设施费 6 建设期财务费用 2 年 7 流动资金 550 8 不可预见费 建设总投资 17600 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 17 一期项目承建单位为重庆建工第十一建筑工程有限责任公司、重庆南洋建筑安装工程有限公司。 根据申请人与承建单位签订的施工合同，承建单位承包范围为 1 号、 2 号、 4 号楼房基础、主体等按照设计施工图标明的全部工序及辅助材料，合同总价为 3304 万元；建设工程所涉及到 的主要材料则由申请人自己另行购买提供，预计主材费用按照承建单位全权承包报价扣除实际签订的合同总价估算：主材费用＝（ 元 /平方米 *77511 平方米） /10000－ 3304 万元＝ 万元。 其他工程费用总要为设计费、监理费等，该项目由信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司重庆分公司设计，按照每平方米 16 元计收设计费：建筑面积设计单价＝ 万元。 该项目监理公司为中煤科工集团重庆设计研究院，监理费按照每平方米 元计收：建筑面积监理单价＝ 万元。 工程设 备主要为冻库制冷设备，该项目采用了投标人 中基西南 的报价方案，根据投标文件可知，制冷设备总价为 3500 万元。 其他工程设备还有电梯、升降平台、变压器、发电机等，按市场价格估算为 万元。 建设期财务费用为借款利息，该项目贷款本金为 8000 万元，银行贷款年利率为 ％；一期项目预计 2020 年 5 月竣工，该笔贷款预计 2020 年初发放。 因此财务费用＝ 8000*％＋ 8000*％ *5/12= 万元。 该项目的流动资金主要为建设期的管理费、工资及营销费用，建设期 2 年；建设期现有 员工 15 人，按照每人每年 5 万元计算，建设期工资＝ 15 5 2＝ 150 万元；建设期管理费按照 2020 年收入的 10％计提，管理费预计为 250 万元；建设期营销费用参照 2020年营销费计提，建设期营销费用为 75 2＝ 150 万元。 因此，建设期需要转为固定资产的流动资金为 150＋ 250＋ 150＝ 550 万元。 不可预见费按照工程费用的 2％计提，即 2％＝ 万元。 (四 )资 金 筹 措 资金来源 （ 1）自有资金 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 18 本 项 目自有资金 8000 万元。 （ 2）申 请银 行 贷 款 重庆凯尔国际冷链物 流发展有限公司充分利用自身的 优势 和 拥 有的 资 源，构建了良好的融 资 平台。 为 保 证 本 项 目的 顺 利 开 展，重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司向商 业银 行申 请贷 款 8000 万元， 从 而保 证 本 项 目的 顺 利 进 行。 六 、财务 效益分析 （一） 财务评 价的原 则 本 项 目 财务评 价遵循如下原 则 ： 可靠性原 则 基 础数 据主要 参 照近期同 类 建 设 工程 项 目及 调 研 项 目 数 据， 来 源可靠； 计 算方法和原 则 依据行 业标 准， 财务测 算人 员为 具有 专业背景和 资 深 经验 的 专业 人 员。 稳 健性原 则 项 目建 设费 用的确定考 虑 到不确定因素，基准收益率取值高于 资 金成本， 计 算的 财务 指 标 偏于保 守、 稳 健， 从 而使 财务评 价 结论更可信。 动态 分析与 静态 分析相 结 合，以 动态 分析 为 主的原 则 除了 计 算投 资 回收期外，根据 资 金的 时间 价值原理，采用 现 金流量分析的方法， 计 算 内 部收益率、 净现 值等 动态评 价指 针 ，使得项 目的 财务评 价更合理。 （二） 财务评 价的依据 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 19 国 家 计 委、建 设 部《建 设项 目 经济评 价方法与 参数 （第三版）》； 《投 资项 目可行性研究指南》； 近期已建成的 类 似工程基 础经济评 价 数 据。 （ 三）财务评 价主要 参数 基准收益率 本 项 目融 资 成本 为 %， 为 使 财务评 价指 标稳 健起 见 ，同 时 考 虑风险补贴 等因素， 将 本 项 目的基准收益率 Ic 定 为 8%。 项 目 计 算期 计 算期取 22 年，其中 1～ 2 年 为项 目建 设 期，第 3 年投 产 ，第 3～ 22 年 为项 目 经营 期，经营期取 20 年。 基 准点 本 项 目的基 准点为计 算期的第一年即第 1 年年初。 （四） 财务 效益分析 营业收入预测 租赁物业管理 经营 收益 租赁物业管理 经营 收益主要包括冷 库 、交易中心，倒班楼，办公区，地下停车位租赁经营收益及园区物业管理费。 （详见――《租赁物业管理经营预测表》） 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告 20 ①租赁价格参照周边物流中心的租赁价格取最低数，其中冻库按平均 100 元 /m2/月，交易市场按 80 元 /m2/月，办公用房按 35 元 / m2/月，宿舍按 10 元 / m2/月，车位按每个 150 元 /位 /月，物业管理费按 元 / m2/月计算。 ②该项目预计 2020 年 5 月建成投产后，申请人 2020 年预计的总收入为 万元，租金价格按照附近同行业价格从低取数，且租金价格按照每年 5％的速度增加。 冻库、交易市场及办公用房等出租率按照 2020 年 40％、 2020 年 70％、 2020 年 90％、 2017 年 95％预测收入。 预计收入的计算方法充分考虑了申请人的建设经营情况，符合物流行业的发展规律。 ③ 2019 年及以后的租赁收入以 2018 年的收入为基数按照每年 5%递增。 成本分析 经营 期 内 的 总 成本 费 用包括工资及福利、修理费、 销 售 费 用、管理 费 用、 财务费 用、折 旧费 和 摊销费。 （ 1）工资及福利、维修费 该项目在建设期员工按照 15 人计算工资及福利，在项目建设竣工投入运营后预计员工为 110 人，每人每年按照 5 万元计算工资及福利，并且每年以 5％的增长率增加工资及福利。 维修费按照折旧费的 5％计提。 （ 2） 营销费用 租赁物业管理经营预测表 单位：万元 序号 项目名称 规模㎡ 2020 年 40% 2020 年 70% 202。