荣佳名城可研报告(编辑修改稿)

荣佳名城可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

0% 0 龙光城 龙光地产 西区 500 20xx0 高层、别墅 6% 1200 木马社区 天顺实业 西区 595 高层 46% 274 简爱社区 英华实业 西区 851 高层 67% 570 玉玺山 鑫鼎实业 西区 2328 高层 15% 349 翡翠山 宏业投资 西区 118 308 联排、双拼、独栋 80% 246 卓越蔚蓝海岸 卓越集团 西区 200 2492 别墅及高层 27% 673 天顺俊园 天顺实业 西区 6 459 高层 67% 308 德州城 德州投资 西区 5050 高层 57% 2879 爱琴海 世福地产 西区 22 2114 高层 24% 507 灿邦国际 灿邦地产 中心北区 2100 高层 26% 546 天喜东方 金润隆地产 中心北区 6 825 高层 79% 652 dada 的草地 光耀集团 中心北区 2480 高层 92% 2282 蓝湾星辰 业达实业 中心北区 7 768 高层 67% 515 龙富花园 龙华地产 中心北区 388 高层 中央公园 联诚实业 中心北区 1452 高层 翠堤尚园 一通实业 中心北区 932 高层 45% 419 中兴佳苑 林德实业 中心北区 577 高层 71% 410 纳威人的幸福 集友 发展 中心北区 693 小高层 71% 492 凯悦新城 龙华地产 中心北区 705 高层 5% 35 山海湾 联诚实业 中心北区 17 1486 高层 40% 594 美林雅苑 永昌地产 中心北区 950 高层 40% 380 听涛雅苑 昌浩地产 中心北区 2700 高层 90% 2430 橡墅 金海粤地产 中心北区 841 高层 9% 76 玛丽的城堡 皇庭地产 中心北区 577 高层 44% 254 花样年花郡 花样年地产 中心北区 1770 高层 8% 142 新华联 新华联嘉业地产 中心北区 10600 高层 1% 106 天悦龙庭 龙光地产 中心北区 36 2686 高层 0% 0 四洲蜜方 四洲地产 中心南区 1038 高层 50% 519 合生滨海城 合生协元 中心南区 160 6919 联排别墅 28% 1937 龙海湾 水产 品开发 中心南区 293 高层 香海湾 丽嘉地产 中心南区 742 高层 16 竞争分析 本项目属于 高端住宅小区 ，未来最大的 主要 竞争是 大亚湾大型高层住宅小区 ，如下表所示： 楼盘名称 位置 规模 项目规划 销售情况 天麓花园 中兴南路 占地 7万平方米 建面约 米 分两期开发，共 2400户， 公寓 3050㎡ 高层两方、三房 80120㎡ 目前 整体销售率为 40%，均价 5000元 /㎡ 新华联广场 石化大道中 占地 平方米 ，总建面 24 万 平方米 由 10栋 32层高层住宅，以二房、三房户型为主 目前整体销售率为 50%，均价 5000元 /㎡ 卓越东部蔚蓝海岸 西区西三大道北侧 占地 77万平方米，总建筑面积 200 万平方米 分 七期开发，一期主要以 别墅、高层为主 目前二期单位销售约 60%。 均价5300元 /㎡ 天汇园 中心区中兴一路，石化 大道旁 占地面 万平方米，总建面 21万平方米 小区总套数 1910 套住宅， 8090平三房及复式140平方 目前整体销售率为 60%，均价 4300元 /㎡ 片区住宅市场建筑类型分析 从建筑类型的变化来看，由于受九十年代初疯狂炒地炒楼寸土寸金影响，前期开发的楼盘大多是高容积率的小高层或高层商住楼，规模小，没有社区配套和绿化。 但随着周边地区如深圳、惠州 市 房地产市场越来越规范，楼盘质素不断提高，消费者对住宅品质的要求也越来越高。 为了迎合市场的需求，大亚湾的开发商们吸取先进城市的经验，开发的物业档次正在 逐步提高，如 合生滨海城 、 龙光城 、 卓越东部蔚蓝海岸、 珠江东岸等。 伴随大盘的进一步开发，以及知名地产商的挺进，小高层、多层洋房住宅将逐渐成为市场开发的主流。 新都汇二期 大江地产 中心南区 3 356 高层 0% 0 皇庭波西塔诺 皇庭地产 中心南区 602 别墅 67% 403 东方新天地 大中华地产 中心南区 860 高层 82% 705 启航新时代 华宇实业 中心南区 350 高层 66% 231 蓝湾半岛 金华实业 中心南区 9 540 高层 87% 470 海岸新天地 妈庙港地产 中心南区 634 高层 0% 0 中嘉领骏 中心南区 3 356 高层 丽郡 丽嘉地产 中心南区 826 高层 84% 694 合计 109958 27752 17 市场分析结论 房地产项目规模大，档次高 随着中海壳牌南海石化项目的正式投产以及中海油 1200 吨炼油项目的动工兴建， 大亚湾 的外来人口将随之剧增，这些潜在消费群体对住宅的需求，将推动 大亚湾 房地产项目 朝 高品 质 ，高档次的方向发展。 许多外来企业凭借自身实力占据 大亚湾 房地产市场的半壁江山 外来的、本地的企业纷纷涉足房地产业，它们的加盟搞活 大亚湾 房地产 市场 ,促使房地产市场多元化发展。 根据统计，外地企业房地产开发投资量已占到开发 大亚湾 投资量一半以上。 房地产市场受国家宏观调控影响 相对深圳较小 20xx 年国家出台一系列政策，旨在打压一线城市，如 北京， 上海，深圳等房价过快上涨，而大亚湾正处三线城市场， 房地产市场启动不久，房产供应量相对不大， 市场消化能力旺盛，市场投机行为不多，因此， 大亚湾 房地产市场正朝着健康、有序的方向 发展 ，受政策影响幅度相对深圳要小得多。 消费群体进一步向深圳地区倾斜 由于 大亚湾 有大项目支撑，区位优势明显，房地产价格 “ 低畦 ” 效应 ，深莞惠一体化发展，交通网络的完善， 外来投资置业人数不断上升，从 20xx 年外来人士的购房比例 80%，上升到 20xx 年 在 大亚湾 购房的 深圳客户占到 85%。 市场前景展望 区域经济处于快速发展阶段，高素质人口的涌入为房地产市场健康发展提供保障 大亚湾作为深圳近邻的地缘优势，两地的城际融合效应，直接导致在产业、生活方式方面的互补和相互作用。 近 2年深惠两地商品房价格的巨大落差，引发深圳人目光望向惠莞珠，购买力外溢下，“深惠生活圈”正在逐步浮出水面。 作为惠州距离深圳 最近的行政、经济和产业重镇，大亚湾 正在发挥越来越强的“桥头堡”作用。 目前已有来自全球十多个国家和地区的 28 个配套项目落户大亚湾，总投资超过 730 亿元，还有在谈项目 10 多个。 普利斯通、惠菱化成、华德油库、比亚 18 迪等纷纷抢滩登陆大亚湾，而 20xx 年 3月 30 日，以李嘉诚旗下的和记黄埔正式投资惠州港挂牌仪式在大亚湾的举行为标志，预示着惠州港天然的深水港、避风港优势将得以发挥惠州港将成为大亚湾石化工业城、坝光精细化工城、深圳（龙岗）大工业区、惠州数码工业城以及其它与石化相关的产业链低成本大批量货运的主要出海口。 大项目产生巨大的人口聚集效应。 随着大项 目的不断进驻，不仅给大亚湾的经济发展带几何级数的飞跃，而且新移民将不断涌入，使大亚湾的城市人口数量急骤增长，比亚迪二期投产后职工人数将超过 6万人的规模，在 5年内，大亚湾将聚集 30万以上人口。 人口的剧增对房地产的发展将起到一个巨大的推动作用。 大亚湾房地产进入全面复苏期，未来发展趋势向好 从房地产开发投资、施工面积和竣工面积等指标性数据看， 大亚湾房地产已经复苏，显示市场将进入快速增长期；在此期间，销售面积及销售均价上涨较快，且未来几年楼市价格依然存在良好的上升空间。 19 第三章 项目 基本情况 目 主要 经 济技术指标 序号 项目 单位 数量 备注 1 总 用地面积 ㎡ 180000 2 总建筑面积 ㎡ 807476 其中 计容积率总建筑面积 ㎡ 611476 其中 住宅 ㎡ 519362 商业 ㎡ 57420 配套用房 ㎡ 9874 不计容建筑面积 ㎡ 196000 其中 架空 层 ㎡ 0 地下室 ㎡ 196000 二层 3 建筑密度 % 4 容积率 5 绿地率 31% 6 户数 户 6200 7 停车数 个 6244 其中 地面 个 0 地下 个 5600 地下 个 644 项目周边基本 生活 配套 项目处于大亚湾 西 区 ，现对本地块辐射半径 5 公里以内的基本生活配套分析  教育机构： 大亚湾三中、宣平小学、新畲小学、上扬小学、樟浦小学、新廖小学 等  金融： 响水河工行、西区工 行、中行提款机（新华昌）、建行提款机（龙亿）、建行（熊猫国际） 等  医疗机构（含药店）： 坑梓人民医院、惠阳人民医院、大亚湾人民医院、西区医院 等 20  购物： 福鑫购物、德洲城超市、西区好宜多、沃尔玛、人人乐 等  其他： 老畲村委会、深圳聚 龙山公园、滨河休闲绿化带（规划中） 等 项目 地块解析 交通条件 外部交通主要有三条交通要道 ： 广惠高速公路 ：全长 150 公里，属国家高速公路，广州至项目地车程 3小时； 深汕高速 ：全长 63 公里，是国家沈阳至海口沿海高速公路主干线的一段，深圳至项目地车程 小时； 深惠沿海高速 ：全长 50 公里，东接深汕高速，西接深圳盐坝高速公路，沟通惠深两市、惠州港和盐田港两港，此线贯通大亚湾石化区，由深圳至项目地车程 1小时。 地形地势 项目建设场地由一块 150000 平方米的 矩形地块 和一块 30000 平 方米的矩形地块组成 ，地形平坦。 项目 SWOT 分析 项目优势分析  区位优势：项目位于深惠一体化趋势下深圳的后花园惠阳大亚湾，临近广惠高速、深汕高速和沿海高速公路，交通较为便利。 离深圳 5分钟路程，地理位置得天独厚。  地块优势 ：地块平整，施工难度低。  前景优势 ：项目属于 西 区 深圳后花园 ， 投资 自住 不二选择，且 升值空间大。  市场机会 ： 大亚湾正在大规模的开发 ， 经济腾飞，房地产 也随着快速发展。  需求机会 ：项目所处的珠江三角洲是我国经济实力最强、发展最快的增长极之一， 旅游消费结构正 逐步由观光向度假转型， 已经形成中的中产阶层消费群其潜在的高端休闲、度假、居住产品需求旺盛，这给本项目提供了更多的机会与空间。 21  发展机会 ：大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东 LNG 惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已先后落户建设。 大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。 项目威胁分析  竞争威胁 ：临近区域同类项目的地产开发将带来一定的竞争威胁，未来大亚湾 西 区 的规模开发也将带来一定的竞争威胁。  政策威胁 ：目前银行 利率的不断提高、银行对第二套房的贷款限制，对本项目的开发会产生一定的影响。 项目 SWOT 提升策略 优势提升策略 将资源价值进行放大，借助大亚湾市政，规划利好及项目规模优势，树立项目区域资源型大盘标杆。 充分利用红线外地块资源，在公建配套、山水景上给予红线内地块支撑。 机会利用策略 构建多维宣传项目 “ 区位优势 ” 平台，并优化放大的项目资源，打造成东深圳第一区位、第一生 度假生活 区。 威胁规避策略 通过对资源及项目优势规划，建立项目特有核心价值优势，强化资源优势定位，通过。