代建制管理模式在房地产项目中风险识别与应对研究(编辑修改稿)

代建制管理模式在房地产项目中风险识别与应对研究(编辑修改稿)内容摘要：

应对 ?这不仅 关系到代建制项目的成败，而且也关系到代建制这种管理模式能否更好在 我国的房地产项 目中得到推广。 本文运用理论联系实际的方法通过调研、访谈对现阶段代建制项目的风险 因素进行建立数字模型分析，并产生应对措施进行了归纳总结，最后通过案例分析法对国 内典型的代建制模式下房地产代建项目中存在的风险进行了识别，并结合项目情况制订了 相应的应对措施。 研究框架 研究框架如图。 图 研究框架 研究背景和研究意义 代建制项目风险管理理论回顾 结论与展望 案例分析 房地产代建制项目风险应对 房地产代建制项目分析识别与分析 建立风险分析框架 建立风险评价分析模型武汉科技大学 硕士学位论文 第 4页 第二章 代建制项目管理模式及风险管理分析 代建制项目管理模式 基本概念 代建制是指由项目业主（项目出资人）通过招标投标方式或协议方式确定并委托相应 资质的项目代建人（或称专业项目管理公司）对项目可行性研究、勘察、设计、监理、施 工等全过程进行管理，并按照项目的规模、标准、投资的目标要求完成建设任务，直至项 目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式 [5]。 2020年 3月 1日由北京市发展和改革委员会颁发的《北京市政府投资建设项目 代建制管 理办法（试行）》对“代建制”的说明：“代建制，是指政府采用邀请、公开、指定等方 式进行招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对代建项目建设进行全过程 的管理，代建项目建设完成后，再转交给政府部门相关使用单位使用，在项目代建期间代 建单位按照合同约定完成项目建设的投资主体职责” [6]。 代建制就是通过公开招标、邀请 招标、直接指定等方式进行招标，确定代建人对负责项目实施全过程的组织管理。 最终保 证项目建设的质量，减少项目的投资成本后转交给业主。 代建单位具有高品质、高素质以 及专业性、技术强的管理人才，从而代替业主对项目进行全面的控制管理，减少业主承担 的风险。 我国房地产公司为了改善工程管理市场的竞争力，提高我国经济发展，由此大力 推行代建制管理模式。 代建制项目管理模式的主体关系 代建制项目管理模式中，投资方、承包商单位、代建单位、使用单位为了完成共同的 目标，通过对传统“投资、建设、管理、使用”四原则模式进一步完善 [7]。 其各方主体关 系如图。 合同关系 图 代建制项目管理模式中各方主体关系 (1)代建项目单位与投资方的关系 投资人对资金上的利用问题上，具有全权的监督控制。 选择代建单位，利用契约的协 议来制约代建单位，形成所有权与管理权分离的委托代理关系。 根据代建合同，代建单位 代建单位 房地产公司 使用单位使用方 投资方 管理方 承包方实施方武汉科技大学 硕士学位论文 第 5页 必须随时向业主汇报成本、进度等进展情况，使业主对整个项目中的资金、质量、进度等 过程有详细监督控制。 对业主来说，代建单位可以在实际工程项目中，体现出该单位的工 程管理能力。 代建单位在实施过程中，会出现一些不利的风险，则业主有关部门对代建单 位所做出的行 为具有监督发言权，从而避免了这些风险的产生。 (2)代建项目单位与承包商单位的关系 业主在委托代建单位对项目进行管理时，该代建单位可以通过公开、邀请、指定等方 式，对设计单位、施工单位、材料采购单位进行招标，选择可靠的承包单位，以及对项目 各个参与单位签订合同契约来制约各个单位的行为，从而，帮助业主更好地管理项目的建 设实施。 (3)代建单位与使用单位的关系 在代建制项目管理模式下，使用单位的主要权力和责任是负责向代建单位转告该项目 的建设用途，在代建制项目管理模式下，使用单位的主要权力和责任是负责向代建单位转 告该项目的建设用途，配合代建人完成代建项目前期阶段、项目建设阶段中各种工序必备 的手续。 在项目实施过程中，项目使用单位能够对项目出现工程建设的质量、安全、资金、 施工等要点，进行有效的监督控制。 而项目使用单位不能直接与项目的承包单位、材料采 购单位、设计单位等联系，由代建单位与项目各个参与单位进行签订合同，代替使用单位 行使在项目实施过程中的项目法人权利和责任。 代建制项目管理模式的特点分析 根据“代建制”的兴起，从 改革的取向和总体效果来看是有效果的，已采用代建制管 理模式。 代建制项目的总投资费用，全部控制在代建单位预算范围之内，也能在计划的工 期内完成，取得了很好的社会效益 [8]。 其主要特点如下： (1)通过代建制按照公开、邀请、指定等方式招标，选择确定项目代建单位，代建单 位作为项目建设期间的法人，对代建项目实施采取全过程组织监督管理。 (2)代建制在工程项目管理领域中，是将过去的建设单位（使用单位）权限，从建设 实施期间分离出来，通过新型专业化的代建制管理公司代替建设单位、（使用单位）业主， 在建筑工程实施阶 段行使项目法人的权利和责任。 将过去的项目管理模式中的“建设、使 用”两个原则分离，避免了建设单位与使用单位（业主）两者中出现利益关联，直接导致 使用单位（业主）不在参与项目的建设，体现了代建单位的管理系统的专业化实力，从而， 使代建单位的管理模式具有社会性、专业性、市场性、竞争性。 保证有效的管理水平、有 效的质量（工期）控制以及保证项目投资费用的有效使用，减少成本开支。 (3)在一定程度的代建制模式情况下，为项目建设的资金体制进行了成功的改革，帮 助业主解决了过去权利和责任不分以及不能控制的现象。 (4)代建制管理模式有效的解决了因投资人（业主）引起的人为因素，避免了三超 (规 模、标准、投资 )现象，有效地增加了业主投资项目的利益。 (5)代建制管理模式直接导致使用单位不需要建立项目管理部门，有利的减少了使用 单位的压力。 武汉科技大学 硕士学位论文 第 6页 (6)使用单位与建设单位两者之间应建立有效的监督体制，在设计单位、施工承包单 位、材料采购单位的选择上通过国家有关规定进行招标，避免了项目各个参与单位之间协 调的矛盾。 (7)代建制管理模式可以防止项目建设完成投入运用后，在对投资资金进行总结时， 出现严重的资金损失问题。 国内外代建制发展现状 (1)国内代建制管理现状 目前，我国政府部门大力推行“代建制”管理模式的改革，（非）经营性政府投资项 目采用代建制管理模式，逐步开始在全国各个地区进行试点 ,包括北京、山东、上海、成都、 青海等城市，通过各地不同实际工程的案例以及将“投、建、监、使”原则分离情况，进 行分析和研究，解决了传统管理模式的弊端，得出很大成功和效果。 政府部门投资的项目 是以专业化的工程管理为中心，建立完整的管理体制，制约项目各个参与方的权利和责任， 加强政府投资项目的利益效 益以及项目工程管理的水平。 所以，经过以上各地试点的结论 得出现代的建筑工程管理模式采用“代建制”进行改革，是符合我国建筑工程市场的基本 国情，以下对上海、深圳、北京等三个典型的地区管理模式简单的介绍一下 [9]。 1)关于上海模式。 自二十一世纪初上海市政府投资项目的管理方式就开始进行改革。 通过上海市政府部门针对建设工程管理必须以政府开展监督 — 工程管理公司进行管理 — 社会化市场竞争组成一个具有实力的集体的原则，随后，上海市下建设厅部门 2020年推行 “代建制”管理模式，帮助政府投资的解决传统管理模式的弊端。 上海市政府投资工程管 理方式是“政府 —— 政府所属投资公司 —— 工程管理公司”的三级管理模式，通过这种模 式把政府投资项目的职能、政府投资项目管理职能、代建制项目工程管理职能之间联系的 脱离。 同时，政府投资项目下的参与单位都具有一定职权，但是，它们的职权只能在相应 的范围内，才能使用后体现出效果。 政府投资的项目采用代建制管理模式，主要为了突出 投资方在项目中的地位，使政府部门的职能由以下三个方面组成：建筑工程管理、业主投 资管理职能、政府投资相关管理部门之间分离；大力推行代建项目管理，使政府投资项目 确得最大的利润，以及减少政府投降方的风险，提高建设工程的管理水平。 上海市代建制 改革的具体工作如下：第一，上海市试点主要强调相关政府对项目有效投资管理职责和能 力。 将该市政府部门下相关当局的投资项目进行统一规划，转交给以政府为中心的投资单 位；第二，加强政府为中心投资单位的管理职责和能力。 其非营业性政府投资项目的管理 职责和能力，主要是以政府部门投资单位在项目实施过程和项目操作以及从代理单位中表 现出来，代替政府委托的建筑投资单位以及代替建筑工程管理公司，都是在一定权限范围 内行使职权，任何单位都不会干涉； 第三，培养新一代的代理制式的工程管理咨询公司， 其该管理咨询公司是以公开、邀请、指定等方式招标确定。 上海市代建制的改革主要采用 了很多措施，还培养很多的代建制建筑工程管理咨询单位，把上海市政府部门投资方业主 的职能与对建筑工程管理的意愿大大地分离了。 有利于政府脱离工程项目管理方面的缺 陷，使政府部门投资的项目借代理制的建筑工程管理咨询单位来完全整个管理，以至于把武汉科技大学 硕士学位论文 第 7页 代理制的建筑工程管理咨询单位推向社会化、市场化、经济化。 而代理制的建筑工程管理 咨询单位主要是对代建的项目进行 全方位、全权制、全责制的管理。 代理制的建筑工程管 理咨询单位通过招标的方式对整个项目各个单位进行筛选，有利于政府部门对整个项目的 监督控制。 其管理模式如图。 验收 验收 招标 招标 图 上海市政府投资项目代建制模式 2)关于深圳模式。 从深圳特区成立至今，政府已尝试过多种不同方式对政府投资项目 管理模式进行改革，试图通过高度集中管理来来根除分散管理的种种弊端，如成立基础工 作组、城市建设投资发展公司和城市建设开发出等形式；但是无论如何改革调整，这些新 成立的机构部门始终无法改变以市政工程建设为主的范围而政府投资其他项目还是由各 政府职能部分自行负责管理。 深圳市根据建筑工务署在负责编制项目的结算、竣工决算以 及组织相关单位竣工验收中，工务署没有为项目筹集资金、拨付资金和还贷的职责。 其改 革范围界定比较窄，没有涉及复杂的投融资改革领域，加之辅助有三方面的条件，因而仅 就减轻委托代理风险而言取得了比较显著的效果 [10]。 其管理模式如图。 图 深圳市政府投资项目代建制模式 3)关于北京模式。 自 2020年北京市启动“代建制”试点，截止 2020低，北京累计批复 了代建制项目 30项（不包括北京工业大学体育馆等 11 个奥运“代建制”项目），总投资约 政府投资人 建筑工务署 监理单位 承包商 工 程 管 理 公 司 财 务 监 理 公 司 政府 投资公司 分包商 分包商 竣工验收阶 财 务 监 理 公 司 总 承 包 公 司武汉科技大学 硕士学位论文 第 8页 30亿，涉及市政府投资 43亿元，包括以下几个项目：首都图书馆二期、人民团体办公室等 市重点工程均实施了代建管理。 在代建制项目中，对初步设计概算进行批复后，发改委按 照正常程序从中介机构库中选定代建单位。 此后，代建单位提交批复概算投资 10%— 30%的 银行履约担保函，发改委作为委托人，与代建单位、使用单位签订三方委托代建合同。 北 京模式的特点具体有三点：第一，通过公开、邀请、指定等招标方式，选择确定代建单位， 发挥了市场竞争状况，实现了强者生存的现状；第二，通过合同契约落实主体责任，构建 起了刚性的投资控制约束机制和利益均衡机制；第三，通过签约的保函，设立投资风险防 范体系。 其管理模式如图。 图 北京政府投资项目代建制模式 4)上海、深圳、北京地模式比较分析 在表 2． 1中，我们针对上海、深圳、北京等三个典型的地区管理模式进行简单的分析， 结合实际情况总结了它们三个典型地区的区别和优点以及缺点。 其中，行政代理模式分别 为上海、深圳模式，它们的管理模式，都是项目代建单位按照政府投资单位（业主）的意 见，对该建筑项目进行管理，整体来说，代建模式代建单位作为政府投资项目的委托人， 对该项目行使全方位监督控制的管理。 从而，政府部门也真正意义上发挥出投资人在项目 上主体的地位，更体现出“代建制”具有专业性的管理能力，也强调了代建制社会化的发 展趋势 [11][12][13]。 北京市场代理模式：业主市场代理模式是指政府依法授予项目管理公司即市场主体项 目控制权，由项目管理公司履行业主职责，挑选施工队伍并负责项目的全部管理工作，直 至向政府业主最终交付完工的建筑项目产品；在此过程中，政府选择专业的管理机构管理 投资项目并对负责项目管理的进行招标，择优选择。 这种完全市场化的运作方式从根本上 改变了以往政府投资项目建管部分的管理模式。 在此种模式中，作为独立第三方的受委托 的项目管理公司不再是政府部门附庸和累赘，项目管理公司不再是协助政府管理而是独立 行使专业化、市场化管理，全权代理项目具体的运作和管理。 这种模式极大地加强了项目 管理公司对项目的支配权和主导权，另一方面，这种模式可以充分发挥项目管理公司专业 化管理的优势。 但是，这种模式。