丰尚时代广场熙龙湾项目可行性分析报告(编辑修改稿)

丰尚时代广场熙龙湾项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

发展潜力 —— 通过“三轴、三片、两中心”的规划布局结构，力图将规划区建设成为环境宜人的金银湖生态商务城。 金银湖生态商务城规划 北片：位于金山大道以北，铁塔路两侧的地区，布置商务办公并配套文化娱乐及休闲设施形成商务休闲区； 南片：位于金山大道以南，环湖西路以东的地区，布置商业金融设施服务整个片区乃至东西湖地区，从而为打造金银湖生态商务城创造良好的条件； 西片：位于环湖西路以西，张公堤辅道以北的地区，以产业集聚效应带动该片的发展，并为生产配套完善的生活服务设施。 商务休闲 中心，结合银湖中路与马池路两侧文化娱乐设施，及北片西侧沿湖的生态商务别墅的建设，形成金银湖生态商务城的商务休闲中心； 商业金融中心，结合金桥中路两侧行政办公和商业金融设施及南片的步行商业用地的开发建设，形成商业金融中心。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 17 金银湖商务价值发展潜力 —— 吴家山：台商投资工业新城 ☆吴家山片区，主要实施旧城改造工程，重新布局吴家山新城，建设环径河的高技术产业区、西南部工业物流区、北部居住新区和南部旧城居住区，力求成为武汉辐射孝感、天门等城市圈城市经济的“桥头堡”； ☆在产业方面，在现有统一、台塑等 60 余家台企，以及机电、物流、食品等特色产业的基础上，发挥保税物流、台企联华中基地等优势，用 5年至 10 年时间建成为华中台资密集区。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 18 金银湖旅游休闲价值发展潜力 —— 金银湖以旅游休闲为定位，目前旅游休闲配套较为齐全，且已经有“城市客厅”之美称； 金银湖旅游休闲发展潜力 金银湖的旅游休闲产业链正在形成，片区丰富的水景资源和旅游资源已经逐渐吸引了众多投资商的关注，于此兴建大批旅游项目； 金银湖政府规划开发金银湖生态商务城，总规划面积 公顷 (含水面面积 公顷 )，投资规模 4 亿元。 利用金湖、银 湖、墨水湖等自然环境，大力开发休闲旅游景观。 “十一五”期末，沿金银湖湖岸建成休闲景观长廊 1 个、影视娱乐中心 1 个、水上游乐项目 2 个，休闲旅游区形成税收 2020 万元 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 19 区域成熟度之交通：以地铁为核心的公共交通的建设使东西湖片区与其他各个片区的联系更为紧密，已经形成成熟的立体交通网络 ☆轨道交通 1 号线二期工程计划从宗关开始向西，止于东西湖三店城西板块内。 另外，在 2020 年前完工两条地铁中， 2 号线（地铁）的一期工程，将建设常青花园 —— 街道口段； ☆贯通后的轻轨从堤角到东吴大道，将极大的改善金银湖的出行环境 ，提升区位价值。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 20 ☆金银湖区域距汉口中心商业区 10 公里，汉口火车站 7 公里，距武汉天河国际机场 18 公里。 机场路、市中环线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，共同构建了区内“蛛网”形立体交通； ☆随着交通升级的加速，金银湖的多层次外向辐射网络即将形成，为项目商业商务设施全面辐射武汉提供了条件。 区域成熟度之交通：地铁六号线将大大增加东西湖片区的便利性，增加与金银湖与汉阳的联系  武汉地铁 6 号线线路长 公里，计划 2017 年建成。  武汉地铁 6 号线将连通三环线外围的沌口和金银湖，也是连接汉口与汉阳 的一个重要纽带。  起于沌口三角湖，途径钟家村、汉口火车站、常青花园和东方马城几个商圈密集的区域，到达终点假日广场站。  2020 年计划完成海洋中心站、博览中心站部分主体结构施工，这也是继地铁 3 号线之后第二条下穿汉江的地铁，连通了三环线外围的两个新开发区域，在钟家村与地铁 4 号线实现换乘，在江汉路与地铁 2 号线实现换乘，在大智路与轻轨换乘。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 21 区域成熟度之商业配套：基本配套已经初步形成，但综合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在吴家山片区内。  金银湖整体规划了“一主一辅多心”的公共服务配套格局；  金银湖中学是为了满足泛金银湖地区及周边小区居民对于教育配套的需求，政府投资近亿元新建的公办寄宿制初中，目前已对外招生；  协和医院与东西湖区签约，规划投资 4 亿元， 3 年内在金银湖建一家综合性三级甲等医院 —— 协和金银湖医院。 区域成熟度之商业配套：基本配套已经初步形成，但综合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在老吴家山片区内。  位于城西板块的吴家山片区，生活配套较为成熟，生活也是最为便利的核心区域。 2020 年 5 月 8 日，市政府与台商达成协议，在吴家山设立东西湖“台商投资密集区”，众多产业和商业的聚集，使得它 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 22 的 区域优势越来越明显，开发商更是将眼光聚焦如此，开发的楼盘也日益增多，未来将会吸引更多商家进驻本区域。  区域成熟度之综合配套：吴家山片区的教育、医疗、商业配套已全面覆盖。  经过十余年的发展，吴家山经济开发区已经形成了较为完善的配套体系，中百仓储、武商量贩、中商评价等大型购物中心都已经进驻；湖锦、三五、艳阳天等大型酒店也在区域内开立了分店；区内医疗机构有东西湖区人民医院和各办事处职工医院；中小学、幼儿园等基础教育设施也非常完善。  区域成熟度之综合配套：金银湖片区已有基础教育医疗商业配套，但使用较为不便。  金银 湖片区的配套设施正在逐渐完善，商业配套除中百仓储外，金山大道以北即将建成马池商业街；环湖路已建成金银湖中学，沿海赛洛城引进了北大附中；医疗配套上，金银湖正在建一个占地 190亩的综合医院。  15 万平方米的金盛家居广场已落户该区域，这个以建材、家居和家电为主的摩尔城，可弥补该区域商业设施的不足。 沿海178。 赛洛城将建 13 万平方米的商业门面，将进一步缓解金银湖地区配套的不足。 小结  项目处于金银湖与吴家山交界处，从地域属性来看更加偏重于吴家山片区，相比较金银湖尚处于规划中的设计蓝图而言，项目交通、配套已相当 完善；  从产业布局来看，金银湖属于旅游休闲区，适宜生活；吴家山属于工业投资区，配套完善，项目兼得双区优势，但非金银湖与吴家山的核心区位，因此区位并非本项目核心卖点，推广方面宣传不可过度。  市政基础规划方面项目除现有交通网络覆盖项目外，地铁规划也对项目价值有一定的提升作用。  本项目社会性配套对比二环内中心城区项目仍有劣势，但与武汉其他远城区包括金银湖相比已相当成熟。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 23 2020 年武汉房地产宏观数据  2020 年全年，武汉市新增土地供应 253 宗，总供给面积 万平米。  从供应土地性质来看， 2020 年各类土地供应中，其他用地供应量居首位，供应面积达 万平米，占总供地面积的 50%；其次为居住用地，供应面积为 万平米，占总供地面积的 32%；商业用地供应面积为 万平米，占总供地面积的 16%。  从供应土地区域分布来看， 2020 年各区域土地供应中，主城区内 23环之间是供应量最大的区域，占到全部供应量的 24%，其次为 3 环外主城区，供应量占到 20%； 随着武汉市城市扩张步伐的加快，远城区越来越受到关注， 2020 年远城区土地出让占到了全市土地出让面积的 32%，增长明显。 虽然有新政影响，武 汉市房价依然坚挺，销量却随着政策变化而略有调整，但主要影响因素仍是房地产销售的自然周期。 市场成交面积结构方面，中小户型商品房为市场销售主体， 120 平米以下户型占据销售总数的 60%。  中小户型商品住房为市场销售主体。 2020 年我市 120 平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的 %，较 09 年增加了 4 个百分点。 其中 90120 平方米占比最大，占比为 %，较09 年增加了 3 个百分点； 90 平方米以下商品住房销售套数占总套数的 %，较去年增加了 1 个百分点。 140 平方米以上占比为%。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 24  武汉宏观市场小结 2020 年武汉房地产市场处于供销两旺，尤其是远城区土地， 2020 年处于上升走势； 产品质量成为关键，优质产品仍有提升空间，普通产品销售量及价格已开始萎缩； 中小户型仍是目前销售主力 2020 年泛金银湖区域房地产市场分析 片区 75120 平米的中小户型走势最好，空置率也最低。 2020 年各区域不同面积的销售情况 1 月 2 月 3 月 90 ㎡以下 2390 37% 621 32% 332 27% 90120 ㎡ 2129 33% 856 45% 612 50% 120140 ㎡ 1365 21% 723 38% 441 36% 140 ㎡以上 581 9% 337 18% 160 13% “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 25 随着工作、生活节奏加快，人们对居住环境提出更高的要求，更加注重产品的实用性和紧凑性，以便节约空间成本，目前在本区域内 75120 的中小户型销量最好，其空置率最低。 泛金银湖片区市场小结 泛金银湖片区目前仍属于武汉价值洼地，成交量在靠前位置，成交均价在靠后位置； 实用型与紧凑型户型迎合目前刚需要求，受金银 湖地理位置限制，该户型销售速度最快。 总结 区域优势分析 区域规划日趋完善 地铁二号线、六号线的修建，增加了畅通无阻的出行通道，对金银湖与汉口中心区的联通，也起到非常重要的作用。 金银湖规划增加公交线路，尤其在沿海赛洛城项目附近，搭配路网的形成，十分利于金银湖居民的出行。 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 26 有了高架桥、地铁、路网支撑，金银湖片区将高楼林立，各种市政商业配套、娱乐休闲产业将迅速跟进，后湖将成为名副其实的武汉的新城、城市副中心。 配套日趋完善 作为一个成熟的生活设区，金银湖片区的市政、生活配套设施日渐齐全、完善，大型社区均 引进了相关配套，如：沿海赛洛城引进北大附中，万科西半岛引进中百仓储等，商业、医疗、教育机构逐步规划兴建。 政府支持力度大 武汉市对泛金银湖的定位，是作为城市经济增长第四极，大量的旅游项目、高新企业中心、商业中心的规划，必将进一步吸引开发商的投资与居民置业居住 泛金银湖片区制胜之道 “丰尚时代广场178。 熙龙湾”项目可行性分析报告 武汉丰尚高科置业有限公司编制 27 我们的营销战略：宣传和产品同时发力，直达营销目标 —— 进攻战。 核心策略：贯穿始终的活动营销建立高形象。 主动客户拓展实现扩容。 将节奏与工程进度相联系。 形象占位 —— 领导者的姿态进入市场，占位高端、形 象领先；高举高打，以形象立势为总体目标：  前期立势是关键；  抢夺市场客户资源；  建立企业市场影响力；  在价值主张上形成另一个极 —— 武汉最具都市意向的生活示范区；展示一个武汉人内心渴望已久的都市生活。 营销节奏：  持续的形象和概念传播；配合开盘期爆发式营销；后期通过参与式的营销活动维系持续热销；  开盘配合充分的客户积累和局部现场体验展示；此后，通过分阶段卖点展示，争取价值最大化的价格策略。 主要营销手段：  关系营销和活动营销为主线的市场策略；  以少而精的大事件一举立势。 项目品牌传播 执行策略：“创新的生活方式＋服务”是我们品牌价值选择。