房地产企业纳税风险防范(编辑修改稿)

房地产企业纳税风险防范(编辑修改稿)内容摘要：

 《 中华人民共和国担保法 》 摘要  第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。  订金不是一个规范的法律术语，只是约定俗成的称呼，目前没有一个规范的定义。 25 内部认购以后的纳税风险（续 3） 一、开发商保留的时间 定金（大定）的保留时间相对较长，但一般不超过 30天 订金（小订）的保留时间相对较短，一般超过三天但短于 10天 二、开发商收取的金额 定金不得超过主合同标的额的 20% 订金一般不超过主合同标的额的 5‰ 26 内部认购以后的纳税风险（续 4） 三、经济利益流入的可能性 定金（大定）一般为基本确定（大于 95%,但小于 100%） 订金（小订）一般为很可能（大于 50%,但小于等于 95%） 四、取消购房意向的后果 订金必须返还给购房者。 定金一般不再返还给购房者。 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 27 内部认购以后的纳税风险（续 5）  定金一般会形成预收款，符合预售款的性质，因此在收取定金时可以预征营业税和所得税，而不是定金转作预收款时再预征营业税和所得税。 18问  交付定金的购买者不履行购房义务而被开发商没收或不再返还的定金，会计处理一般计入营业外收入。 。 不征收营业税 28 内部认购以后的纳税风险（续 6）  订金的实质是预付款，金额一般小于定金，是否流入企业的具有不确定性，不符合预收款的性质，不得预征营业税和所得税。  订金一般反映在其他应付款科目，不反映在预收账款科目  代收的按揭费用反映在其他应付款科目，也不预征营业税和所得税 29 内部认购以后的纳税风险（续 7）  国税发 【 1994】 86号关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知  收到预收账款时，按月预征营业税  交付使用不动产时，会计确认销售收入  修改：实施收入准则后，要求 “ 相关的成本能够可靠的计量 ” ，因此会计确认收入的时间由推迟至办理工程结算和财务决算时。 30 内部认购以后的纳税风险（续 8）  中华人民共和国建设部令（ 2020）第 131号  《 城市商品房预售管理办法 》 5 6  是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入，不计算缴纳营业税和所得税。  实际过程中应按照企业在不同阶段认购和预售取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。 31 内部认购以后的纳税风险（续 9）  国税发 〔 2020〕 31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 二（五）  开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金 （担保金） 不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 32 内部认购以后的纳税风险（续 10）  国税发 [1995]153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知  当年应预征的所得税 =  （当年预售收入 营业利润率 ― 尚未弥补的亏损） 法定税率  注 1：营业利润率一般为 10%或 15%  注 2：尚未弥补的亏损仅限于预售当年以前年度的亏损，也不包括预售当年的亏损  注 3：其他业务利润和营业外收益不预征所得税，但应抵减当年发生的期间费用 33 内部认购以后的纳税风险（续 11）  国税发 〔 2020〕 31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知  在不考虑投资收益的情况下：  当期预计的应纳税所得额 = 当期实际的预售款（含定金） 预计计税毛利率 – 期间费用 + 其他业务利润 + 营业外收益 + 补贴收入 + 其他应税损益调整  当期应预征的所得税 = （当期预计的应纳税所得额 – 尚未弥补的亏损） 法定税率 34 内部认购以后的纳税风险。