龙感湖管理区公共租赁住房建设项目初步设计说明(编辑修改稿)

龙感湖管理区公共租赁住房建设项目初步设计说明(编辑修改稿)内容摘要：

平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象；要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入“十二五”公共租赁住房规划，分年度组织实施。 20xx 年 3 月 27 日湖北省人民政府办公厅就加快发展我省公共租赁住房下发了《关于 加快发展公共租赁住房的意见》（鄂政办发〔 20xx〕 28号文），龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 5 文件要求：发展公共租赁住房坚持“政府组织，社会参与；统筹规划，分步实施”的基本原则。 各地各有关部门要坚决贯彻落实国务院关于加快发展公共租赁住房的决策部署，切实增强责任感、紧迫感，加强领导，提高认识，精心组织，加大投入，下大力推进公共租赁住房建设。 成套建设的，单套建筑面积要控制在 60 平方米以下，以 40平方米左右为主。 把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。 20xx 年 12 月 31 日，国家发展改革委根据《国务院批转发展改革委关于 20xx 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委下发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，《通知》规定从 20xx 年起，各地公共租赁住房和廉 租住房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房。 随着市场经济的发展，不可 避免地会出现一定数量的中、低收入群体。 据民政部 20xx 年 5 月份社会服务统计月报显示， 20xx 年城镇最低生活保障人数为 ，保障户数为 万户，这是一个不可忽视的群体。 因此，在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房、公租房和经济适用房制度建设力度解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民群众均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 6 展，让改革的成 果惠及亿万民生。 解决低收入家庭的住房问题是各级政府义不容辞的责任 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题。 在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。 因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。 截止 20xx 年，全国 291 个地级以上城市中，基本上实施 廉租住房制度，部分省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。 因此，政府要切实担负起应负之责，尽快完善住房保障制度。 、促进经济平稳健康发展的重大举措 保持经济平稳较快发展，保持物价水平基本稳定，是中央提出的经济工作的两大目标。 内需不振一直以来是制约经济发展的瓶颈。 近年来房价的过快上涨对扩大内需产生了“挤出效应”。 公共租赁住房建设，既连着投资，又连着消费。 增加在这方面的政府支出，不仅可以 发挥乘数效应，带动大量的社会资金投入住房建设及相关产业，还可以增强居民消费信心，扩大居住类的商品和服务消费。 据统计我省每年约有 60 万人从农村进入城镇，还有更多的外来人口来湖北发展，形成巨大的住房消费需求。 大规模推进公共租赁住房建设，有利于拉动相关产业的快速发展，创造更多的就业机会，为经济发展提供持续的内生动力，抑制房价过快上涨。 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 7 实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。 纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公” ，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。 改革开放以来，随着经济的发展，人民群众的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。 但与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。 当前我国 20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，两者的财富占有差距超过 34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一，目前， 我国采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存，尤其是廉租房与公共租赁租房并轨的提出，是对广大中低收者的一种政策优惠，这种救济性质的公共租赁住房政策，不失为政府通过扶持弱势群体谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策，它既解决了经济困难户和“夹心层”住房困难群体的住房问题，又密切了党群干群关系，促进了社会的公平与和谐。 改革开放以来，龙感湖管理区经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高，各类基础设施和社 会公益设施也有相当大的改善。 为抢抓大别山试验区和小池开放开发的战略机遇，加快龙感湖科学发展跨越发展，黄冈市委、市政府出台了《关于创新体制机制促进龙感湖加快发展的意见》，提出把龙感湖建设成为现代农业综合开发示范区、循环经济示范区、城乡统筹发展先行区和全域信息化示范区，实施“产业兴城、区域融合”战略，突出“强工兴龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 8 城、强农兴文”发展重点，选择循环经济、低碳增长发展路径，同步推进新型工业化、农业现代化、城镇化和信息化，在转变发展方式、统筹城乡发展和创新体制机制上率先突破，努力实现龙感湖科学发展和跨越发展。 管理区以 项目为载体的城镇化建设亮点纷呈，商业集中区建设风生水起、商业步行街整体项目建设万马奔腾，工业园 平方公里的城镇建设正在悄然兴起， 35 个工业项目落户，在推动经济社会又好又快发展的同时，为当地群众提供了数以千计的就业岗位，有更多的人融入到龙感湖城市化的洪流中。 就业人口的增长必然带来住房需求增长，所以，应该给进城农民工及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 9 第三章 公共租赁住房 需求 分析 需求 预测 低收入住房困难家庭现状 20xx年度龙感湖管理区随机抽样调查资料 显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在 20xx元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000 元之间的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之间的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之间的家庭，占 20%。 人均住房建筑面积低于 15 平方米的家庭占总家庭数的 60%，人均在 1525 平方米的占总数的 20%， 25 平方米以上的占总家庭数的 20%。 龙感湖管理区低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住 房；还有近 30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。 市场需求预测 按照黄冈市公共租赁住房政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。 通过问卷调查，约有 60%的低收入家庭没有购房能力，只能租房居住；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件。 公共租赁住房有很大的市场需求空间。 住房规划保障 龙感湖管理区 已制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划， 把廉租住房、公共租赁住房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。 科学制定公共租赁住房保障的中长龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 10 期规划及年度建设计划。 根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定公共租赁住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大公共租赁住房保障覆盖面。 根据龙感湖管理区公共租赁住房发展规划，编制廉租住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。 “十二五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70％。 公共 租赁住房和经济适用住房建设由管理区人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 政府保障能力分析 按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善公共租赁住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十二五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到 25平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积 60平方米左右的成 套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受公共租赁住房。 目前，龙感湖管理区 集中新建 廉租房 1760套，建筑面积 25 万平方米，已开工建设 1569套，已竣工 400 套，竣工面积 2万平方米。 承办单位保障能力分析 龙感湖管理区综合投资有限公司，成立于 20xx年 2月，注册资本 12500万元，公司法人代表：严万军。 公司的经营范围为：依据国家法律法规从事土地收购储备、开发经营政府公共资源或产品的特许经营，城市基础设施、公共事业基础产业建设运营，中小企业及三农产业的融资、委贷、咨询和评估服务，利用国家开发银行的信贷资 金开展相关业务。 公司总资产龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 11 6亿元。 公共租赁住房建设用地实行行政划拨方式供应。 在土地供应计划中优先安排公共租赁住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。 该公共租赁住房建设项目选址已定，土地有保障。 项目建设已获得黄冈市住建局批复，文号黄建发（ 20xx） 00 号；于 20xx 年 1 月获得龙感湖管理区发展和改革局批复，文号龙发改项字（ 20xx）第 00 号，保障了项目的顺利实施。 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 12 第四章 项目建设总体规划 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向 、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。 建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅。 规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于 60 ㎡。 根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可 持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。 还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。 该项目在设计中宜突出以下几个方面特色： 居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。 服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 13 理。 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（ 如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。 小区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。 文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品位。 龙感湖管理区 公共租赁住房 建设项目 初步设计说明 黄冈市金地建筑勘察设计有限公司 14 第五章 场址与建设条件 项目拟建地点： 工业园小区：龙感湖管理区工业园区 青泥湖小区：青泥湖 办事处 芦柴湖小区：芦柴湖办事处 龙感湖区属长江中游冲积平原湖区，高差较小，平地、湖荡相间，构成“九平一湖”的地貌特征，地势有西向东呈 — “同心圆”向龙感湖倾斜，境内地面高程平均海拔 ，相对高度差比较小，一般海拔为 ～，局部高达 15～ 17m。 境内制高点高程 ，位于塞湖分场沙坡。 龙感湖区土壤类型因水文地质作用强，不服从地域性。 一部分为来源于西、北部低山丘陵区的花岗片麻岩风化物在静湖沉淀的粘土，一部分为长江冲积物沉淀的沙质土壤，还有一部分地带性的第四黄色粘土裸露于地势较高处地表。 根据我国地震区带划分，龙感湖区活动。