万豪城市广场建设项目可行性分析研究报告(编辑修改稿)

万豪城市广场建设项目可行性分析研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

商圈 19 春园是娄底商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以清泉广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合，形成总体量达 30 多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。 春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典影城等强势品牌组合，开创了娄底商业发展的新纪元。 康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈 的领导地位。 2）业态构成 业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。 业态范畴涵盖百货、超市、餐饮、娱乐休闲、专业市场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。 但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。 a、百货 商 家 区 位 定 位 规 模 管 理 经 营 友谊阿波罗 长青街中 中档精品 17000 ㎡ 统一 一般 步步高 长青街东 中档大众化 20200 ㎡ 统一 良好 ITAT 春园步行街内 中低档 15000 ㎡ 统一 一般 汇天 清泉广场 中档 10000 ㎡ 统一 差 康星 清泉广场 中低档 4000 ㎡ 统一 一般 清泉名店 清泉广场 中档 3000 ㎡ 统一 较好 南洋 九龙市场内 低端 50000 ㎡ 超市化 一般 20 品牌大型百货在娄底仍是一片空白。 友谊阿波罗、步步高虽带来了连锁百货的经营模式及众多首次进驻娄底的品牌，但在定位上依旧沿袭中档大众化的保守经营路线，各百货店品牌组成类似，营业规模普遍局促，竞争档次未从根本上拉开。 步步高稳健的经营积累了一定数量的客户群，取 得了相对可观的经营业绩；友谊阿波罗还需经历较长的培育期，而汇天百货已陷入衰退的被动竞争局面。 b、超市 商 家 区 位 规 模 经 营 备 注 沃尔玛 春园步行街内 18000 ㎡ 良好 负一层整层 国美电器 春园步行街内 4000 ㎡ 差 —— 新一佳 氐星路中 15000 ㎡ 一般 社区型购物中心 通程电器 九龙市场内 4000 ㎡ 较好 —— 沃尔玛的进驻给新一佳带来了巨大的竞争压力，新一佳业务模式被迫从纯超市向“超市 +百货”转型，勉强维持经营。 而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器 通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊一筹。 春园商圈正处于扩容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。 c、餐饮 商 家 区 位 面 积 经 营 主 题 肯德基 1店 春园步行街口 600 ㎡ 良好 西式快餐 肯德基 2店 汇天国际一楼 400 ㎡ 良好 西式快餐 西堤岛 文化局二楼 850 ㎡ 良好 中西餐咖啡 铭典 长青街邮局对面 800 ㎡ 一般 中西餐咖啡 西典 九亿步行街 1000 ㎡ 一般 中西餐咖啡 21 第三空间 九亿步行街 300 ㎡ 一般 中西餐咖啡 兰桂坊 春园步行街银街 600 ㎡ 良好 中西餐咖啡 米萝咖啡 春园步行街金街 1000 ㎡ 良好 中西餐咖啡 名人茶庄 春园路 300 ㎡ 一般 茶饮 味博士 氐星路中 1000 ㎡ 良好 中式 桂林人 1店 氐星路中 1000 ㎡ 良好 中式快餐 桂林人 2店 春园步行街 2020 ㎡ 良好 中式快餐 永和豆桨 氐星路中 200 ㎡ 良好 中式快餐 上岛 氐星路图书馆 2F 500 ㎡ 良好 中西餐咖啡 儒林茶庄 长青街新华书店 1000 ㎡ 良好 茶饮 春园美食 广场 ITAT 百货楼上 2020 ㎡ 一般 风味自助 老舍茶馆 长青街 600 ㎡ 良好 茶饮 星克玛 春园步行街 2500 ㎡ 较好 中西餐咖啡 春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。 但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可 挖。 d、娱乐休闲类 商 家 区 位 主 题 面 积 经 营 雅芳时尚会所 氐星路 美容美体 1800 ㎡ 较好 风尚瑜珈 九亿步行街 瑜珈 260 ㎡ 良好 美丽传说 九亿步行街 足浴 3000 ㎡ 良好 22 京都医学美容 九亿步行街 医学整形 540 ㎡ 良好 彭都 春园步行街 美容美发 2020 ㎡ 良好 禅逸瑜珈馆 春园步行街 瑜珈 300 ㎡ 良好 美时慕 春园步行街 美容美体 300 ㎡ 良好 沸点健身馆 春园步行街 健身 700 ㎡ 良好 今典影城 ITAT 五楼 电影 5000 ㎡ 良 好 新城影院 乐坪街 电影 5000 ㎡ 较差 美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。 各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。 但 KTV、酒吧、电玩、商务会所、运动馆（旱冰、桌球等）等热门娱乐业种缺位待补充。 e、专业市场类 商 家 区 位 主 题 面 积 布 局 经 营 鑫鑫手机城 清泉广场 手机 800 ㎡ 柜台式 一般 新绿岛手机城 氐星路中 手机 1500 ㎡ 柜台式 良好 长青中街 长青街 精品家纺 约 60㎡ /个 街铺 良好 春园钻石街 乐坪街 精品家纺 约 60㎡ /个 街铺 良好 九亿步行街 —— 女装及童装 20765 ㎡ 街铺 一般 九龙市场 长青中街 小商品 10000 ㎡ 摊位分割 良好 时尚潮流城 春园步行街 潮流服饰 2020 ㎡ 摊位分割 一般 春园小商品城 春园步行街 小商品 18000 ㎡ 摊位分割 一般 春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。 这类市场大多 23 将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。 3）租售行情 a、租金及铺面转让费 春园商圈租金地图 长青街 湘阳路 乐坪街 氐星路 火车站 新一佳iji 康星百货 SOHO 尚都 清泉名店广场 汇天国际 新绿岛手机城 沃尔玛 友谊阿波罗 步步高 星达馨都 九龙市场 鑫鑫手机城 九亿步行街 春园 商业 步 行街 ITAT 今典影城 新城影院 星玛克咖啡 万豪城市广场 娄星广场 一楼 70120 元 /㎡月，二楼 15 元 /㎡月 氐星路 中 段120 元 /㎡月 长青路 中 段140 元 /㎡月 长青路 东 段60150 元 /㎡月 氐星路 中 段160 元 /㎡月 春园银街 160元 /㎡月 春园钻石街 90 100 元 /㎡月 春园金街 130150元 /㎡月 广成大厦 一楼临街 90元 /㎡月 银 街 钻石街 金街 24 春园商圈是娄底租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街 —— 氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达 160200 元 /㎡ 月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；春园步行街银街 —— 长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达 140160 元 /㎡ 月的高位。 品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。 春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。 其中以春园步行街 ——九龙市场临街区域为最，转让行情约为 2025 万元 /店面；氐星路中段（清泉广场 —— 新一佳）、长 青路中段（清泉广场 —— 友谊阿波罗）略低，但单门面的转让费也普遍在 1520 万左右 /店面；九亿步行街人气稍逊，报价为空转 2 万元 /单门面。 b、售价表现 春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之一。 2020年 5 月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下 16000 元 /㎡ 的天价，并很快销售一空； 2020 年 6 月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达 21000 元 /㎡ ，最高价突破 30000 元 /㎡ ，创造了又一个奇迹。 春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星达馨都、 soho 尚都，街铺售价在2400026000元 /㎡ ，单铺面积在 60 ㎡ 左右，总价在 200 万左右，热售局面未丝毫减退。 三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达 30000 元 /㎡ ，相比 2020 年上涨幅度已达 40%。 和街铺形成鲜明反差的是二楼及以上铺面：星达馨都二楼售价仅 5500 元 /㎡ ，且有较大还价空间，不及一楼的 1/5，仍乏人问津。 目前经营中的二楼以上商业，除春园步行街外部分表现乏力，以低租金维系。 25 二、 五江商圈 1） 商圈概况 五江商圈是指位于娄底城北，以大汉路为发展轴线，以五江国际建材家居城为辐射半径，东至涟水河二大桥、南临涟 水河风光带、北抵凤阳街、西达娄星北路的围合区域。 五江商圈形成周期短，尚处于培育期，以建材家居为鲜明特色，着眼于涟钢及城北居民消费。 五江国际建材家居城以 28 万 ㎡ 超大规模领衔，多个建材市场沿五江国际建材家居城延伸抱团经营， 沃尔玛、佳惠百货、通程电器等主力店的进驻更是为该商圈的进一步发展注入强心剂。 五江商圈分布图 五江建材城 沃 尔玛 鑫新家居城 大汉建材城 TOP 尚都 涟钢步行街 大汉钢材城 丹枫国际 26 业态构成 商 家 业 态 区 位 规 模 经 营 沃尔玛 超市 五江建材城内 17800 ㎡ 一般 佳惠百货 百货 +超市 TOP尚都内 5000 ㎡ 已签约 通程电器 电器超市 TOP尚都内 3800 ㎡ 已签约 碧波尔电器 电器超市 五江建材城内 6000 ㎡ 招商中 湘中明居 建材超市 五江建材城内 16000 ㎡ 一般 松建建材 建材超市 五江建材城内 10000 ㎡ 较好 先锋建材 建材超市 五江建材城内 20200 ㎡ 较好 金山角酒楼 餐饮 大汉路交叉口 900 ㎡ 较好 天趣茶楼 茶饮 大汉路口 800 ㎡ 较好 五江商圈内大型建材市场多达 4个（含规划中），面积在 10000 ㎡ 以上的大型建材主力店多达 6个，建材主营面积逾 20 万 ㎡。 庞大的开发规模形成了鲶鱼效应，但也造成供求失衡的局面。 鑫新家居城、大汉建材市场招商艰难，疲态凸显；五江国际建材家居城部分商户经营惨淡，被淘汰出局；凤阳步行街则已陷入破产境地。 沃尔玛、通程电器等品牌的进驻丰富了业态的多样性，但商圈内餐饮、娱乐、休闲、服饰专卖等业态仍极度欠缺。 大汉路沿线开发方兴未艾，娄底开发区正处于急剧扩张中，五江商圈前景斐然；但城北人口总量有限、涟钢职工消费力较为分散的局面短期内难以改变，商圈成熟仍需假以时日。 27 租售行情 a、租金 项 目 五江国际建材城 鑫新家居商贸城 TOP尚都 凤阳路 租金 一楼 4060元 /㎡ 月 二楼 811 元 /㎡ 月 2030元 /㎡ 月 一楼 4068 元 /㎡ 月 二楼 15 元 /㎡ 月 2040元 /㎡ 月 招租率 一楼 95%以上 二楼 90% 主力店满租 一楼 10% 二楼空置 一楼 20% 二楼。