豪威投资有限公司拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目资产评估报告(编辑修改稿)

豪威投资有限公司拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权项目资产评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

x京房权证朝字第 1015021号 商业综合楼 3层 7, x京房权证朝字第 985074号 商业综合楼 4层 7, x京房权证朝字第 985072号 商业综合楼 5层 5, x京房权证朝字第 1015027号 商业综合楼 地下 3层 3, 无 商业综合楼 地下 1层 15, 无 商业综合楼 地下 2层 5, 无 商业综合楼 地下 3层 8, 无 停车楼 15层 13, 物业占用的土地在土地使用权证京朝国用（ 20xx出）第 0098号范围上，证载土地面 积为 39,，但目前土地使用权证的证载权利人仍然是开发商北京首创新资置业 有限公司；土地证显示，商业用地的土地使用权终止日期为 2044年 11月 23日。 四、价值类型及其定义 本次评估价值类型为 “ 市场价值 ” ，本报告书所称 “ 市场价值 ” 是 指自愿买方和自愿卖 方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的 价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意 见。 评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的 评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不 能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 委托方确定以 20xx年 7月 31日作为本次评估基准日。 本次评估的作价标准均为评估 基准日正在执行或 有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 豪威投资公司与天健兴业签订的资产评估业务约定书。 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第 9页 北京天健兴业资产评估有限公司 （二）法律法规 国务院 1991年 91号令《国有资产评估管理办法》； 原国家国有资产管理局国资办发【 1992】 36号《国有资产评估管理办法实施细则》； 《中华人民共和国公司法》； 其他有关的法律法规。 （三）评估准则依据 资产评估准则 — 基本准则、资产评估职业道德准则 — 基本准则； 资产评估准则 — 评估报告、资产评估准则 — 评估程序； 资产评估准则 — 工作底稿、资产评估准则 — 业务约定书； 资产评估准则 — 机器设备、资产评估准则 — 不动产； 投资性房地产评估指导意见（试行）； 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 资产评估价值类型指导意见； 企业国有资产评估报告 指南； 资产评估准则 —— 企业价值。 （四）产权依据 商业楼买卖合同； 房屋所有权证； 财务报表、会计凭证等财务资料。 （五）取价依据 商业物业出租合同及企业提供的未来收入成本费用预测； 审计报告，相关资产负债的取得凭证资料等； 北京市的建筑造价文件； 北京市土地交易管理部门公布的土地交易信息； 评估人员现场勘查和市场调查取得的价格信息及其他相关资料等。 七、评估方法 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。 资产基础法是指在合理 评估 企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 市场法是指将评估 对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第 10页 北京天健兴业资产评估有限公司 以确定评估对象价值的评估思路。 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以 确定评估对象价值的评估思路。 北京瑞景公司主要资产为投资性房地 产，即正在出租的商业物业。 考虑到资产和行业 特点，我们对北京瑞景公司的股东权益价值同时采用资产基础法和收益法进行评估，最终 选用资产基础法结果作为本次股权转让的最终评估结果。 （一）在资产基础法评估思路下，各科目评估方法如下： 关于流动资产的评估：北京瑞景公司的流动资产包括货币资金、应收账款、其它 应收款和其他流动资产。 (1)货币资金：包括现金和银行存款，对于现金，我们进行现场盘点，根据企业现金日 记账倒推至评估基准日，以经核实后的账面值作为评估值；对于银行存款，主要核对银行 对账单、余额调节表 等，并对银行发函询证，核对无误后，以经核实后的账面值作为评估 值。 (2)应收账款：主要为应收客户的租金、推广费、 pos机使用费等。 评估人员查看了相关 合同、应收款凭证等资料，在核实业务发生情况及债权的合理性、真实性基础上，按应收 账款经核实后的账面金额扣减预计的评估风险准备金后作为评估值。 (3)其它应收款：主要是对北京瑞阳嘉和物业管理有限公司、北京星泰房地产开发有限 公司、阳光新业地产股份有限公司等关联单位的往来款项。 评估人员查阅了记账凭证、并 对大额款项发函询证，账面值无误，评估人员未发现无法收回 的证据，以经核实后的账面 值作为评估值。 关于非流动资产的评估：北京瑞景公司的非流动资产包括投资性房地产和固定资 产 （ 1）投资性房地产：公司的投资性房地产是北京市朝阳路新城市广场物业。 因为商业物业的主要价值在于其土地，现在的土地主要通过土地交易中心挂牌交易， 价格透明，交投活跃，采用市场法评估比较能体现其现时价值，故我们对于北京瑞景公司 所属的物业，采用房地分估方式评估。 对于土地使用权主要采用市场比较法进行评估，主要通过北京土地交易中心公布的土 地成交案例选取三至五个可比案例，并对可比案例 进行交易时点修正、交易情况修正、区 域因素修正、个别因素修正、年期因素修正、容积率因素修正等，求出可比案例的比准价 格，并通过选取权重系数得出待估土地的楼面地价。 对于地上建筑物和配套设施设备主要采用重置成本法评估，重置成本法是指以现时条 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购项目资产评估报告 第 11页 北京天健兴业资产评估有限公司 件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值和 经济性贬值估算所需评 估的资产价值的方法。 计算公式为：评估值 =重置全价 综合成新率 重置全价 =建安综合造价 +期间费用 +地方费用 +资金成本 +开发利润 建安综合造价：对于建 (构 )筑物采用预决算调整法确定其建安造价，即以待估建 (构 )筑 物决算中的工程量为基础，按基准日工程预算价格、费率，将其调整为按基准日价格标准 计算的建安综合造价。 期间费用和地方费用：在按行业规定取费的基础上，考虑当地具体情况和规定计取的 相关费用。 资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金 (包括综合造价、期间费用及地方费 用 )的筹资成本，即利息。 根据合理的建设工期，按照 20xx年 7月 31日执行的银行贷款利 率，建设工期根据建筑规模考虑，假设资金均匀投入分别测算出各建（构）筑物合理的资 金成本。 开发利润 =（建筑安装工程造价 +前期费用及其他费用 +资金成本） 成本利润率 综合成新率的确定：建筑物的成新率采用完损等级打分法的现场勘察成新率和理论成 新率组成的综合成新率，其计算公式如下： 综合成新率 =现场勘察成新率 60%+ 理论成新率 40% 理论成新率 =尚可使用年限 / (尚可使用年限 +已使用年限 )100% 关于流动负 债的评估 流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付 款和一年内到期的非流动负债。 评估人员通过抽查记账凭证及发函询证等方式核实，最终 以经核实的企业实际应承担的负债或义务作为该等负债的评估值。 关于非流动负债的评估 非流动负债为长期借款和递延负债。 长期借款为工行珠市口支行的借款，评估人员核 对了借款合同及抵押合同，抽查了记账凭证，以经核实后的账面值作为该等负债的评估值。 递延负债主要为折旧政策不一致所产生的递延负债。 评估人员对计提内容和依据进行了核 对 ,以经核实后账 面值确认为评估值。 （二）收益法评估思路 北京瑞景公司主要从事商业物业租赁，我们对其采用收益法的自由现金流模型进行评 估，即通过对公。