龙湖花园商业街项目规划与营运评析(编辑修改稿)

龙湖花园商业街项目规划与营运评析(编辑修改稿)内容摘要：

要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特别是具有知名品牌的主力商家。 本项目商业的独特性： 与周边竞争性 商业相比，本项目商铺分割面积较大，无论跨度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。 通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，可以营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式管理等创新模式。 区域周边商业环境的完善性： 周边邻近高档社区商业街（龙湖 •水晶郦城、重庆财富中心等），同时有政府办公机构的迁入，又临近上丁企业工业园，并且商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。 但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系 统。 （二） 项目商业街的市场定位 项目 市场客层定位： （ 1）投资者决策分析 ※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主题规划、价格、广告力度、配套设施等。 ※ 客户存在购买恐惧。 对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、区域竞争等等。 ※ 客户的投资特征和动机非常明显。 ※ 老客户对购买的影响又比较大。 （ 2）客户性质分析 ※ 经营户。 经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他 们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 ※ 投资户。 投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。 （ 3）客户区域分析 ※ 重庆市各主力商圈商家为主要客户群。 他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对区域商业价值有自己的判断。 ※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。 （ 4）客户特点： ※ 商业意识强，财富意识浓厚，具备高超投资或经商技能； ※ 比较讲信用，但更 能追求个人利益； ※ 寻求更大发展，积累更多财富 ※ 经营商业的同时更注重文化品位 项目主题定位 分析 （ 1） 本项目满足 豪布斯卡（ HOPSCA） 的条件 ● 选址：项目位于重庆北部核心 CBD圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色 ● 符合 豪布斯卡（ HOPSCA） 的组成元素： 拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区 幼儿园、小学、中学等。 ● 需要完善 豪布斯卡（ HOPSCA） 的组成元素： 立体购物中心、精品商业艺术馆、 24小时金融服务、 24 小时商业专车服务 （ 2） 为满足北部 CBD高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。 集中体现复合商业街区形态。 定位分主题： 以项目东西南北四条街作参照 ⑴东面：休闲商业娱乐公园 ⑵南面：街区购物消费公馆 ⑶西面：精品美食美肴中心 ⑷北面：酒店商务办公及配套服务 专区 （三） 项目商业街的功能定位 （ 1） 多功能复合商业街区 立体购物公园 +商务办公 +国际时尚健身 +文化视听 +科技娱乐 +个性搜奇 +美食餐饮 （ 2） 定位依据： ※ 重庆北部商业规划，重庆北部 CBD核心区域，营造了复合商业街区的规划氛围。 ※ 社区内外生态环境、社区自身物业的配套规划需要文化 +品位的商业 ※ 项目商业街所属资源配套与国外 HOPSCA豪布斯卡商业定位相似，所以要求功能上强调复合和互补性。 龙湖花园在市场地位上的优势是其成功的最重要的关键，它所具有的独特之处是其他商业街无法比拟的。 此外，由于它是多功能的复合 商业街区，对附近的居民有很大的方便之处。 这就是很多的居民选择它的原因。 五、 业态项目的评析 属于多业态项目，从多方面发展 （一）南面 选择大型超市作主力店（ 2020—— 5000平米），为南面街区的商轴核心，容易产生人流车流的聚集效应，带来更多招商契机。 选择 大型商家品牌将直接决定整个项目的社区地位与整个小区商业的经营档次。 同时。