骏逸江南—楼盘广告二期策划方案(编辑修改稿)

骏逸江南—楼盘广告二期策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

没有收到预期的效果。 一是楼盘的本身价值决定了其价格，它的价格一直上不去，没能向高档发展的能力，它面向青年人，但是光顾的大龄人居多。 5． 产品分析的总结 （ 1） 所谓船小好调头，隆鑫应该 及时调整一下定位，这对隆鑫来说应该是很容易的 （ 2） 消费者群大，接近大多数人的消费水平 （ 3） 社区观念新颖，有先进性，符合社会发展观的方向，有发展空间 （ 4） 价格定位不准，不能很好地把握住消费者的心理 （ 5） 产品形象模糊 （ 6） 定位不能为消费者认同 重庆首座纯小户型的品质大型生态社区，目前购房人群已往年轻化倾斜，抓住精英一代已成为一种趋势。 威胁：银行加息 所处的四公里区域，目前其他楼盘的产品则都以大户型居多。 放在全市这个背景来看，近几年来重庆所出现以小户型为主的楼盘，大多都是位于都市中心的 Page 20 of 65 一些单体楼盘，这些楼盘一是体量较小，二是缺乏比 较优美的环境绿化走景观地产之路，决心打造重庆首座纯小户型大型生态社区充分满足单身白领、核心家庭的起居需求，以小户型为主，独享 150000平方米大型社区的成熟配套 .及 20200平方米的现代风格生态景观园林。 板式结构，采光好。 劣势：每个户型都比较小，特别是厨房小 四．企业和竞争对手的竞争状况分析 1． 南岸地产总体概括。 在当今的重庆楼市，南坪无疑是最具吸引力的区域之一 ， 理由当然随手一大把。 南岸的环境美。 濒临长江，背靠南山。 住在南岸，可听涛观绿，览山水园林风光； 南岸的交通方便。 外有渝黔高速公路，内有纵横交错、四 通八达的平坦大道，还有李家沱、 鹅 公岩、大佛寺、东水门、菜园坝等已建和规划中的近十座大桥与主城其他区相连 ，未来轻轨三、四号线贯穿此地 ； 这里有正在兴建的新的国际会展中心；怀揽重庆经济技术开发区，麦德龙、美心等大企业尽在于此，有强大的产业支撑；目前有 16 家银行在此设点，金融发达；同时，江南大学城的规划，为这里添色不少，按照规划，现有的重庆工商大学、重庆邮电学院、重庆交通学院、重庆教育学院将连成一片，建成一个方圆一万亩的大学城，整体打造成为一个与密集高校科技资源联动的高新技术产业基地。 到 2020 年城内预计达到 10 万 在校学生、 2 万教职工和 20 万居民，这无疑预示这一区域美好的前景。 南岸造房位臵好、价格适宜。 相比寸土寸金的渝中区，每平方米房价可便宜 1000元以上，这对收入不是很高的山城市民来说，可谓 “ 物美价廉 ”。 如此区位优势、交通优势和房价优势，自然给南岸的房地产销售带来旺盛的 “ 人气 ”。 而骏 Page 21 of 65 逸江南和众多楼盘便在此环境下扎根南岸。 2． 骏逸江南及其对手产品比较。 （ 1）与周围环境。 概括： 骏逸江南位于新南湖社区核心地段，与新南坪中学一墙之隔。 南连重庆教育学院、重庆工商大学、重庆交通学院、重庆江南大学城等学府路。 北接区 政府、区公安局、区法院等南岸中心行政区。 周围规划中的有公交总站、其他品牌楼盘。 周围配套还包括 珊瑚中学、龙门浩职业中学 、 普尔斯马特、新世纪、百盛、建玛特、华联 、 重庆市第六人民医院、南岸区第一人民医院、康平医院等。 周围交通包括 361 麦德龙 — 解放碑、 373 麦德龙 — 弹子石、 301 解放碑 — 李家沱、 372麦德龙 — 朝天门、 365 南坪中学 — 陈家坪、 809 八公里 — 南桥寺、 464 回龙湾— 沙坪坝、 611 南泉 — 黄泥磅、南坪环线区间车 绿洲龙城紧临四公里立交，东连渝黔高速公路，西接海峡路，南融学府大道，北接南坪南路，东北方 向还有通往海棠溪的烟雨路。 周边是规划中的江南学府，贴近四南小学、南坪中学、 110 中学、教育学院、工商大学、交通学院。 回龙 .兰湖天 位于重庆市南岸区五公里处 (工商大学正对面 )， 201 国道（黔渝高速公路）的西侧，重庆市南坪经济技术开发区 (国家级 )回龙工业区东部生活区内。 在重庆市规划的江南大学城内，与数所高等学府为邻，如重庆工商大学、重庆教育学院、重庆交通学院等。 重庆市教科院巴蜀实验学校于 2020 年 3 月 20日正式成立 ,落户于大学城五公里半 ,与回龙 .兰湖天门口对望。 兰花湖城市景观生态园与小区毗邻而居。 Page 22 of 65 中天 .阳光美 地周边配套包括。 学校：南坪实验小学、珊瑚小学、 珊瑚中学、巴蜀实验学校 、 110 中学、 重庆工商大学、重庆教育学院、重庆交通学院。 商业： 麦德龙 大型购物超市、浪高百盛购物中心、新世纪江南商都等。 文化：南岸区文化艺术中心。 行政：南岸区政府及其他行政事业单位。 分析： 各楼盘都处于四公里到五公里的一段距离内，其周边配套大都相差无几。 在四个楼盘中除了绿洲龙城的当前交通较为便利外，其他几个楼盘的周围交通都距离楼盘较远或处于规划阶段，可以预见的是在一大段时间内业主的出行会受到一定影响。 配套不全 ,对于一个新开发的小区来说 ,从 购日常用品到买菜都不够方便 .而且孩子入学等方面也差强人意 .小学 并不 是有名气的小学 ，对与现在削尖脑袋都想把孩子送进重点学校的家长来说恐怕难以接受。 而 中学和对面的南坪中学还在接洽中。 如果想上好一点的小学 ,恐怕业主自己还得另掏一大笔钱 .。 另外个别楼盘也有具体的问题如针对中天阳光美地就存在着在 地理位臵 上 ，两边均有变电站 ， 以北溯源居将马上修建 30 多层的高层建筑， 其阳光社区将受到质疑。 对于一个高档社区来说面对着许多农民的还建房多少还是让人不快。 而针对骏逸江南在一个洼地，背后靠农转非房子，前面有高压线，侧面有汽车站 ，如何 将其 建成高品质的楼盘 还得让开发商伤脑筋。 而绿洲龙城紧临四公里的主干道（其自身广告宣传的为“繁华与宁静之间的距离，其实只有 100 米”），如何真正让四公里的喧闹和马路上众多车流所产生的废气隔于 100 米之内是让业主期待的大事。 （ 2）开发的房地产状况 Page 23 of 65 概括： 骏逸江南 是重庆首座纯小户型的品质大型生态社区。 骏逸江南项目，共 1359户，户型总计 15 余种，包括一房二厅、二房二厅及三房二厅，房屋套内面积从45—— 103 ㎡不等。 户型绝大部分为南北朝向放臵，采光、通风良好，结构紧凑、合理，实现动静分区、干湿分区。 产品布局方 正，在卧室中大量采用阳光窗、落地阳光房设计，使人与景观得以完美结合。 在刚刚结束的首届中国国际建筑艺术双年展活动中，骏逸江南荣获 “ 国际居住建筑社区规划设计艺术金奖 ” ，为楼盘品质增添了绚丽的一笔。 其主要经济技术指标为：用地面积 63300 平方米，店面建筑面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积 平方米，容积率 ，建筑占地面积 平方米，建筑密度 %，公共绿地 7200 平方米，住宅区绿地 21648 平方米，广场面积10068 平方米，其中绿地 19493 平方米，水体 2155 平方米，绿地率 %，水体面积 2155 平方米，居住户数 1359 户，广场面积 397 平方米，道路面积10068 平方米，停车位共 585，其中地上 218 个，地下 367 个，幼儿园 1540平方米。 绿洲龙城 总用地面积 32259 ㎡，总建筑面积 93550 ㎡。 其中住宅面积78672 ㎡，商业面积 7500 ㎡，车库面积 6537 ㎡，泊位数 305 个，住宅户数685 户，绿化率 ％。 由 2 栋 6 层多层、 2 栋 11+1 层的小高层、 5 栋 18+1层的高层建筑呈 U 字形围合而成，在中部形成一个 10000 余平方米的立体中庭花园。 小区座南朝北，户型套内面积平层 40 ㎡ 123 ㎡，跃层 122 ㎡ 212㎡。 设计做到洁污分流、动静分区及户户通风采光。 回龙兰湖天 项目占地近 90 多亩，建筑由多层（６＋１）、小高层（１１＋１） Page 24 of 65 和两栋高层１８层组成。 用地面积： 61700m2， 总建筑面积： 153004 m2，其中住宅面积： 123336 m2， 商业面积： 10463 m2， 社区服务中心： 1024 m2，地下车库及设配用房： 19789 m2， 建筑覆盖率： %， 绿地面积： 2 万多平方米 ， 停车位： 613 个。 除了城市景观生态园，小区内部的 还有大规模的生态园林，身在生态园林之中，望着高低起伏的地势、草坪、叠水、雕塑、竹林小桥、按摩卵石径、自然小品 ， 与大自然融为一体。 中天阳光美地 总用地面积 157 亩，总建筑 159293 平方米，容积率： ，住宅总套数 866 套。 顺应原始的山行地脉，以贯穿社区的沿湖景观休闲大道为主轴，将建筑与环境 相 联系，规划中以 “ 住宅 院落 街道 街坊 ” 空间渐进格局分隔成各个功能区，作为 “ 大客厅 ” 的院落， 推出 “ 可游、可赏、可融入 ” 的街镇空间，开放的空间布局， 理想 构建出阳光灿烂、四季明媚的花园洋房社区生活典范。 项目为多层板式景观花 园洋房，小区为 4 层、 4+1 层、 5 层、 5+1 层、 6层住宅，采用层层退台设计，多数拥有阳光露台。 安防方面除了人力方面的支持以外，也考虑了室内与室外相结合的防范措施；可视对讲系统、紧急报警按钮、红外线防盗探测器等；室外设有周界红外防越可视监视及 IC 非接触卡门禁等。 顶层的住户 拥有 通往屋顶花园的独立通道，屋顶平台宽阔，中间楼层户户拥有 8平方米左右未计入销售面积的空中露台。 餐厅与客厅既相对独立而又紧密联系，打破了常规的餐厅与客厅相连的模式，餐厅也拥有良好的采光和通风， 米面宽超大客厅 ， 及 米面宽 超大主卧。 分析： 中天阳光美地拥有众多优势：美国和光空间与规划设计作为其建筑单位，其 Page 25 of 65 设计的确让人佩服，其获得 04 年人居经典建筑金奖就足可以证明。 其楼盘的确是于细处见经典 —— 门窗性材料供应商、门窗五金件主要供应商、入户防盗门主要供应商、强电配线箱供应商、给水管道供应商等都是各个行业的精英。 而且其建筑外立面 以明快的色彩、简洁的造型、精致的细部处理、现代感十足的立面造型，以热情奔放的暖色系和清丽淡雅的冷色系相结合，缤纷的色彩，细节的品质，赋予建筑绚丽多资的审美体验，创造出空灵别致、轻盈飘逸的独特建筑风格。 但是 其东西走向的房屋阳光问题得到解决的同时夏季炎热的问题又不能避免了，试想从早上起床便被太阳照射一直到太阳落坡，就算是空调普及率高了特别在是重庆如此炎热的地方也不得不考虑这样的问题。 另外楼层之间的密度并不低相互之间距离太近使洋房的感觉大打折扣。 其户型最小为 69 平方米，为喜爱小户型的购房者加上了门槛。 最主要的是 处于这一区段大部分购房者都为附近的工薪阶层， 如此高的价位又是几个工薪阶层可以入住的呢。 骏逸江南 就小区景观而言， 获得了国际居住建筑社区规划设计艺术金奖 ， 但在社区规划中缺乏了现代人重视的体育设施的建设如 网球场和羽毛球场。 骏逸江南体量 万方，周边产品几乎都是高品质大户型， 而骏逸江南 针对出生在7080 年代的中青年主要客户群，把主力户型做到了 6070 平方米的适用房型，有别于周边的大户型。 另外楼盘 东边的一块地（绿洲龙城旁边），作为江南的后期用地，以后应该有其它的设施可以给大家共享。 （ 3）广告状况 概括： 这几个楼盘都以户外广告作为其主要广告发布媒体，如公交车体、户外大型广告牌、报纸广告等。 其中户外大型广告牌的发布地点也尽量追求离自己的楼盘 Page 26 of 65 近的地区做为首选，从回龙湾至沙坪坝的 464 路汽车和李家坨到解放碑 的 301路汽车为其主要的公交车体广告载体，重庆的报章 —— 渝报、热报、晚报、女报为其主要报章媒体载体。 分析 中天阳光美地的广告少在重庆青年为消费对象的报子上刊登，如热报、女报等，而在相对更广的和更成熟的消费群体阅读的报章上刊登是十分经济的且准确的。 阳光美地的广告片在重视各台播出 ： 在阳光美地，各个户型均有亮点。 私家花园，实现四季有花的庭院生活理想，充分享受院落生活的舒适和惬意，在八月盛夏的夜晚，听蝉鸣，观狮子座流星雨，从容，在自家的后花园 .......。 设计师特意为居住在顶层的住户设计了通往屋顶花园的独立通道 ，宽阔的屋顶平台，无阻碍的清风，直面阳光，畅快人生。 中间楼层户户拥有 8 平方米左右未计入销售面积的空中露台，这是许多高层住宅无法拥有的实实在在的享受。 餐厅与客厅既相对独立而又紧密联系，打破了常规的餐厅与客厅相连的模式，且餐厅也拥有良好的采光和通风，放眼望去，也能看到窗外风景，使您在用餐时也能有一个轻松的心情。 米面宽超大客厅及 米面宽超大主卧设计，与普通的 米面宽的客厅相比，多的不止是数字，是更多的阳光沐浴。 这样的广告对想消费花园洋房的人群来说是十分具有吸引力的。 它选择以“ 纯粹的全阳光版花园。