项目营销策划提议案(编辑修改稿)

项目营销策划提议案(编辑修改稿)内容摘要：

多年，已经认同了这里的生活习俗，或者因为看好黔江的发展 ，有意在此置业安家（或者把家人接过来，或者在此购买房产作为第二居所）。 11 第二部分 项目定位及产品优化建议 产品优化建议 我司就本项目的产品优化问题，从三个方面进行建议，供超龙公司参考。 打造休闲景观长廊 本项目地块系狭长的条形状，根据初步的规划，从小区大门到 4 号楼和 5 号楼，将有很长的一段步行路程，这将对业主的出行造成不便，并有可能影响到这两栋楼的销售。 优化建议：从小区大门到 4号楼和 5号楼的小区道路，打造成小区的景观绿化长廊，沿路种植景观植被、设置小品。 同时，沿路依地势打造 2— 3 个 休闲平台（最好是可遮风避雨的亭子），放置休闲设施和运动设施，供业主休息、运动、观景、休闲。 通过这样的处理，到 4号楼和 5号楼，更如同是进入公园观景休闲，不仅解决了业主的心理故障，更丰富了小区的景观环境和休闲运动设施，可形成小区的一大卖点。 总体规划优化 12 2 室、 3 室为主，少量 4 室为辅 1 室不予考虑或者尽量控制 根据之前的规划，本项目的产品配比统计如下： 户型格局 建筑面积 套内面积 户型数量 户型比例 小计 1室 1厅1卫 约 56㎡ 约 48㎡ 32 % 48户 占 % 空中院落 约 60㎡ 约 51㎡ 16 % 2室 2厅1(2)卫 1卫 约 7793㎡ 约 6783㎡ 241 % 273户 占 % 2卫 ,空中院落 约 112㎡ 约 96㎡ 32 % 3室 2厅2卫 约 117㎡ 约 101㎡ 64 % 275户 占 % 入户花园 约 115118㎡ 约 102105㎡ 131 22% 空中院落 约 119146㎡ 约 103126㎡ 80 % 合计 596 100% 100% 我司优化建议： ①整个项目以 2室、 3室为主， 4室为辅， 1 室不予设计或者尽量控制。 ②根据我司对对市场的把握，尤其是针对本项目目标客户群体的分析， 1 室虽然也有一定的需求，但量非常少（主要是部分外省市生意人购买），再加上 1室的建造成本比较高。 从这两个方面考虑，建议不设计或者少设计 1 室。 建议将3 号楼的 H1 户型设计为 2 室。 ③ 建议部分 2 室设计入户花园 ，既丰富了产品，也符合目标客户群体追求舒适的要求。 此外， 建面 112 ㎡的 2 室，面积略显过大，建议压缩面积。 ④之前的规划中实际并没有设计 4 室，而我司通过客户群体的分析，判断 4室有一定量的需求。 建议将建面 146 ㎡的 3 室设计为 4 室。 产品配比优化 13 全明设计，功能分区和平面布局合理 ① 2 号楼 B B2 户型中，卧室的门与厨房共用一个通道极不合理，而且该卧室距离卫生间过远。 建议该卧室从餐厅一侧开门，餐厅相应向左上方移动。 ② 3 号楼 F F2 户型中，卫生间是暗房，且距离卧室太远。 建议厨房与卫生间位置对调，厨房仍然带生活阳台保证采光通风，卫生间则在靠生活阳台一侧开高窗保证采光通风。 ③ 3 号楼 H1 户型中，卫生间设计在主卧室内，如果客人使用将极不合理。 ④ 3 号楼 G1 户型，以及 4（ 5）号楼的 J2 户型中，从阳台开门进入主卧室的设计极不合理 ，而且这样使主卧室距离卫生间很远。 建议将储藏室作为进入主卧室的通道。 ⑤ 4（ 5）号楼的 J2 户型中的餐厅太小，建议将 J2和 I2的入户门上移。 另外， I2 户型中次卫是暗房，且其中一个次卧太小。 在户型的具体设计细节中，我司还发现有其他的一些不太合理但又一时难以修改的地方，希望开发商、代理商、规划设计院三方能当面沟通、交流。 户型设计优化 14 价格定位建议 ①测算方法 市场比较法。 ②参考标的选择及权重分配 参考标的的权重分配，主要根据该项目与本项目的相似性比较决定，比较因素主要有地理位置、市场定位、竞争性等。 阳光花园 均价约 1560 元 /㎡ 权重 30% 金龙花园 均价约 1450 元 /㎡ 权重 15% 丽都花苑 均价约 1800 元 /㎡ 权重 35% 新 禹 苑 均价约 1740 元 /㎡ 权重 20% ③综合系数计算 以本项目为标准，通过分析比较本项目和参考标的的七大要素：地理位置、产品设计、交通条件、配套设施、人居环境、市场环境、营销空间，运用市场比较法论证得出各项目的综合系数。 由于各因素对价格定位的影响力不同，因此有必要设置修正系 数，根据我司多年的操盘经验及对当地市场的把控，设定上下限幅度为： 地理位置、配套设施、交通条件 —— + 人居环境、产品设计 —— + 营销空间、市场环境 —— + 15 项目名称 位置 产品 交通 配套 人居 市场 营销 综合 阳光花园 1 金龙花园 1 丽都花苑 新 禹 苑 本 项 目 1 1 1 1 1 1 1 ④项目目前均价测算（假设项目目前销售） = 24。