青岛国际贸易中心可行性研究报告(编辑修改稿)

青岛国际贸易中心可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

20 年，各类房产交易总成交 84988 套，比去年增长 10%；总成交金额 亿元，同比增长 22%。 全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。 18 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 0 0 5 年 2 10 月份商品房住宅市场吸纳量 累计竣工面积 累计 销售面积 根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在 70 至 100 平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的%，同比下降 %；其次是面积在 100 至 150 平方米的房子，这类住房占总成交套数的 %，同比增加 %。 青岛高档住宅市场分析 青岛具有当代意义的 第一代高档住宅应该是 弄海园。 上世纪90 年代初就以每平方米过万元的单价傲视岛城群房。 而新世纪的后续项目琴岛之星更是以每平方米 3 万元的价格再创青岛之最。 2020 年前后，青岛的又一轮高档住宅开发热形成，随着东部的发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。 2020年，青岛市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片高品质住宅出现，比较有代表性的是绅园。 这时的高档住宅价格大多突破了万元大关，建筑形式也从原先的别墅向高档公寓过渡。 2020 年到 2020年，市区东部 沿海区域再次掀起高档住宅的建设高潮，一批高档住宅 19 的新贵将这个区域的居住价值发挥到了极致，如：恒基新天地、海信燕岛国际公寓、领世华府等等。 2020 年 2020 年，青岛房地产市场增加了很多由万科、绿城、和记黄埔、等外埠房地产大鳄开发的项目。 如今青岛豪华楼盘每平方米售价已超过 3 万元，丝毫也不比北京、上海的房价低。 市区豪宅几乎全部集中到 CBD 区域。 一个城市的经济核心区形成后，写字楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得炙手可热，像瑞纳康都、燕岛国际等，都属于此。 豪宅出现是一个地区经 济发展达到一定程度的标志及必然产物。 对 2020 年奥运会商情及人气的预期及青岛市对外开放步伐的加快是青岛豪宅诞生的前提条件。 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。 （ 1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。 （ 2）从销售价格上可以看出， 18000 元 /平方米，已成为区域市场认可的基准价格，可作为项目的经济效益测算依据。 （ 3）本地购买力不容忽视：玺景园有 7 套别墅为本地企业家购买。 2020 年外地购房者比例仅占 %，随着青岛经济的发展， 越来越多的私营企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者。 （ 4）市场对海景豪宅存在巨大的消化力。 CBD 区域豪宅分析 20 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。 如 2020 年推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路 9 号、海纳尊邸都是高层。 与普通别墅相比， CBD 的空中别墅还具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。 而大跃层、空中花园、阳光房等豪华设计，以及星级酒店式的物业服务，让居住高层豪宅更显 尊贵。 项目名称 经济技术指标 价格 地址 海信燕岛国际公寓 规划总用地面积 53891 平方米 ,地上总建筑面积 121752 平方米 ,容积率, 建 筑 密 度 %, 绿 地 率%,住宅总户数 719 户 ,地下停车位 550个 加上立体车位总共 850 个车位。 起价 14000 元 /平方米，均价 20200 元 /平方米 位于澳门路、奥运赛 场东侧 东海路 9 号 两座 50 层的塔楼及两层裙楼构成，楼高 180 米 精装销售均价 30000元 /平方米。 东海路 与延安三路 交界处东北角 麦岛金岸 项目地处青岛市崂山区与市南区结合部， 占地面积 公顷，总建筑面积126 万平方米，容积率 ，绿化率为45％。 包括 90 栋高层 及别墅。 高 层 11000 起，小高层 15000 起，别墅30000 起 海门路 8号，香格里 拉大酒店西侧 TOP颐和 国际 由 31层酒店式商务公寓及 40层五星级写字楼组成， 40 层写字楼高 156米为青岛第二高度建筑。 公寓户型60140m2，精装销售，写字间大开间设计 起价 13000 元 /平方米，均价 18000 元 / 平方米 位于香 港中路 10 号，市政府对面。 21 从上表中可以看到，随着市区土地资源的日益匮乏，以及人们对于高 层建筑物业抗性的日益淡化，开发商在追逐利益最大化的前提下，高层建筑物业成为目前市区开发建设的焦点。 另一方面，从政府角度出发，高层建筑物业最能体现一个地区经济发展的进程，高层建筑物业也是城市空间建筑品质发展程度的最佳体现形式，对于青岛市， 2020 年奥帆赛的举办城市，其市区的形象建设将直接影响到整个城市未来的发展前景。 第 四 节 青岛市 写字楼市场分析 2020 年以来，中国加入 WTO 和申奥成功等利好因素的影响，曾经倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，租售价格都稳步上升。 一、写字楼市场区域对比分析 目前，青岛市写 字楼市场已经形成明显的区域分布。 主要以核心CBD 区域（香港路沿线及市政府周边）为主。 区域供应量分析 2020 年，市南区已建成可使用写字楼 97 座，总建筑面积为 303万平方米，建筑面积比 2020 年增长 7%，已经入驻企业 5000 余家。 去年，市南区在建写字楼 17 座，总建筑面积为 81 万平方米，建筑面积比 2020 年底增长 67％。 区域租售价格对比分析 核心 CBD 区域平均售价 1300025000 元 /平方米，平均净租价 5 22 元 /天 /平方米。 青岛市的大型公司、外资企业的需求多集中于此处，因此租售价较高。 区域租 售率对比分析 CBD 区域集中了绝大多数的在售写字楼项目，有些目前处于销售状态或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。 区域装修配套对比分析 CBD 区域写字楼的基本配套设施较其他区域完善，除必备的餐厅、电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。 装修外立面主要以玻璃和金属为主、大堂多采用现代风格设计、室内墙面以涂料为主。 二、区域写字楼销售状况分析 区域写字楼销售率分析 名称 销售率 青岛国际金融中心 98% 丰和广场 85% 华仁国际大厦 85% 光 大国际金融中心 90% TOP颐和国际 100% 英德隆大厦 99% 由于前期当地在售写字楼较少，绝大多数已售完。 近期上市的总 23 体销售率在 80%以上。 CBD 区域在售写字楼一般均采用售租相结合的方式。 租赁的投资回报率一般可以达到 8%。 区域写字楼销售价格分析 名称 均价（元 /平方米） 青岛国际金融中心 15880 丰和广场 15000 华仁国际大厦 15000 光大国际金融中心 13000 TOP颐和国际 18000 英德隆大厦 15000 区域内写字楼的销售均价基本都在 13000 元 /平方米以上，位于香港路两侧，地理位置极其优越，加之其品质较高，配套健全，因此售价较高。 区域写字楼装修配套分析 名称 装修 配套 青岛国际金融中心 外部为玻璃幕，墙裙楼外墙采用进口石材干 挂 ， 内部精装修，原装三菱电梯。 自控系统、高端通讯系统、卫视系统银行、商务中心、员工餐厅。 丰和广场 内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化。 会所、超市、餐厅。 华仁国际大厦 建筑、消防、保安、办公、通讯自动化，提供酒店式物管。 商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、 24 金库、员工餐 厅。 光大国际金融中心 5A级标准写字楼 商务中心、会所。 区域内写字楼的配套较为齐全，基本上能满足入驻企业的需求。 内部装修较为高档，接近 5A 级写字楼。 三、区域写字楼经营状况分析 区域写字楼出租率分析 名称 出租率 光大国际金融中心 90% 丰合广场 85% 青岛国际金融中心 95% 华仁国际大厦 90% 太平洋中心 98% 世界贸易中心 96% 中港大厦 100% 世纪大厦 98% 新世界数码广场 100% 环海大厦 98% 东方航空大厦 85% 海信大厦 100% 青 啤大厦 100% 海悦广场 95% 绮丽大厦 100% 民航大厦 100% 25 时代广场 100% 从上表中可以看出，各个写字楼的出租率是很高的， CBD 中心很多写字楼已经没有空置面积，整个写字楼市场的空置率不是很高。 区域写字楼出租价格分析 名称 价格（元 /平方米 /天）（净价） 光大国际金融中心 5 丰合广场 青岛国际金融中心 5 华仁国际大厦 4 太平洋中心 世界贸易中心 3 中港大厦 3 世纪大厦 新世界数码广场 5 环海大厦 3 东方航空大厦 海信大厦 4 青啤大厦 绮丽大厦 民航大厦 时代广场 3 从上述分析中可以看出各个写字楼的租赁均价基本上在 3 元以上、 （ 净价，不包含物管费在内 ） 绝大部分的写字楼已售完，基本上都是返租。 如果客户需要房租发票，租金将上涨 20%，物业管理费用最高的可以达到 8 元左右，但大多数的在 35 元左右。 26 区域写字楼装修配套分析 名称 装修 配套 光大国际金融中心 外部为玻璃幕墙，裙楼外墙采用进口，石材干挂内部精装，修原装三菱电梯 自控系统、高端通讯系统、卫视系统，银行、商务中心、 员工餐厅。 丰合广场 内部为毛坯房，通讯、管理、楼 宇、办公自动化 会所、超市、餐厅 青岛国际金融中心 大堂采用现代风格，装修设计、主材以金属和玻璃为主， 框架结构。 商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。 华仁国际大厦 外立面以玻璃为主、大堂采用现 代风格设计。 商务中心、票务中心。 太平洋中心 外立面以玻璃为主。 内部墙面采 用大理石、框架结构。 商务中心、会所。 世界贸易中心 外立面以玻璃和金属为主、大堂地面为大理石、内部墙 面为涂料。 商务中心、票务中心、健身 房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。 中港大厦 大堂设计采用现代风格、内部墙 面为涂料。 美容美发、商务中心 世纪大厦 外立面以玻璃为主、内部墙面为 涂料。 商务中心、员工餐厅 新世界数码广场 外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。 环海大厦 大堂设计为现代风格、内部墙面 采用面砖。 商务中心、干洗店、票务中心。 东方航空大厦 大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主， 框架结构。 运动场所、会议室 海信大厦 外 立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 票务中心、银行、会所。 27 青啤大厦 外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 运动场所、游泳池 海悦广场 大堂设计为现代风格、内部墙面 采用面砖。 多功能厅、会所、商店 绮丽大厦 大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主， 框架结构。 商务中心、多功能厅 民航大厦 大堂设计为现代风格、内部墙面 采用面砖。 票务中心、商务中心、员工餐厅。 时代广场 外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 多功能厅、 餐厅、会所等。 在进行分析后我们可以发现，写字楼的外立面绝大部分以玻璃为主，大堂多采用现代式风格设计，内部墙面多为涂料，其内部配套较为齐全，各种设施应有尽有，基本上能满足入驻企业的需求。 第五节 青岛市 酒店式公寓市场分析 一、 青岛酒店式公寓 概况 青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。 外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促进了青岛酒店式公寓的产生。 另外，青岛市近年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产 28 作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资。