金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究_正稿(编辑修改稿)

金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究_正稿(编辑修改稿)内容摘要：

党中央、国务院 宏观调控政策的要求 住房问题是重要的民生问题。 党中央、国务院 高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和 房地产业 发展的根本目的。 2020 年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。 为 应对 世界经济金融危机 的不利影响， 2020 年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。 2020 年中央经济工作会议 3 次强调保障性住房建设。 会议明确 “ 加大对保障性住房建设的支持力度 ” ， 并强调“ 要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。 ”实施 大通湖区 纱厂 有限公司 棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对老工业基地国有改制企业棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚 持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是 大通湖区 各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。 项目建设是实现公平正义、促进社 会和谐稳定的重要举措 棚户区现有居民，多为低保户、工人 、家属。 在维持生活现状外， 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 13 根本没有经济实力购买城区周围的商品房。 实施棚户改造，首先惠及的是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来，拆迁补偿结合相应的政策补助，能很好的改善、解决棚户居民的居住问题。 大通湖区金盆 纺 纱厂 是 龙头 企业，为 国家的经济 建设做出了不可磨灭的贡献，也为国企改革顺利推进作出了 榜样。 该厂有许多职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面的威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。 解决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚至是几代人的期盼。 总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。 集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。 而社会公平正义，是社会稳定的基础。 我认为，公平正义 比太阳还要有光辉。 ”实施 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助 大通湖区金盆 纺 纱厂 困难职工改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义 中央和 湖南 省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。 实施 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区改造项目，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 14 业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业 与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 15 项目建设是促进房地产市场 平稳健康发展 的有效举措 2020 年 初 ，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，详细列出了 11 条措施 ， 被称为 “国十一条 ”。 “国十一条 ”文件为 2020 年房地产市场调控 定下了基调： “ 遏制房价过快上涨、打击投资性购房 ”。 具体工作内容之一就是 要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同 时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。 2020 年政府工作报告也指出“„要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求„”。 棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。 项目建设是推进 城镇化，提升城镇发展质量和水平 的客观要求 2020 年 12 月 7 日闭幕的中央经济工作会议提出， 2020 年经 济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 其中，通过 “积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平 ”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为 2020 年经济工作部署和发展的一项重要战略。 会议还强调：“ 积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。 要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 16 辐射带动作用，壮大 区域 经济。 ”推进城镇化的发展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。 益阳 区位优势明显，交通发达，素有“ 长株潭 后花园”的美誉。 近几年， 金盆镇 公路建设 速度较快 ，实现了与 大通湖区 及相邻各乡镇的对接。 在提高 城镇品位、塑造城镇形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。 集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完善，正朝向规模化、商业化发展。 但必须看到， 金盆镇 的城镇化发展水平还不高。 本项目的建设将有利于进一步完善 大通湖区金盆镇 整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的棚户区改造成适合居住的和谐新型职工生活区，其环境保护和改造 意义重大。 项目建设是加快 大通湖区 经济发展，促进 大通湖区 经济增长的需要 大通湖区 近年来经济总量有了很大提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然较大。 棚户区改造项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。 据测算，房地产对国民经济的拉动作 用约 ～2个百分点。 因此应立足自力更生，加大 工矿企业住房 改造的力度，精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要 当前，国家出台了一系列的土地调控政策 ，提出要大力节约土地等 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 17 有效资源。 启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。 同时，通过该区域土地开发可刺激造纸、建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。 综 上所述， 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区改造项目 势在必行， 无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。 项目建设 SWOT 分析 优势 区位优势 金盆镇始建于 2020年 12月，其前身是原湖南省十三大国营农场之一的金盆农场。 地处洞庭湖平原，总面积 公里，人口 18810人。 1962年 11月由中共湖南省委批准单独建制。 国营金盆农场正式成立。 目前，金盆镇辖 15个行政村。 金盆镇位于大通湖区南边，南与沅江市的阳罗乡、北大乡交界，北接大通湖农场，东与北洲农场毗邻，西与四季红乡普丰乡接壤。 金盆镇地处大通湖区域，水路交通极为便利，出境经塞阳运河可达湘、资、沅、澧四水，亦可经五门闸（大东口）过漉湖直通岳阳。 陆路交通上镇内公路与省市公路干线相通，村与村之间均有简易砂石公路相通，均可通车。 金盆农场土地系洞庭湖区多次地质构造运动，加上湘、资、沅、澧四水及长江挟持大量泥 沙注入洞庭湖，逐年淤积而成。 清光绪年间起，境内东部露出小片浅滩，芦苇丛生。 至清宣统（ 1909— 1911年）时期， 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 18 境南、西部相继形成陆地。 至 20世纪 20年代，玉成、善庆、有成三垸先后形成。 此后，围堤并垸和农田水利建设不断进行，逐渐形成今日田畴棋布，沟渠纵横的人为正向地貌。 全镇地势低平。 东、西、南三面地势稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高 26米。 主要土质为河湖沉积物，土质疏松、自然肥力高。 属亚热带大陆性季风湿润气候区，冬季低温干燥，夏季高温多雨，年平均降水量为 ，境内气候温和，热量丰富，雨量充 足、宜农、宜牧、宜渔，现以种植粮、棉、蔗为主。 环境优势 水与人们生活息息相关，水有调节气候、温度、湿度的作用，可以优化人们生活环境。 自然的临水生活历来都是古今中外所推崇的一种居住方式。 与水为邻、亲水而居更是人 们 对健康生活和自然生活的向往和追求。 本项目地块 毗邻洞庭湖畔 ，环境将是 最大的 优势。 政府支持优势 本项目为 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区 改造建设项目，政府将给予极大的关注和支持。 本地区开发建设享受《益阳市鼓励投资的若干规定（政府令［ 2020］ 6号）》等文件规定的一系列优惠政策。 劣势 （ 1） 项目 处于 大通湖区金盆镇 ，该 镇 经济欠发达， 距离 中心区 较远 ，不在核心商圈； （ 2）周 边 建设 环境尚未成熟； （ 3）市政配套还需完善。 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 19 机会 （ 1）整个 大通湖区 缺少综合服务水平较高、周边环境适宜的居住小区； （ 2） 项目 地处 大通湖区金盆 纺 纱厂 附近 ， 为工人工作上下班提供里方便 ，带动 周边其它地区 的 发展 ； （ 3） 2020年 湖南 省提出启动以长株潭为中心的 湖南 3＋ 5城市群建设（即以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群）， 益阳明确定位“长沙后花园”。 威胁 （ 1） 大通湖区 城镇 整体规划有待完善 ，对 项目的开展和持续发展 造成很大压力； （ 2） 拆迁安置工作 范围大 ，容易引发社会事件。 综上所述， 本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是 建设条件充足 ，潜力大 ， 将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。 棚户区改造方案 要妥善解决以上 512 户住房问题，需新建住房 35840 ㎡，需建房土地 34 亩左右。 现 状地块 棚户房占地仅 亩， 整体工程在旧址上只能建设432 套 左右 ，尚缺口建房土地 亩需政府划拨。 该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法， 在取得土地的前提下 ，可在 1 年内分批拆除现有棚户住房。 2020 年 6 月 拆除厂区东面一片 亩的建设用地上的杂屋，开工建设 3 栋 5 层一梯 两 户型 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 20 80 套安置房 ,拆除 棚户区 东面 210 户危旧 住房，即： 首先拆除 建筑 面积12500 ㎡ 的平房和杂屋 ， 其中 ， 80 户安置在新建的 3 栋 安置 房中 ,其余130 户暂时安置在纱厂公共宿舍。 2020 年 8 月， 在 拆迁区开工新建 230 套 安置 房，将棚户区剩余的 302 户 危旧住房全部拆除。 2020 年 10 月 ，在拆除剩余棚户区住户的土地上，开工建设 202套 安置 房，将临时安置的住户迁回。 小区基础设施和公共服务设施 的建设，根据房屋建设进度，同步开展建设。 由东向西采取先建道路，后绿化，再景观的顺序进行。 将原金盆 纺 纱厂棚户区建成中等规模的现代居住小区。 棚户区改造建 37228 ㎡ 住宅预计需改造资金 万元，资金来源 三 个方面： （ 1）区财政预算资金 200 万元； （ 2）棚户区居民自筹 万元； （ 3） 项目单位 筹 资 万元 ； （ 4）申请 中央补贴 资金 1024 万元。 拆迁安置 办法 ： 项目建设选址在 金盆纺 纱厂棚区户区，都属建设用地 ， 不足部分 采取区管委行政划拨。 拆迁补偿和安置遵循 以下原则和办法： （ 1） 棚户区改造以政府引导，专项资金补贴、 住户补交差价、企业自建和市场开发相结合的原则 ； （ 2） 先 建后拆、实 物安置与货币补偿相结 合、就地安置与异地安置 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 21 相结合的原则。 （ 3） 棚户区拆迁采取奖励拆迁、 自 愿换房的办法。 房屋拆迁按照市场价值评估后货币补偿 ， 按有关文件精神，每户每月补贴 拆迁过渡费 300元，最多补贴时间不超过 6 个月。 （ 4） 棚户区 先期 拆迁户优先入住 改造 房。 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 22 第三章 需求分析与建设规模 本项目改造范围 原湖南益阳金盆 纺 纱厂 职工家庭户 1223 户（含半边户）。 其中，有房户 1135 户，无房户 88 户。 有房 户中 居住在棚户区的有 512 户， 大部。