鄂尔多斯市铜川商住小区可研报告(汽车博览园区生活区)改(编辑修改稿)

鄂尔多斯市铜川商住小区可研报告(汽车博览园区生活区)改(编辑修改稿)内容摘要：

111000m2（其中高层住宅建筑面积 77900m2，商业建筑面积33100m2，）； C 区占地面积 ，建筑面积 121100m2； D 区占地面积，建筑面积 95100m2。 项目总投资情况 鄂尔多斯市 天骏商住小区 项目估算总投资 亿 元。 主要技术经济指标 7 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 规划总用地面积 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 426600 3 商业 建筑面积 ㎡ 62900 4 住宅 建筑面积 ㎡ 363700 5 容积率 6 建筑密度 % 26% 7 绿化率 % 34% 8 总投资 万元 8 第二章 需求分析和建设规模 房 地产市场现状 鄂尔多斯市 房 地产发展及消费能力分析 鄂尔多斯地区 2020 年房价为平均每 2500 元 /平方米左右， 2020 年高达3500 元 /平方米，房价持续走高，一路飚升。 2020 年鄂尔多斯市城镇居民年人均可支配收入为 万元，按家庭人口 3 人 /户 计算，鄂尔多斯年家庭可支配收入近 4 万元。 这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。 以下为部分地区人均收入对比图表： 呼市 包头 鄂尔多斯 北京 天津 重庆 大连 人均可支配收入（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配收入（元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房销售均价（元 /㎡） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房单套均价 （按 120㎡ /套计算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房价与年家庭可支配收入比值 按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，鄂尔多斯的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息： 鄂尔多斯的人均消费能力高于其他一般城市； 9 鄂尔多斯的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。 房 地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 鄂尔多斯东胜市现有常住人口 30 万人，预计在今后 4 年即 2020— 2020年城市人口达到 60 万人，其 中，东胜城区将达到 50 万人规 模， 铜川镇 达到 10 万人口规模。 如 果这一规划能够实现，按照目前人均 35 平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为 1050 万平方米。 东胜市现有住房 万平方米， 2020 年开工尚未完工的建筑面积为144 万平方米， 4 年内年均新增 200 万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。 随着东胜地区、城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。 但鄂尔多斯整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段 仍然比较单一，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。 城市化对地产市场的影响 不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。 但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。 目前，鄂尔多斯市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。 以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致 2020年东胜市房地产市 10 场供求关系失衡、住宅刚性需求上升、房屋销售价格急剧攀升的重要因素之一。 2020 年东胜城区拆迁量 为 1710 户，拆迁建筑面积 万平方米，占当年商品住宅销售面积的 %，即使这样，也仅是按一比一的换算比例换算的需求量，如果按 5 人 /户（考虑到老城区拆迁的分户需求）、人均 35 平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到 30万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之一。 通过这一组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。 在内蒙境域内，鄂尔多斯市绝对属于经济增长最快地 区。 2020 年东胜城区仅有 10 万余人，到时隔 6 年后的 2020 年，仅东胜市户籍人口即达到 万人，年均增长人口 万，年均增长比例为将近 20%。 目前，东胜市常住人口 万人，加上流动人口近 40 万人。 人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。 并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来 改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 11 同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。 往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。 再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。 在这种市场氛围下，非理性的消费 心理促使住房需求不断释放。 目前鄂尔多斯的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。 而且，根据现在鄂尔多斯市的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。 目前市场的开发结构 2020 年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到 450 万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的 70%。 其中普通商品房开发占总开发量的 70%左右，经济适用房占 20%左右，廉租房仅占总开发量 %。 80 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的 %， 80—— 120 平方米的住宅占住宅供应量的 %，120 平方米以上的住宅占住宅供应量的 %。 在预售方面， 80 平方米以下的住宅预售率为 100%， 80—— 120 平方米的住宅预售率达到 %， 120平方米以上住宅预售率达到 %。 以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。 具体表现在： 12 产品类型发展不均衡。 即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例严重失调； 户型配比不合理。 从现有可售商品住宅看， 80 平方米以上户型占绝对主力。 从预售效果看 ，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。 我们虽然不能得出 80 平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。 鄂尔多斯市 房地产市场供需预测 居住人口结构分析 “十五”期间，鄂尔多斯市城镇人口增加 20 万人。 “九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为 平方公里 ，到“十五”末为 142 平方公里。 随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。 主城区人口分布变化呈以下特点： （ 1）东胜区人口最多，铁西区人口增长率最快， 铜川镇 最具发展潜力。 老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。 随着城市中心的转移和新区的开发建设，东胜区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的东胜区向新区迁居；铁西和 铜川镇 将 是人口的主要迁入区。 （ 2）人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。 近两年内，天骄路板块的人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什 13 新区刚开始投入建设不久，医疗、教育、金融、娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。 人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。 东胜区的人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区、康巴什新区、伊旗的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。 近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足鄂尔多斯人居家、购物的现代需求。 铜川镇 随着基础设施的完善，将形成自身的中心 商务区与中心商圈，吸引鄂尔多斯人前往置业投资。 （ 3）人口文化程度 调查显示，目前鄂尔多斯市主城区人口的文化程度比鄂尔多斯市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。 然而，与国内同等经济规模的城市相比，鄂尔多斯主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。 又据调查了解，鄂尔多斯各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了鄂尔多斯从业人员的文化教育水平。 此外，鄂尔多斯市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。 居住结构分析 鄂 尔多斯的市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。 据调查，鄂尔多斯人乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１ /２，其次是公车约占 1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。 在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。 14 在区域居住结构里面，东胜区是传统的行政和商业区，也是原来鄂尔多斯人心目中的“高尚居住区域”，铁西、康巴什新区是新兴的城区，区政府迁往铁西区与市政府迁往康巴什新区标志着行政区的转移，预示着这两个新区将来的发展速度将超过东胜区，而成为新的行政区和商业区。 随着 铁西和康巴什新区交通和基础设施的改善以及全市性优秀住宅小区的建设，在居住结构中铁西和康巴什新区的比重已有很大提高，鄂尔多斯人选择的居住区也将偏向这两个城区，逐步形成东胜区、铁西区、康巴什新区三分天下的格局。 鄂尔多斯市房地产行业未来发展方向 鄂尔多斯市的房地产水平目前还处于初级阶段，发展水平较全国其它发达城市还很低。 纵观这两年鄂尔多斯市的房地产发展情况，可以看出虽然房价增长很快，但价位相对较低；没有出现高品质的产品，产品形式也相对单一 ,没有出现高档社区，房屋仅起到提供居住的作用，社区内涵较少还未上升到文 化的高度；营销手段也很初级仅是在简单地卖房子，因此鄂尔多斯市房地产行业的发展空间还很大，未来产品将朝高端方向发展。 鄂尔多斯市房地产行业供给及需求情况 鄂尔多斯市房地产行业目前处于需求比较旺盛，供应相对短缺的阶段。 东胜现状作为市域的政治中心、经济中心、文化教育中心、信息中心。 随着城市行政管理、经济管理职能向 铜川镇 转 移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业，产业以羊绒纺织、生物制药等新技术产业为主。 未来发展趋势是，东胜区将在旧城改造的基础上出现高端产品，新区将出现低密度，反映生态 理念的高尚社区。 今后东胜区 15 的需求依然会很旺盛， 铜川镇 和伊旗的房地产发展会随着新区的建设和发展情况而发展。 另外，东胜区土地供应受限，在供给小于需求的情况下，将有一部分购房人群被分流到新区。 房 地产价格 预测 2020 年至 2020 年是鄂尔多斯房地产市场价格变化最大的一个时间段。 市区内的房价也在这一时期完成了从平均 1000—— 2020 元 /平方米到平均2020—— 4000 元 /平方米的过度。 至今，还有很多鄂尔多斯人没有从这个现实中清醒过来。 就象股市一样，股价的急剧变化或者有业绩支撑、或者有看涨预期、或者 有人为炒做，楼市也是一样。 在前面的篇幅中，我们已经从技术角度列举了拉动房价的几个主要因素，即：城市扩容、城市化进程、改善现有居住环境、非理性消费及外来人口等几个因素综合作用，致使现有需求极大的超出供给，进而造成房价的上涨。 但这仅是技术方面的因素，放诸四海皆可行，人为的因素在房地产价格的上涨过程中起到了至关重要的作用。 管理部门的统计数据缺失严重。 没有及时的信息披露，没有管理部门的权威机构言论，消费者无法获得正确的消费引导； 代理商。 鄂尔多斯的规模项目不多，大部分知名项目或高端项目全部集中在几家代理公 司手中，如大国机构。 这些代理公司大部分为外埠公司，这些公司在操作项目时尤其是在市场信息闭塞的地区操作项目时，习惯性的套用原驻地的市场价格走势对本地项目的价格进行调整，而这些项目在本地又能起到排头兵的作用。 因此，现在市场上会出现开发商严重惜售的市场状况。 大家都在等 :呼市的公司在看呼市的价格走势，北京的公司 16 在看北京的价格走势，深圳的公司在看深圳的价格走势，大家都在看全国的价格走势，本地的公司看代理公司的价格走势。 这样，势 必就造成目前市场上价格随时涨，销售不放量的市场环境。 购房者对东胜区未来的高档物业房价，预期 的心理承受能力还存在一。