荆州北京中路地下商业街多向定位报告定稿(编辑修改稿)

荆州北京中路地下商业街多向定位报告定稿(编辑修改稿)内容摘要：

从受访消费者在商圈滞留的时间在 2 小时以内占 45%，反映商圈整体业态丰富性不够，以及休闲、娱乐业态需要提升，以利于留住消费者。  消费场所：  消费品类： 小结： 从受访者逛三大百货商场的比例占 59%，反映出消费者讲究购物环境与品质；同时也反映出具有一定量的中、高档消费人群。 消费品种主要集中体现为服装消费，占消费品比例的 58%，日用品的消费占 14%，从此体现出北京中路的业态及商业功能较为单一，消费者可选择性较少。 同时餐 第 16 页 /共 76 页 饮及娱乐休闲所占 比例较少， 反映出餐饮、休闲、娱乐业态有较大的发展空间。  消费者满意度调查  是否愿意逛地下步行街 小结： 从受访者对地下商业的接受度来看，消费者的接受度较高。 从受访者对商圈满意度的分析来看，消费者对环境与卫生不满意者达到了 54%，因此未来商圈的新商业项目必须在商业环境上下功夫。 第 17 页 /共 76 页 第二部分、市场竞争分析 一、已开业竞争项目分析 第 18 页 /共 76 页 主题商城名称 位置 租金 出租率 目标消费群 经营业态 经营状况 一隆广场 北京中路与沙隆达广场交汇处 商场一手租金： 4 ~5万元 /年，单位实用面积租金167~208元 /㎡月； 目前转手租金： 8~9万元 /年，单位实用面积租金 333~375元 /㎡月 二楼及一楼部分区域未来准备开业，一楼其余部分全部租满 以 20多岁以上的青年妇女为顾客群 时尚女装 30家 /美甲 1家 /饰品1家 /女鞋 2家 /少淑 3家 /休闲装 3家 目前经营状况尚可，在项目调研时有 7 家服装门面在出转租告示； 金石商城 北京中路中段 7~8万元 /年，单位实用租金233~266元 /㎡月 二、三楼因纠纷大部分空置，一楼全部出租 以 20多岁以上的青年妇女为顾客群 时尚女装 45家 /休闲装 1家 /饰品 14家 /女鞋 2家 /内衣 4家 /童装 2家 /皮具箱包 5家 /其它 1家 经营状况一般，在项目调研时有约 10家服装门面在出转租告示；二楼空置，三楼部分商户在营业，但因二楼空置造成人流隔断，三楼生意惨淡 京都时装城 北京中路时代广场西侧 一手租金： 3~5万元 /年，单位实用租金 170~222元 /㎡月； 目前转手租金： 5~6万元 /年，单位实用租金 277~333元 /100% 以少女、学生为主要消费对象 时尚女装 30家 /美甲 1家 /饰品1家 /女鞋 2家 /少淑 3家 /休闲装 3家； 经营状况较好 第 19 页 /共 76 页 ㎡月 红苹果 北京中路中段 4万元 /年 ,单位实 用租金218~250元 /㎡月 有 2个商铺空置 兼顾少女和青年妇女为主要消费对象 时尚女装 24 家 /皮具箱包 2 家 /饰品 2家 /化妆品 1家 /女鞋 3家/小吃 2家 /少淑 2家 /内衣 2家 经营状况较差，生意比较冷清；经营档次处于洪城与一隆广场、金石商贸城之间，在商品价格和商品质量上都处于弱势地位。 女人街 北京中路中段 5万元 /年 ,单位实用租金230~260元 /㎡月 一楼全部租满，二楼童装有约 10家左右空置 兼顾少女和青年妇女为主要消费对象 时尚女装 23家 /皮具箱包 3家 /饰品 4家 /化妆品 1家 /内衣 6家/童装 25家 /美甲 3家 /女鞋 2家 一楼经营状况较好，二楼生意较冷清。 青苹果 北京中路中段 5~6万元 /年 ,单位实用租金270~294元 /㎡月 商家进驻率 100% 以少女、学生为主要消费对象 时尚女装 44家 /皮具箱包 1家 /少淑装 1家 /化妆品 1家 /内衣 4家 /饰品 4家 /女鞋 1家 经营状况较好 第 21 页 /共 76 页 总结分析 : 目前在经营主题商城的优势：  在营的 6 大主题商城，经营时间都基本在 10 年以上，已拥有固定的消费群，且经营状况较好。  6 大主题已形成了扎堆效应，商户较稳定。 目前在经营的主题商城的劣势：  单体规模较小，单体竞争力 较差  在营的 6 大主题商城，一隆的购物环境与装修档次还好，其余都一般，且红苹果与青苹果、女人街的购物环境较差，整体而言目前所有在经营的主题都没有在购物环境上形成特色  在营的六大主题商城只有京都、一隆与金石商城是在北京中路有临街展示，其余的四大主题商城都在次街上。  在营的 6 大主题商城的业态都较单一，品类不够丰富，无法满足消费者一站式需求。 二、未开业竞争项目分析 美佳华潮流前线 第 22 页 /共 76 页 商业名称 美佳华商业广场 位置 北京中路与江汉北路交汇处 开业时间 2 月 27 日沃尔玛已开业，地下层因去年招商情况 不理想，目前尚未推出新的招商方案，其他楼层尚未全面开业； 营业面积 约 56000 ㎡，潮流前线 4000 ㎡ 定位 购物中心 楼层及业态分区 负一楼：潮流前线，经营个性服饰、流行饰品、特色工艺品、个性化妆品、时尚彩妆、流行皮具箱包、卡通动漫、美容、美甲、美食； 一楼：名店、时尚潮流服饰生活馆 二楼：名流绅士、成熟女仕精品馆 三楼：运动休闲服饰馆 四楼：儿童天地、休闲餐饮、娱乐天地 租金水平 一层内铺 150200 元 /㎡月，街铺 200~280 元 /㎡月；二层120180 元 /㎡月，三层 100150 元 /㎡月，四层 70 元 /㎡月 实用率 13 层： 60%， 4 层： 70% 招商情况 一层： 90%；二层： 40%；三层： 40%；四层： 70% 招商优惠政策 一层：免租二个月 二至四层免租 23 个月不等 装修期为 15 天；目前无物业管理费、商业管理费等其他费用 优势 项目整体规模大，具有规模优势 地段优势，其位核心商圈最核心的地段 品牌优势，引进了沃尔玛等国际一线品牌商家 ,品牌号召力强 业态优势，其业态丰富，餐饮、休闲娱乐配套较强 劣势 场内商铺，通透性较差 主力店、次主力店与散户业态匹配度差 经营现状 目前沃尔玛超市开业，人气较旺，其他楼层尚未全面开业； 对本项目的影响 其目前一楼经营状况不佳，给投资者与商户带来较大的负 第 23 页 /共 76 页 面影响，对项目造成一定的威胁 其负一楼的潮流前线的定位，压缩了本项目此类业态定位空间 联智生活广场 商业名称 联智生活广场 位置 沙隆达广场西侧 开业时间 目前超市已开业，预计 09年 8月全面开业 营业面积 50000平米 定位 购物中心 楼层及业态分区 一楼：时尚女装、运动服饰 二楼：名牌折扣店、电玩、儿童乐园、武商量贩 三楼：亲子乐园、美容美发、音 乐餐厅、网络书吧、武商量贩 租金 一楼街铺 160190 元 /平米月，一楼内铺为 110 元 /平米月。 二、三楼为集体承租给大商家。 优势 整体规模达 5万平米 ,规模优势明显 引进了超市主力商家，具有一定的带动作用 劣势 处于北京中路商圈的边缘，人流量小 靠长江边，半边商圈 第 24 页 /共 76 页 沙隆达广场中间绿化带，阻断了人流，周边商业氛围很淡 经营现状 目前超市开业，其他尚未开业。 对本项目的影响 其大面积的空置，招商困难，可能不能如期开业对整体市场会造成一定的影响 其大体量商铺的销售与招商，对本项目的招商 与销售造成较大的市场竞争 总结分析： 从在建竞争项目体量来看，主题商城的总体量达到了 万多平米，市场供应量大 ,市场竞争激烈。 从在建的竞争项目来看 ,主题商城的经营定位在时尚与潮流 ,以青少年主题为主 ,给本项目留给此类主题的定位空间较小 . 在建的竞争项目目前普遍面临招商困难与不能准时开业，给市场的投资与商家带来较大负面影响。 第三部分：商户访谈 说明：具体访谈商户见商户访谈附件。 一、服饰类商户访谈 服饰类商户访谈综述 项目组成员主要访谈如下几类商户：  专业市场商户： 主要是洪城商港商户；  中档女性服饰商户： 主要包括 6 大女性主题商城的商户；  品牌商户： 荆州本地品牌商户包括北京中路、荆州中路步行街（包括荆州中路、荆州步行街、宝安步行街、文化广场）、荆州三大百货、美佳华、华城商业广场的品牌商户，以及武汉、宜昌等地的品牌区域总代理商； 70%的商户建议本项目建成一个服饰 +餐饮 +休闲 +娱乐一体化购物商城，认为这种多业态的商业能够使项目更具吸引力； 第 25 页 /共 76 页 多数商户认为本项目属地下商业，不宜定位太高，大部分商户认为本项目定位应为中档或中高档，其中五成以上的商户建议项目的经营定位为中档，另有 3 成建议定位为中高档 ； 不同类型商户关注问题的焦点及对招商的影响： 类别 问题焦点 原因 专业市场商户 租金 这部分商户对租金比较敏感，如果项目在市场培育期的租金政策上注意策略，这部分商户有可能成为本项目的重要招商对象 中档女性服饰商户 市场饱和 这部分商户目前竞争压力较大，且目前所处北京中路、荆州中路等地段较好位置，担心本项目未来成为他们的竞争对手；这部分商户在招商前期观望心较浓，但是后期随着项目招商力度的加大，其他商户的入驻，这类商户有可能会倒戈相向，选择进驻到本项目； 品牌商户 品牌的成行成市 这部分商户经营品牌， 商品具有品牌号召力，实力较强，因而租金承受力强，他们主要担心项目能否有与自己同类型的商户扎堆经营，以成行成市，形成效应；对于这类商户，在项目规划有专门的品牌分区，且引入相关的龙头商家情况下，这些品牌商户将有可能进驻本项目了。 基本所有商户对项目所处地段较为看好，但问其进驻意向时，大部分商户持观望态度；究其原因，是因为本地商户对地下商业心存障碍，对其未来信心不足，需要项目后期加大招商、推广力度，才能有可能增强商户信心，达到项目的招商目标； 项目组成员在调研时发现，洪城、 6 大主题、步行街商户因中山路步行街、华 城商业广场经营失败的先例，因而心存阴影，这些会对项目的招商形成负面影响，项目后期招商需要予以注意。 第 26 页 /共 76 页 洪城商港商户访谈分析 洪城商港有近千余商服装类商户，作为北京中路人气最旺的专业市场，对本项目较大的参考性。 因此我司对该市场 80 多户商户进行了访谈，其中 65户为问卷调研，分男装、女装、童装、鞋类、饰品皮具五类商户进行抽样访谈，访谈结果统计如下： 1）、商户基本信息 第 27 页 /共 76 页 小结：  洪城商户主要来自荆州市区，其次是来自下级县市，而且他们经商经验均较为丰富， 75%经营时间为 3 年以上，他们对于新市场较为冷 静。  近 80%的商户只拥有一间铺位，但也有部分商户较有实力，购买铺位占15%，其次还有约 6%的商户拥有 3 间以上铺位 ,说明有少部分商户有开多间分店的倾向 . 2）、目前租赁情况调查 第 28 页 /共 76 页 小结：  由于洪城的商铺主力铺位在 15。