美加德整体发展战略定位报告(编辑修改稿)

美加德整体发展战略定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

成功，是不可多得的风水之地。 城市的发展主轴，城市向北，龙头地带，前瞻未来。 21 （二）子项目命名 原则 ： 均以主项目名为开头，承接子项目名称。 如 酒店：御 景湾 大 酒店 住宅： 御景 湾 商业：御景 湾 美食 公园 （三）市场定位 走高端路线，从项目的自身条件（酒店档次，高端客户对一般生活配套的需求降低）而言是适合的； 本项目是以前所未有的江山气质和五星级酒店规划全面引领XX 最高生活消费形态的标杆 ， 是本项目 异 于所有项目的最大竞争力。 六、 整体开发战略 （一）原则：配套 先行，把握节奏 配套本项目发展的关键所在， 住 宅的价值项目的人气均需靠配套提升。 因此配套必须先行 ； 商业街优先于酒店。 因酒店的建设与营业系统相对复杂与庞大，因此 商业街在招商与运营时可先行； 住宅 不应急于开 工开售 ， 其 开发 建设 应充分考虑新政对区域市场的影响，而审时度势， 周期 应对新政有一个完整的理解， 把握好开发的节奏，尽可能做到开发一批 售罄 一批。 项目市场定位： 领袖城市 ， 奢华生活形态 22 （二）整体的开发思路： 注：住宅销售以市场回暖状况为依据。 2020 年 7 月2020 年 10 月 2020 年 10月 — 2020 年 4 月 2020 年 4 月 — 2020 年 8 月 2020年 8月 — 2020年 10 月 2020 年 11 月 —2020 年 4 月 2020 年 5 月2020年 10月 商业街动工，酒店主体建设期， 整体包装期， 住宅动工，商业街主 体完工， 酒店、商业街招商。 住宅 咨询 登记 期 酒店主体建设完工，酒店、商业街招商。 住宅一期试盘 商业街正式开业，酒店试营业，住宅一期扫尾，二期动工。 商业街试营业，酒店招商完毕，住宅一期正式开盘 商业街营业稳定期，酒店正式开业，住宅二期开盘销售 酒店与商业街进入旺场期，住宅三期、或四期销售 2020 年 10 月2020 年 4 月 项目 筹备期 建设招商期 一期试水期 开盘期 酒店试业 二期开盘 全面启动 23 第 四 部分 商业部分的 开发战略 24 一 、本项 目的 酒店性质定位。 （一）案例分析（引据市场调查部分） 名称 胜德山庄 星级 四星标准 地址 福建省 XX市朱熹大道狮子山 建筑面积 约 11000 平方米 客房数量 约 90 间 入住率 75% 客房形式 总统套房、豪华套房、商务套房、三人房、 标间 停车 大型停车场 配套设施 商务中心、商场、美容厅、咖啡厅、中餐宴会厅以及大中小型会议室、娱乐城、休闲中心、健身中心、桑拿 对本项目启示： 该 酒店 良好的控制了体量，保持良好的入住率。 配套设施齐全，餐饮、住宿、娱乐、休闲、 商务功能一应俱备，可让高档消费者足不出户，享尽一切。 （ 二 ）本项目酒店的 开发理念 ： 市场的主流酒店形式： 酒店类型 位置 客户群 案例 奢侈型的地标性酒店 城市中心区 商务接待 喜来登、凯悦 园林型风景酒店 城郊地段 政务与商务需求 湘潭盘龙大酒店，海口美兰温泉大酒店、 25 豪华地标酒店 园林式 酒店 本项目应更倾向于园林式酒店类型 本项目酒店设计条件分析： 占地面积 ≥ 25000 平方米 容积率 1. 0≤ 容积率≤ 建筑密度 其中酒店≤ 25% 星级 五星级 酒店的容积率较低，建筑密度低。 客观上使酒店地块的设计形式分 为两块： 1）酒店主体 —— 小高层裙楼式建筑  客房分布 —— 小高层部分  配套商业服务 —— 裙楼式商业 2）其他商业面积：作为集中式商业做特色商业 街 及酒店式服务公寓 ，让酒店吸引更广泛的客户群，提升商业的功能与辐射能力 由于容积率与建筑密度的要求，酒店的应当有较大的园林景观面积VS 26 （如广场、中心园林、休闲设施） 酒店开发理念 需要结合项目的 区位状况 我们应当走 园林式酒店 产品 的 路线 建议：小高层 酒店主体 +服务式公寓 +集中式商业区 +广场 +园林 （ 三 ）酒店的建设规模评估 酒店规模的推论 一般我们知道：酒店主要分为 客房、公共区、配套设施三大部分 而我们在确定酒店规模时 首先要测算的是酒店的客房数量 ，然后按酒店建设要求的比例计算配套设施与实用建筑面积。 县域 人口 人均 GDP 城 区人口 星 级酒店 高 档 客房（ 间 ） 4080 万 2020030000 15 万 四星及以上 300500 4080 万 15000— 20200 15 万 四星及以上 200300 3040 万 2020030000 10 万左右 四星及以上 200300 3040 万 15000— 20200 10 万左右 四星 150200 四级城市高档酒店定位区 27 注： 1） 上表是 依据酒店选址基本要求而规划 ，其中 均以 一般 四级 城市 5 年内的发展 规律 而制定参考标准。 预计 XX 市 10 年之内暂时不会 有 城市质变。 2） 酒店的星级定位与客房数量，客观上 在 酒店选址要求 根据 整个 县级市或县级城市，相应的 GDP 与城市人口 来决定。 而不同于一般酒店是通过项目周边辐射人口与收入计算。 3）由于本项目的酒店定位 为 五星级（一般同类型县级市最高标准为四星）比实际需求标准要高， 本项目属适度超前 ，因此在体量上不能追求过大。 本项目酒店的体量与档次已超前于城市的经济状况 因此本项目必须 控制好酒店的客房面积 把握好酒店商业配套面积的发展方向 酒店客房体量 分析： 1） 客房数量： XX 现有的四星级酒店胜德山庄，现有房间 90 多 个， 本 项目的设立档次与客房数量， 本项目 在五星级设置的提升要求下， 同时考虑竞争形势，建议客房数量不应太多，以避免入住率较低的问题。 建议： 客房应在 110—— 130 间左右为宜。 2） 单个 客 房建筑面积： 因此本 项目以五星级酒店的标准，客房使用面积 *9 (按四星以上级酒店 60%的实用率 )为基准。 单个客房建筑面积 约 60 平方米。 3） 客房总面积： 则本项目的酒店客房总面积应在： 70008500 平方米。 （按高等级酒店客房基本规律，至少占酒店总建筑面积的 5070%） 28 竞争优势 在提高档次的情况下，以高端品质的辐射力提升市场需求，可适当增加客房面积。 相对于胜德山庄 4000— 5000 平方米的客房面积形成规模优势。 递增率 XX 市的高档酒店需求量较大，在未来经济发展的情况下，每年按普遍性 经济增长率计算 10%的递增，按胜德酒店开业 4 年的时间计算。 因此项目大于胜德山庄 客房面积 3040%是可以预见的。 园林式酒店的建筑形式 本 项目 五星级 酒店客房 合理的 建筑面积 在 70008500 平方米。 29 园林式酒店的景观 （ 四 ）本项目酒店配套 功能 的定位 酒店： “水世界”主题的园林式酒店 1）以水为主题的园林式酒店符合本项目的整体定位理念， 2）本项目附近有水源可直接引入 ，可构成水系园林，喷泉、小溪、活水井、温泉开发要素。 3）水世界可以集 先进的温泉、水疗、泳池、洗浴 概念 等于一体。 应用的功能较为广泛。 30 园林式酒店过道与大堂 酒店：“ 水世界 ” 大堂 洗浴 温泉 餐厅 通道 茶楼 客房 泳池 “华清池”主题大堂； “水玲珑”主题的洗浴城； “西江月”温泉； “维多利亚”西餐厅、“水中月”中餐厅； “浣溪沙”走廊； “水立坊”茶楼，“香格里拉”咖啡厅； “ 巴厘岛 ” 阳光沙滩 泳池 落地玻璃式观景客房阳台。