社区商业定价报告(编辑修改稿)

社区商业定价报告(编辑修改稿)内容摘要：

米）均价（元/平方米） （ 3）在售商铺销售面积 ★ 以上在售商业以万达星城销售状况最为理想 ,原因为 :万达星城临街街铺基本全为 50平方米左右 ,总价低 ,投资门槛低 . ★ 30－ 50 ㎡商铺最受市场青睐 商铺面积销售情况3 0 5 0 平方米占7 3 %1 0 0 －2 0 0 平方米及以上面积占2 2 %7 0 －8 0 平方米占5 %3 0 5 0 平方米 7 0 －8 0 平方米 1 0 0 －2 0 0 平方米及以上 分析： 以上统计数据来源红谷滩售磬万达星城ⅠⅡ期、江信国际花园 1Ⅱ 期及在售项目滨江豪园、 商城 .世纪村、 江信国际花园Ⅱ期等商业项目，从市场销售反映， 30－ 50 平方米的商铺最受市场欢迎， 究其原因在于面积小相对投资门槛低，且商铺的经营与变现能力较强。 （ 4）在售商业销售状况 ★ 商业现状销售状况一般，多数商业延后推盘，入市时机选择在准现房 项目名称 江信国际花园 商城世纪村 万达星城 滨江豪园 世贸 168 红谷春天 推盘时机 现房发售 现房发售 准现房 发售 现房发售 准现房发售 供给面积 8800 ㎡ 约 4000 ㎡ 约 10000 ㎡ 17000 ㎡ 1200 ㎡ (共 30间 ) 单元面积 200－ 400 ㎡ 150－ 260㎡ 4050 ㎡ 200300 ㎡ 40－ 50㎡ 销售情况 一层销售 50％，二层销售 70％，三层销售20％ ，目前二期已基本没有销售 ，三期即将面世 销售情况一般 06 年 7 月份推盘 ， （ 9楼区域）一层售价在1202013500 元 /㎡， 销售 一般 销售情况一般 销售 80% 销售情况一般 销售 10％ 商业氛围不足 ，面积庞大 ，采取出租招商与销售相结合，销售速度差 销售 85％ 销售周期太长超过2年，商气不足，销售速度差 分析： ◎从推盘时机层面看： 多数项目以工程进度到准现房时再开始发售商铺。 凭借前期销售住宅时，蓄集起大量有商铺购买意向的客源，时机成熟再开闸放水顺势销售商铺。 此时势能转化为动能，商铺销售速度快。 ◎从商铺销售量层面看：根据新景祥对红谷滩地适时跟踪统计， 03 年 10 月销 售到迄今 07年 8月累计， 红谷滩 2 年多 的周期商铺销售面积约 5 万平方米，销售量小， 究其原因是由于红谷滩商业推出的供给量少导致销售量小；再结合 04－ 05年南昌市区非住宅销售量： 2020 年 32 万平方米、 2020年 23万平方米，即 2 年非住宅总销售量 55万平方米，（按第二部分论述写字楼销量占非住宅销量的 30％扣减得出商业销量）， 估算南昌市 2年商业销售量 万平方米。 对比红谷滩商业销量占市总销售量不到 10 分之一，从此差距可以看出：红谷滩的商业尚处于起步发展阶段，作为市政治商业中心的前景规划，红谷滩区未来商业发展潜力 巨大，商铺留待后推，其价值的后发优势更为强劲。 （ 5） 本案商业总体总述 本案商业营销问题点分析 ◎商气细弱： 红谷滩商业气息不浓，商业项目众多延后推盘销售。 ◎人气匮乏： 由于生活配套的不完善，现状周边入驻人气不足，住宅空置率高。 ◎体量问题： 本案商业总量约 5万㎡，体量不小， 单间面积庞大， 需考虑主营业种定位的聚客号召力及租售比例问题。 第二章：项目篇 一 、市场商业分析 及定价依据 南昌商业目前正处于萌发期，价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出 ! 红谷滩 在售商业销售情况列表 万达星城 累计非住 宅合同均价： 9050 元 /平米 (数据来源 :南昌房地产信息网 ) 楼号 楼层 已售面 积 总面积 各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率 50 ㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50 ㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 2 号商业公寓楼 1 层 % % % % % % % % 2 层 3 层 1 号楼商业公寓楼 1 层 % % % % % % % % 2 层 3 层 三期一区 5 号楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区7 号楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区13号楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区14号楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区11号楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区12号楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区1 号商住楼 1 层 % % % % % % % % 三期一区2 号商住楼 1 层 % % % % % % % % 总结： 总销率不高，不理想 小面积商铺成为销售比率的主要 支撑点 1)、 面积区间在 50 ㎡左右的和面积区间在 50100㎡的方正店面去化速度最快，面积为 100300㎡左右的其次，而面积区间在 300 ㎡以上的大铺面销售抗性相对而言较大。 2)、 小铺面因临街，总价低而得到市场的普遍认可。 3)、 300 平米以上的大铺面，总价高，投资压力和风险都比较大，受到一定的销售抑制 金融街 .紫金园 累计非住宅合同均价： 8590 元 (数据来源 :南昌房地产信息网 ) 楼号 楼层 已售面 积 总面积 各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率 50 ㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 5 号商住楼 1 层 102 % % % % % % % % 14号商住楼 1 层 % % % % % % % % 16号商住楼 1 层 % % % % % % % % 17号商住楼 1 层 % % % % % % % % 15号商住楼 1 层 % % % % % % % % 分析： 总销率不高，不理想 小面积商铺成为销售比率的主要支撑点 主要销售业绩以 50 平米左右店面支撑，再次就是 50100平米的店面还 具备一定的销售量，紫金园在店面的规划上基本都是以 50 平米以下做为主力面积，销售良好，以其低价，总价低，投资压力小，外加地段的优势，致使 50 平米以下的店面基本销售一空。 江信国际花园 累计非住宅合同均价： 9080 元 (数据来源 :南昌房地产信息网 ) 楼号 楼层 已售面 积 总面积 各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 公建 18号楼 1 层 0 4869 % % % % % % % % 2 层 3 层 综合大楼 1 层 0 % % % % % % % % 2 层 3 层 分析 ： 江信三期目前还未销售，就江信的一、二销售状况分析统计，销售状态不容乐观，甚至有的商铺目前都还未有所销售 动向，至今无人问津，据内部可靠消息，售价将有一定的下浮调整。 商城 .世纪村 (数据来源 :南昌房地产信息网 ) 楼号 楼层 已售面 积 总面积 各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 50㎡以下 50 ㎡ 100㎡ 100 ㎡ 300㎡ 300 ㎡以上 1 号楼 1 层 0 0 % % % % % % % % 2 层 9 号楼 1 层 % % % % % % % % 2 层 总结 商城 .世纪村商铺构架和名门世家有其极其的相似，其的商铺面积基本都是上下两层分布，面积比例都比较大，由于其缺乏小面积的比例因素，在销售中，没有很大的选择，从销售比例来看，销售有一定的良效，但基于商城商业面积体量小，去化几间所占到的比例就是有一定 的支撑点。 是只表面的销售业绩，在 300 平米以上的店面销售也是空头支票。 总结概述： 发现问题 在对红谷滩新区的在售商业个案中，我们已经明确了大多数的投资客在选择店面面积上都普遍倾向于 50 左右及 50100 左右平米的商铺， 总结原因有两点： 1)、 面积小，总价低，压力相对减小； 2）、 普遍选择这种面积配比的店面其中有很大一部分是对商业价值缺乏一定的信心，投入的小，相对风险也较低。 总销售状况都普遍不太理想，基本都处于销售萌发期。 不难发现，单价过高所造成客户收益与实际投入不 成正比。 在回报这块普遍偏离实际，使得大多投资客对目前售价缺乏信息。 200 平米以上面积的店面基本都处于瘫痪销售状态，可见，对于面积庞大，投资几百万做为定点投资还是在少部分。 热销面积因素 （ 1） 面积较少在 10— 50㎡的商铺（外街） 热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。 （ 2） 面积在 50— 100 ㎡门开间大纵深践的双门面商铺热销原因：这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。 （ 3） 面积在 50100 ㎡层高 7米以上成规则长方型 热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家 经营要求。 商铺滞销因素 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。 如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。 根据我司项目组人员分析 商铺滞销主要原因有以下几方面 （ 1） 面积在 200 以上的面积过大，总价压力过大 （ 2） 商铺结构有一定的缺陷 （ 3） 单价过高 （ 4） 实际租赁情况不乐观 （ 5） 空间利用有一定的局限 整体分析： 整体均价高于市场需求行情（面积及单价），对于红谷滩板块而言，更为偏离市场，目前，红谷滩新区人气是一个很严重的问题，虽然住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，在未来几年，商业 氛围要形成一定的格局还需要政府的大力支持， 对于目前在售商业，销售都是空穴来风，勉强支撑早期高均价入市的基点。  红谷滩新区 07年下半年商业入世楼盘综合指标 案名 体量 地段区 间优势 价格趋势 对本案威胁度 博泰江滨 ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆ 红谷凯旋 ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ 联发广场 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 泰耐克 .金融大厦 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ 江信 .国际花园 ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ 商城 .世纪村 ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ 海航 .白金汇 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ 江信 .国际金融港 ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ 洪城 .比华利 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 滨江 .豪园 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 阳光枫情 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ „ „ 小 结：观察以上表格统计分析，名门世家未来面临的威胁不容乐观，红谷滩新区商业氛围在起步阶段，如此多。