武汉东西湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)

武汉东西湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

第 19 页 共 39 页 能承受的最高购房总价与购房面积双因素统计0204060801001201401 5万以下 1 5 ~20 万2 1~ 25 万2 6~ 30 万3 1~ 35 万3 6~ 40 万4 1~ 50 万5 0万以上能承受的最高购房总价人数80M178。 81~100M178。 101~120M178。 121~150M178。 150M178。 以上① 从总价情况来看， 15 万至 25 万的总价为普遍能承受的价格。 不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以 15— 20 万元为主， ② 公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机 构从业人员、公司职员、对 20— 25 万元的总价选择上显出与 15— 20 万元总价大致相同的接受程度。 ③ 除一人独居者以 80— 100 平方米为最多选择外， 2 人或 2 人以上的家庭都把最多的目光放在 100— 120平方米的房屋上。 ④ 值得注意的是， 80— 100 平方米房屋的受关注程度要高于 120— 150 平方米的房屋。 价格与购房面积 调查显示： ① 1600— 1800 元是被普遍接受的单价； ② 随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。 想购买 80— 120 平方米房屋的人大多以 15—20 万元为购房总价，想 120 平方米以上房屋的人大多以 21— 25 万元能承受的购房总价。 房型与购房面积 ① 80 平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层、二室一厅一卫的房屋格局。 ② 想购买 80 平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。 80— 150 平方米的房屋，错层结构也较受欢迎； ③ 100 平方米内二室和一卫的需求也占有一定比例。 建筑类型与房型配比 （ 1）建筑类型 调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈。 建筑类型应依建设规模而定， 建议以普通多层和 带电梯的多层为主，辅以少量小高层。 兼顾不同消费能力客户的购房需求。 （ 2）房型配比 第 20 页 共 39 页 家庭人口与购房面积双因素统计0204060801001201401人 2人 3人 4人 5 人及以上家庭人口人数80M178。 81~100M178。 101~120M178。 121~150M178。 150M178。 以上 从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在 80— 150 平方米以范围内，以 100— 120 平方米为主， 80— 100 平方米的面积与占有较大比例。 建议以 100— 120 平方米的三室二厅二卫错层结构、 80— 100 二室二厅一卫错层或平层结构、 120— 150 平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。 （二）目标客户层的判断： 根据上述调查分析，我们判 断 目标客户层：  内环线内长江一桥、二桥之间的江北核心区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。 江北核心区是汉口的商业金融中心，人口密集，购买力较强。 一桥、二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，主要针对的是核心区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近的跨江买楼者。 但楼盘的价位较高，规模小，小区环境较差，精品楼盘不多。 这个区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。  对后湖乡和金银湖两个片区有意向的集团购房者是潜在客户。 这两大区域是经济适用房供应较大的两个区域，大规模开发的百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区， 购买者主要是集团购买的企、事业单位的白领和公务员及个体经营者。 经过一段时间开发后，目前这两个片区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。 在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，对这两个区域有意向的购房者是潜在购买者。  东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。  内环线与二环线之间有大量学校、医院等政府事业单位以及工商业企业机构，大量的公务员、事业单位职工有稳定的收入，教师、律师、会计师、经商人士等具有较强的 购买力，是主要的潜在客户群。 （三）产品定位与建议 产品定位： 第 21 页 共 39 页 东西湖区大规模、高品质的中档住宅； 产品建议： 户型面积 100~120 平米为主， 80~100 平方米、 120~150 平方米依次为辅 户型 以 100— 120 平方米的三室二厅二卫错层结构、 80— 100 二室二厅一卫错层或平层结构、 120— 150 平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。 建筑类型 建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。 兼顾不同消费能力客户的购房需求。 价位 初期定价为 1900 元 /平方米（均价），后期逐步上升，均 价 2200 元左右； 第 22 页 共 39 页 第四部分、规划设计初步分析 一、 规划概念 我公司拟开发的环金银湖的地块，共约 2200 亩，占金银湖区环湖路内可开发地块总面积的一半以上，住宅可开发面积的三分之二左右。 我们将把该项目开发为融入万科 12 年房地产开发经验、万科先进的居住理念、风光优美的滨湖住宅，成为武汉三镇最适合人居住的国家康居示范小区，引导武汉的居住文化、模式进入新的阶段。 并以此项目为起点，在武汉进行大规模住宅开发； 武汉是中国内陆沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、经济、文化、科教中心，是全国性金融贸易中心和最大的商品 集散地，素有“东方芝加哥”之美称。 位于武汉西郊的吴家山台商投资区则是依托武汉这个大都市、大市场，并依其独特的区位优势，优美的自然风光，以及便捷的交通条件和良好的基础设施而迅速崛起的对外经济开发区。 它同武昌的东湖高新技术开发区及汉阳的工业开发区一起形成了推动武汉经济发展的鼎足之势，是武汉市面向未来、面向世界的重要基石，也将是武汉市新的区域中心。 吴家山台商投资区规划面积 20 平方公里，在首期开发 8 平方公里内，基础设施已全部完成，目前开发区内除已形成规模的台资区外，还有武汉国际高尔夫球场等娱乐休闲设施。 项目开发 从目前情况看，南地块（约 420 亩）开发条件较为成熟，七通一平已完成，地块北接金山大道，对岸为武汉市人大，西面为待开发地，南面延伸至市中心，与市区的交通十分便捷。 具体分析为以下几点： 1） 金山大道是开发区新建的城市综合性主干道，东接机场高速，向西直通 107 国道，路面为双向 4 车道，各种市政管线已一次敷设到位，具有较好的市政配套设施。 一期开发地块北边界紧邻金山大道，中间规划有 100 米宽的绿化隔离带，可有效屏蔽各种污染， 并易于组织人车流线，还可缩短区内道路和各种市政管线的接驳距离，有效节省建设投资。 2） 拟开发地块距常 青花园（占地 4000 亩，武汉市已成规模的小区）不到 2 公里，根据已作的市场调研分析报告及常青花园的入住率看，武汉市民已基本上形成了居住在城郊结合部的居家观念。 该地块附近已推出的高尔夫城市花园、碧海花园，目前武汉市较大规模的中高档住宅。 因此我公司拟借助周边楼盘已形成的人气，在此区域内 推出与周边楼盘定位不同的精品城市住宅，满足不同客户的需求。 3） 金山大道在该地块内尚没有影响小区景观的各类因素，因而我们小区能够通过规划设计控制沿金山大道的街景立面，创造良好的城市景观及小区外部视觉形象， 创造居住气氛，提供良好的销售环境 ，然后向南分期分批逐步开发。 4） 临街拟规划配套公建及会所， 使其不仅满足小区内居民的需要，而且服务于社会，以提高配 第 23 页 共 39 页 套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。 5） 在一期开发部份拟以 4~6 层的多层为主，辅以少量 TOWNHOUSE。 户型配置根据现有市场调查情况，以较为好卖的三房 110~130 平方米、二房 80~90 平方米为主，尽量多样化，待销售后看市场反映，进行调整。 户型设计拟通过样板间的展示引导武汉的客户，成功后再在后期推广。 6） 在景观设计中充分利用现有的金银湖的水景资源及自然风光，丰富人文环境，做到自然与人文并举，创造生 态型的人文环境。 7） 由于小区的规模较大，在物业管理上 通过总体规划布局形成以半开敞半封闭的小区道路将小区划分为各个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的居住模式。 二、建议规划设计要点： 建筑形式： 色彩明快的现代建筑风格，以 4~6 层的住宅为主，辅以部份 TOWNHOUSE 和少量别墅。 各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。 景观设计： 1） 园林设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体， 使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优 美的景观。 2） 环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进行不同的处理。 每个组团形成主题空间， 各主题空间将设有与主题相关的花园、喷泉或雕塑，并设 第 24 页 共 39 页 花架和座椅，供户外休憩用。 此外，各主题花园的布局或设计将充分考虑人流、景观及噪音等各方面因素。 3） 强调细部设计 ，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座、花坛及景墙等。 并利用具有特色的植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，作以点缀，以 突出豪华、自然或温馨等主题气氛。 4） 植物设计将强调四季色彩变化， 以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。 植物材料将采用适 合武汉生长的植物做多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良的视野。 5） 铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调， 并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。 在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。 6） 按不同年龄组儿童的要求布置有主题性的游戏场；并提 供不同的户外空间，以供各式的动态活动， 如集体、运动及娱乐活动等。 户型比、户型面积： A、 住宅 ： 4~6 层，沿金银湖边设少量别墅。 户型配置：  平层或错层： 70%  2 房 2 厅单卫 15% 80~90 M2  3 房 2 厅双卫 45% 110~130M2  4 房 2 厅双卫 10% 130~140M2  复式或三错层： 10%  4 房 2 厅三卫 5% 150~160M2  5 房 3 厅三卫 5% 160~180M2  TOWNHOUSE 15% 200~300 M2  别墅： 5% 250350 M2 车位 ： 小车车位平均二户一个，自行车、摩托车车位平均二户一个。 B、 商业、会所 ：沿金山 大道、环湖路和小区内主要市政道路布置商业设施和会所。 第 25 页 共 39 页 商业设施： 10000~12020 M2  综合性超市： 1~2 个 600~1000 M2  银行： 1~2 个 150~300 M2  邮电所： 1 个 100 M2  肉菜市场： 1 个 2020 M2  证券营业部： 1~2 个 800~1000 M2  巴士总站： 1 个 200 M2（占地 3000 M2）  酒楼、快餐店： 4~5 家 2500~3000 M2  西饼屋： 1~2 个 100~200 M2  酒吧、咖啡屋： 3~4 个 400~500 M2  洗衣店： 1~2 个 50~100 M2  便利店： 2~3 个 150~200 M2  电讯营业所： 1~2 个 50~100 M2  装修公司： 3~4 家 150~200 M2  医疗所： 1 个 200~300 M2  建材店： 2~3 家 200~300 M2  窗帘店： 2~3 家 100~200 M2  美容、美发店： 2~3 家 100~150 M2  音像店、书店： 1~2 家 50~100 M2  花店： 1~2 家 30~50 M2  文具店： 1 个 50 M2  药店： 1 个 50~100 M2  照相店： 1 个 50 M2  电器店： 1 个 200 M2  杂货店： 3~4 个 150~200 M2  早餐铺： 3~4 家 60~100 M2  网吧： 1~2 家 50~100 M2  会所： 150。