某著名房地产开发可行性研究报告(编辑修改稿)

某著名房地产开发可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

页 21 二、东莞市房地产市场特征分析 东莞市房地产开发结构分析 （图） 东莞房地产投资额呈现逐年上升的趋势； 自 1998 年至 2020 年，房地产年均投资增长率为 %，对比同一时期基本建设投资年均增幅 %低 个百分点，呈现良性增长态势 . 由于投资额整体基数较低，目前整体看来呈现无序增 长的态势 . 2020 年和 2020 年上半年，增长率达到了较高的水平，特别是 2020 年上半年超过了 2020 年全年水平 . 根据了解， 1999 年时新世纪、光大景湖的畅销，增加了房地产投资者的信心，部分项目开始动工，逐步进入市场后，促使 2020 至 2020 年投资增长速度较快，带动了 2020 和 2020 年投资的超快速增长 . （图） 进入 2020 年后，房地产投资出现超快速增长，其中住宅完成投资 亿元，占房地产开发投资的 84%. 可见住宅投资的快速增长是带动房地产投资增长的主要原因 . 东莞市房地产市场供应 状况分析 （图） （图） 共 66 第 页 22 历年施工面积远远高于竣工面积，施工面积在 1999 年达到高峰后，随后均保持平稳小幅度增长态势 .这同时也说明，东莞市场容纳开发量的范围约在 330 万平方米左右 . 2020 年上半年，东莞全市共批准预售项目 60 个，批准预售面积 万平方米 . 东莞市房地产市场需求状况分析 （图） （图） 历年竣工面积与销售面积增长水平大致相当，说明房产市场发展比较合理，目前市场的供给与需求量基本平衡 . 从竣工面积增长率与销售增长率开看，历年起伏较大 . 2020 至 2020 年的房地产空 置率区间为 %— %，尚未达到通常的 28%的警戒水平 .但自 2020 年开始大幅增长的批准预售面积，使得东莞楼市的整体开发面临空置率快速增长的压力 . 2020 年上半年，东莞全市商品房屋空置面积 万平方米，比去年同期增长 %.其中空置一年以上（含一年） 万平方米 .商品房屋空置面积中，住宅空置面积 万平方米，写字楼空置面积 万平方米，商业营业用房空置面积 万平方米 . 随着房地产业的逐步发展，东莞市的房地产需求结构逐步显现出变化，由原先的“居住型消费”向 “享受型消费”转变，由一次性付款的观念向贷款购房 共 66 第 页 23 转变，同时二次及多次置业群体逐步扩大 . 东莞市民的房屋消费观念从过去的“居者有其屋”开始转变为“居者有佳屋”，置业者较为注重户型结构、环境配套、小区各项设施建设以及物业管理等方面 . 东莞市近期商品住宅户型主要以三房、四房为主，占到了总体的 87%，主要原因是东莞本地居民以往的居住习惯和目前的经济收入水平，使得他们普遍倾向于大房大厅的住宅 . 自 2020 年开始，东莞置业者主要以境外人士和外来人口为主，其购房占商品房成交量比重达 60%以上，而另一支购房力量的后起 之秀为本地居民，他们虽自有房产，却心仪环境和服务俱佳的住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型和别墅等中高档住宅为主 . 东莞市房地产市场总体价格水平分析 （ 1）总体价格 目前，东莞市商品住宅的均价范围为 2800— 4000 元／平方米之间，普通住房的价格大约在 2800— 3200 元／平方米之间，高档住宅约在 3600— 4000 元／平方米之间， 4000 元／平方米的价格是普通类住宅的最高限额 . 东莞经济以各镇发展为主，人口分布平均，因此各镇的住宅市场彼此之间依从性非常弱，各镇对市区的依赖性也不强 .由此造成商品住 宅的价格呈现明显的区域性 . 目前，东莞全市商品住宅价格主要分为以下几个层次： ◇ 一是以常平和樟木头为代表的铁路沿线区域 .在外销市场的带动下，目前此区域的在售楼盘价格属于东莞的最高水平，约在 3600— 4000 共 66 第 页 24 元／平方米 . ◇ 二是以万江为代表的市区 .由于拥有较好的规划和发展前景，近一年来市区的住宅价格持续上升，依托强劲的本地消费能力，市区的商品住宅价格在逐步向一线的常平、樟木头地区靠近 . ◇ 三是东莞的其他区域，正如前文所述，东莞的城市发展以各镇自我发展为主，因此除常平、樟木头和市区之外的其他地区，房地产市场的发展呈 无序状态，造成销售价格不能同一二线地区靠近，维持在 2600— 3000 元∕平方米的较低空间内 . （ 2） 价格分布 由于东莞本地的相关机构对整体楼市价格未有明确的统计，因此为了能够更好的把握目前的价格分布，我们此次就以莞城周边地区采集的数据进行归纳分析，结果如下： （图） （ 3）住宅市场进程 （图） 东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞市的自建房和合作房的比例非常高，这对于商品房市场有很大的冲击 . 东莞的房价收入比处于一个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的承受能力 . 从整体来 看，东莞与深圳和广州相比，房地产市场发展有一定的差距，主要 共 66 第 页 25 的原因还是住房的商品化程度太低 . 三、东莞市城市建设发展分析 （ 一）东莞市整体发展状况 基础设施建设 东莞的基础设施建设取得了显著成就 .2020 年东莞预计投资 100 亿元，加速建设市区 26 项重点工程项目，其中在 2020 年已动工在建的项目有 14 项，总投资约 亿元，包括城市功能配套类工程的行政办事中心、展示中心、图书馆、科学技术博物馆、青少年活动中心、海关大厦、市区群众艺术馆、人民会堂、东莞大剧院等，以及市政交通设施类的莞龙路改造、五环过境路、 东江大道、鸿福西路、东莞运河樟村水质净化厂等 . 计划在今年动工的项目有限公司 12 个，投资 27 亿 .包括城市中心区广场建设、中心区环境完善工程、黄旗山城市公园首期建设、东江西岸岸线整洁、运河两岸景观改造、鸿福西路景观建设及城市交通设施类的改造等 . 交通设施建设 东莞市路网交通发达，现区内有：广深公路（ 107 国道）、莞惠公路（省道）、莞龙公路（省道）、十三条联网公路、广深珠高速公路、莞深高速公路、虎门大桥等干道 . 随着 2020 年市区 10 条道路改造的全部完成和东江大道、鸿福西路将于今年 6 月份建成通车，加之沿路穿 衣戴帽工程、夜景灯光工程的实施，各条路段进行绿化、美化、净化，整个市区道路交通环境将得到明显改善 .特别是三环路（含东江大道、鸿福西路）的全线贯通，将为市区交通整治带来十分便利的基 共 66 第 页 26 础条件，大量车辆将通过三环路分流，避免了各种车辆过度集中于旧城区的拥堵挤塞状况 .同时，加快五环快速路的建设，将进一步改善路网结构，市区交通网络将实现全面升级 . 今明两年，东莞市将筹资 亿元，改造 6 条市域主干公路，总长 135 公里，涉及东莞市内沿线 17 个镇区， 2 年内全部改造完毕 .这 6 条公路主干公路改造完成后，将加速珠江三角洲城市之 间的客货周转，节约运输时间和成本 . 重点工程建设 改革开放特别是市委、市政府制定“一网两区三张牌”的发展战略以来，全市园区建设呈现出蓬勃发展的态势，集聚效应十分明显，开发层次不断提升 .松山湖科技产业园、虎门港开发区和东部工业园等三大龙头工业园建设进展顺利，园区对于东莞经济发展的贡献分额逐渐增大，其创造的工业产值占全市 30%以上，出口总额占全市的半壁江山 .此外，园区建设对于推进东莞市城市化进程的作用也越来越明显，园区已成为东莞经济发展的新的增长点 . 松山湖科技产业园 东莞松山湖科技产业园是东莞市政府 投资开发的省级高新技术开发区，是未来东莞的经济和科技中心，是今后东莞经济发展的龙头 .该园区位于东莞市中部，规划面积 72 平方公里，其中有近 8 平方公里的湖面，自然环境十分优美 .园区的规划设计强调自然环境与科技产业、城市建设、社会事业的协调发展，打造“科技共山水一色”的城市形象 . 虎门港开发区 东部工业园区位于东莞市东部，常平、横沥、企石和桥头四镇的交汇处， 共 66 第 页 27 总面积达 平方公里，是东莞继松山湖高新科技产业园、虎门港开发区之后，又一跨镇区建设的大型工业园区 .工业园的定位是以现代制造业生产加工为主的工业基地 ，兼有部分现化制造业的研发功能，同是具有休闲度假、文化、教育等功能 . 东部工业园的启动，将会形成一个以常平为核心，横沥、企石、桥头三镇为副中心的城市格局，建成后不仅辐射四镇，同将有效吸纳东部各镇区产业，强化周边镇区的城市功能，形成组团式城市的新格局 . 一个房地产市场要想持续快速的发展，需要多元化的产业做基础，同时还要保证强大的市场消费力 .东部工业园对东部板块房地产业的发展无疑将起着积极作用 . 城市化发展 2020 年，东莞的第二产业比例已高达 %，城市建设成为进一步提升城市竞争力的瓶颈，因此 加速城市化进程显得至关重要 .现时的东莞正以前所未有的热情进行基础设施方面的建设 .全市 32 个镇区都在进行总体规划的修编，明确提出打造新中心区的就有 23 个，可以看出与城市建设相生相长的房地产业面临着巨大的商机 . 总结：政府投入巨资打造东莞城市中心，进一步完善道路和公交系统，将会促进东莞的城市化进程，进而带来房地产的飞速发展 . （二）东莞市整体规划状况 根据《 2020— 2020 年东莞城市总体规划》，总体规划将东莞全市域范围， 2465平方公里全部确定为城市规划区，实行城乡统一的规划管理 .规划期限为近期 共 66 第 页 28 2020— 2020 年，远期为 2020— 2020 年 . 东莞市将成为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城， 以国际制造业名城为特色的现代化中心城市 .强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇 .到 2020 年，中心城区人口控制在 80 万人左右，城镇建设用地控制在 平方公里以内 .积极贯彻“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护 . 未来 10 年，东莞将 围绕建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的发展目标，努力实现从国际制造业基地向国际制造业名城转变；从城乡一体化向城市现代化转变；全面建设小康社会向率先基本实现现代化转变 . 根据上述战略构想及打造制造业为特色的现代化中心城市的发展目标，东莞市政府明确打出了“一网两区三张牌”的工作思路 .“一网”，即把东莞 2465平方公里作为一个整体来规划建设，构筑环绕全市的水、电、气、路、港等高标准基础设施网，提高城市承载能力；“两区”，即大力推进城市新区和松山湖科技产业园区的建设，寻求新的增长空间，从整体上提高东莞的集 聚力和竞争力；“三张牌”，即突出打造城市牌，外资牌和民营，形成新的增长动力和发展优势 . 东莞城镇空间布局结构 全市分为四大经济片区：以市区为中心，包括石龙、茶山、寮步、麻涌等镇的西北经济片区，是全市政治、经济、文化中心，公路枢纽，珠三角高新技 共 66 第 页 29 术产业基地之一，外向型加工贸易、三高农业基地；以虎门为中心，包括长安、厚街等镇的西南经济片区，是外向型港口工 业和出口贸易区，旅游中心和爱国主义教育基地；以常平为中心，包括大朗、黄江等镇的中北经济片区，是全市铁路交通枢纽、加工贸易区和外贸仓储基地；以塘厦为中心，包括樟 木头、清溪、凤岗等镇的东南经济片区，是综合性加工工业基的和旅游度假区 . 市域交通规划： 根据市的“一网两区三张牌”的工作思路，对全市路网建设总体规划进行了修改和完善，将全市 2465 平方公里国土作为一个整体进行统筹规划、突出重点，以高速公路建设为中心，建立和完善与现代化中心城市生活和知识经济时代相适应的高速化、网络化的基础设施，逐步实现基础设施现代化 . 初步构筑“六横四纵”高速公路网，“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路；“四纵”是沿海高速公 路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 与此同时，完善国道、省道、联网公路网 .按“宽、洁、绿、美、净、通”。