朗诗第四粮库地块改造项目申请报告书(编辑修改稿)

朗诗第四粮库地块改造项目申请报告书(编辑修改稿)内容摘要：

规范》（ GB50057—— 94） 《建筑物电子信息系统防雷设计规范》（ GB50343—— 2020） 《智能建筑设计标准》（ GB/T50314—— 2020） 《有线电视系统工程技术规范》（ GB50200—— 94） 《综合布线系统工程设计规范》（ GB50311—— 2020） 《民用建筑电气设计规范》（ JGJ/T1—— 92） （ 2）设计范围 10/（用户变）；电力配电系统；照明系统；建筑物防雷；按地系统及安全措施；火灾自动 报警系统；有线电视系统；通信、信息网络系统；安防系统。 （ 3）变配电系统 长江路现有 10KV电源供应，项目地块可按规划要求设计开闭所，并与供电部门协调，引入小区，作为小区内供电电源。 ① 负荷等级 变频调速生活泵、变配电所、通迅、安防机房设备、消防用电设备（如：消防水泵、排烟风机、消防中心电源）和应急照明属一级负荷，物管中心、车库潜水泵属二级负荷，其余为三级负荷。 ② 供电电源 向供电部门申请两路高压电源，由新体西路侧引入。 小区拟于地上设开闭所一座，临街变（公变）三座，地下设用户变（专变）一座。 开闭所两进十 出，进线在开闭所汇集后，除两路引至地下用户变外，其余供地上居民用临街变。 用户变电所拟设置四台变压器，分区域供地下室用电及小区水泵、地源热泵等设备用电。 项目申请报告 18 ③ 供电系统 高压侧采用省标简化电气接线：每回路各装设一台进线负荷开关、两台负荷开关 熔断器组合电器、两台 1250KVA 及以下干式变压器。 高压不联络。 侧采用分段单母线接线。 平时母联开关断开，两路电源同时分列运行，当一路低压总开关非故障跳闸时，母联手动投入，由另一台变压器首先保证一、二级负荷用电。 低压总开关与母联开关之间设操作闭锁及电气联锁，任何情 况下只能合其中的两个开关。 ④ 计量、补偿方式 计量方式为高供高计。 在低压供电系统对电力负荷实行分计量。 无功补偿方式为变电所低压侧集中补偿，将高压侧功率因素自动补偿至。 并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因素不小于。 （ 4）配电系统 低压配电电压为 220/380V。 各单体每层均有配电间（内附竖井），用来敷设垂直干线和设置层配电箱。 对于单台大容量或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。 消防用电设备、电梯等设备用电均采用专用回路。 一级负荷（含消防设 备）；采用双电源供电并在末端互投。 二级负荷；采用双电源供电，并在适当位置互投。 三级负荷；采用单电源供电。 各个人防区域的照明、电力各自成配电系统，独立回路配电。 住户配电箱回路和插座数量按高档标准配置。 （ 5）照明系统 项目申请报告 19 ① 根据使用性质、功能要求和使用条件，按不同标准分别选取照度标准且符合相关国家规范。 配合建筑装潢需要，采用并新型节能型灯具及光源。 照明控制推荐智能型。 ② 各重要场所、出入口、疏散通道、重要机房等处设应急照明及疏散指示标志。 ③ 小区内道路、庭园及建筑小品，建筑物泛光照明等同期进行设计。 （ 6）建筑物 防雷及安全接地系统 ① 按年预计雷击次数及建筑物使用功能划分建筑防雷类别，并进行防雷设计。 ② 各建筑物设总等电位联接。 卫生间、浴室做局部等电位联接。 ③ 配电系统接地采用 TNS型式，综合接地电阻不大于 1欧姆。 （ 7）火灾自动报警系统 ① 采用控制中心报警系统。 物管设消防控制中心。 控制中心内有集中火灾报警控制器及联动控制设备。 ② 各单体建筑按需设置区域火灾报警控制器。 ③ 住户设有害可燃气体泄漏报警。 （ 8）有线电视系统 采用 HFC 模式 ， 860MHZ 邻频传输系统，并开通双向宽带综合信息服务。 （ 9）通信、信息网络系 统 每户设智能化系统配线箱和标准 RJ45 数据口。 户内采用综合布项目申请报告 20 线技术，以满足多媒体及计算机数据通讯的需求。 进户线数和电话、电脑插座配置数满足使用功能需求。 由长江路现有电光览接入，按有关专业部门要求配置通信机房及有线电视机房。 （ 10）安全防范系统 配置用界安全防范系统、公共区域安全防范系统、家庭安全防范系统和安防监控中心。 （ 11）管理与监控系统 依据需要设表具数据自动抄收及远传系统、建筑设备监控系统和物业管理系统。 （六）暖通方案设计情况 （ 1）设计依据 《采暖通风与空气调节设计规范》（ GB50019—— 2020） 《建筑设计防火规范》（ GB50016—— 2020） 《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（ JGJ26—— 95） 《公共建筑节能设计标准》（ GB50189—— 2020） 《地源热泵系统工程设计规范》（ GB50366—— 2020） 《住宅设计规范》（ GB50096—— 99） 《住宅建筑规范》（ GB50368—— 2020） 《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（ GB32/T478——2020） 《江苏省住宅设计标准》（ DJG32/J26—— 2020） （ 2）设计内容 项目申请报告 21 ① 地源热泵主机房系统设计 ② 空调末端设计 ③ 消防通风及人防通风设计 （ 3）地源热泵主机房系统设计 ①空调冷热源采用集中的空调主机设计。 主机共分为两组，每组两台。 一组供应每栋楼屋顶的新风机组，夏季供回水温度为 7/12度，冬季供回水温度为 35/30度；一组供应天棚顶埋管辐射系统，夏季供回水温度为 18/20 度，冬季供回水温度为 28/26 度 ②地埋管采用钻孔垂直埋管，钻孔间距 5m 5m。 孔内采用 SDR11系列ф 25 ，承压 ，单 U连接。 （ 4）空调末端设计 ① 住宅采用天栅辐射供冷方式，天棚辐射供暖与供冷系统 由预埋于钢筋混凝土楼板内的盘管组成，盘管材质采用耐热阴氧聚乙烯管（ PERT），阴氧密度（ DIN4276）在 70度时 ，盘管规格为 D20。 ② 新风由设于屋顶的新风机房通过若干竖管向下送至各套住宅，为保证进入各套住宅的新风量恒定，每套住宅的连接支管上均设置一个定风量调节阀。 （ 5）消防通风及人防通风设计 ① 住宅设 24 小时运行的集中送新风与排风系统，新风通过竖井内的新风管与布置在地板下的送风支管从地板送风口送入每套住宅的卧室、起居室等，排风口设于卫生间和厨房。 低速地板送风与顶部项目申请报告 22 排风的置换通风方 式提高了通风换气效率，明显改善了室内空气品质。 ② 地下室依据防火分区设置机械送、排风系统，并利用送，排风机设置机械排烟系统和排烟补风系统。 ③ 小高层的合用前室采用机械加压送风系统。 ④ 地下室根据人防防护单元等级设置满足人防防护规范战时通风系统。 （七）燃气方案设计 项目按有关部门的要求设燃气调压站一座，气源由长江路现有DN200 中压煤气管供给，小区内采用 DN35 的 低压 煤气管引入各户，解决煤气供应问题。 项目主要经济技术指标 序号 项目 指标 单位 1 规划总用地 公顷 2 居住户数 1132 户 3 居住人数 2623 人 4 户均人数 人 /户 5 总建筑面积 138080 平方米 其中 住宅建筑面积 134880 平方米 商业及公建面积 3200 平方米 6 地下建筑面积 43076 平方米 7 容积率 项目申请报告 23 8 建筑占地面积 10520 平方米 9 建筑密度 19% % 10 绿地率 ≥ 30% % 11 泊车位 机动车 1026 辆 其中 地面 50 辆 地下 976 辆 非机动车 2510 辆 备注 ： 住宅机动车按不小于 辆 /户配套，非机动车按 2 辆 /户配套。 套型建筑面积 90平方米以下的住宅建筑面积占住房总面积比重≥ 30%。 资金筹措情况： 项目总投资 106930万 元， 其中地价款 及契税 亿元，已以自有资金全部付清。 资本金比例为 %，符合国家规定的房地产投资项目资本金比例为 35%的要求。 另外 %通过银行贷款方式筹集， 30%通过项目达到预售条件后由预售筹集。 根据估算 各 年的预售额完全符合要求。 项目提出的背景 2020 年，虽然国家连续推出加强土地管理、控制信贷增长、加息等多项宏 观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。 全年完成房地产开发投资 171 亿元，比上年同比增长 %；在建商品房屋施工面积达 万㎡，增长 %， 未来房地产市场趋势分析：从 2020 年常州市商品房竣工面积和项目申请报告 24 销售面积来看，竣工面积为 万㎡，销售面积为 302万㎡，供需之比为 :1,供大大过于求。 2020年，这种情况则刚好被逆转，竣工面积只有 万㎡，销售面积却达到 万㎡，供需之比为:1，供不应求。 说明常州市房地产市场从前几年的供过于求，经过近几年的快速 发展之后，已经进入供不应求的时期。 近年来常州市商品房供需情况3 9 7 . 8 万㎡5 2 0 . 7 万㎡2 4 9 . 2 万㎡ 2 5 0 . 3 万㎡3 0 2 . 0 万㎡4 7 9 . 4 万㎡2 3 6 . 6 万㎡2 0 5 . 9 万㎡0 . 8 31 . 7 21 . 0 61 . 2 101002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0竣工面积 销售面积 供需比 常州作为长三角一个崛起中的城市，其房地产市场的需求潜力仍然巨大，主要有以下几方面需求支撑： 随着常州市经济快速发展，越来越多的外资、外地企业进入常州，外来人口的增加势必产生新的住房需求； 城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分； 常州市居民普遍居住老式住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件的需求强烈。 房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大 量上市，也将起到平抑市场房价的作用。 随着商品房供应量的大幅增加，预计在未来的两三年内，项目申请报告 25 房价上升的空间将 保持在 10%左右 ，房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳 上涨 的新的发展时期。 未来的常州房地产市场竞争将更加激烈，专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。 本 项目的建设将有一定 前景。 同时， 推行精装修房是近年来建设部推出的一项新举措，它以其自身的优越性，成为未来房地产发展的新趋势。 在十六大报告中江总书记提出“要全面建设小康社会，切实提高人民群众的生活水平”，“小康不小康，关键看住房”， 这些都体现出装修与住房关系的重要性。 另外，推行住宅精装修项目本身就是开发商实力的一种展现，首先促进了开发商 综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等。 另外，住宅精装修 房也 体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。 在这一点上海是成功的典范。 精装修楼盘还可以促进开发商与装修部 门的联合，具有一定的带动效应，促进关联产业的发展 和地区经济的发展。 因此，项目在常州推行精装修楼盘，这一举措将会对常州房地产市场带来又一次 新的 革命，推动 常州 房地产行业的进一步发展。 这一点从公司在无锡、南京等推行的精装修项目中已经得到了证实。 项目申请报告 26 第二章 发展规划、产业政策和 行业准入分析 一、发展规划分析 房地产业是中国新的发展阶段的一个 重要支柱产业。 房地产业的持续稳定和健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 常州市房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。 拟建项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对较高品质住宅的需求，将对营造中心区优美的人居环境和良好的投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。 根据《常州市城市总体规划居住用地布局图》（ 2020～ 2020），项目所在地用地性质为居住用地，本项目从事房地产开发，其用地性质与总体规划相符。 与《常州市城市总体规划 (20202020)》相符性分析 ： （一） 与居住用地规划的相符性 第四十三条 规划原则： 规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造宜人的居住环境，创建生态居住区，项目申请报告 27 同时应坚持节约用地原则，控制别墅建设总量。 围成片开发为主，严格控制零。