报业文化城二期营销推广执行方案(编辑修改稿)

报业文化城二期营销推广执行方案(编辑修改稿)内容摘要：

性的制定奖励方案 组织团购： 团购分大小团购，小团购以 5 个 单元为准，大团购以不少于 10 个单位为准，按照团购单位多少与户型面积大小来确定优惠幅度 销售利器之 制定具有诱惑力促销方案 促销，是指为了增加销售业绩而采取的一系列措施，本案的促销活动将贯穿整个营销全程，促销活动主题及内容将根据销售主题、销售目标而定，主推送物业管理费、送家用小电器等。 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 13 开盘前的促销策略制定 价格引爆是促销的关键，它能吸引大众眼球及积聚人气、扩大项目的宣传影响力，达到促成交易成功的效果。 动用价格势能，通过定位让项目拥有更多的附加值，并利用项目在消费者脑海中的价格与项目实际推盘价格形成 的大幅度剪刀差，让买家觉得促销方案物超所值，从而热销市场。 打时间差，利用小道消息，在目标客户层中形成耳语，对开盘购房打折、送电器、送装修等手段吸引购房者。 二、三级市场联动 利用 我司现有的客户渠道和资源，在销售推广过程中实施二、三级市场连动，利用我司现行的 其他项目 进行 本项目展示和宣传，有针对性的对客户进行全方位拓展。 全员提供的五星级尊贵置业服务 销售现场各部分（如售楼处、样板房、会所等）均配有专业的使用统一标识的服务人员，如门童、吧台酒保，保洁人员等。 如在会所我们将备有准客户喜爱的食物与情景布置（之前将 通过调查表的方式进行摸底），并在标准的洽谈区环境布置下根据不同的参观客户进行组合调整，如分别突出高尔夫球推杆练习场、红酒文化等，让客户从心里感受到项目的尊重、真诚与关怀。 三、 项目推广思路及策略 项目整体一次开发、产品分次推广上市，推出每次产品都会出现市场热点和话题 考虑到整个项目二期基础设施建设和园林景观营造的统一性，建议 20 万平米整体开发，以保证项目基础设施建设的整体性、内部景观的连续性。 销售速度 销售价格 对后续项目形象 后续销售价格 整个项目利润 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 14 入市方式 “高调开盘、首推少量洋房类产品，通过洋房产品树立整个社区的高端形象，提升小高层项目对客户的形象影响，为之后的推广打下基础，实现高开高走”的渐进式入市方式 基于对项目市场风险、客户接受度等方面深刻研究，在保证销售速度和利润最大化的条件下，建议采用的方式。 项目在推广时如何做到“以慢打快” 目前整个项目的推广工作已经严重滞后，如何做到“ 以慢打快 ”，建议在推广节奏上，不盲从，做好各项筹备工作的准备，开盘前通过三波渐入式的不同主题广告宣传 ，树立项目值得期待的 形象，并选择关键时间点 借助大型活动全面展开项目宣传推广工作： 第一波 ： 营销方案确定后，展开悬念式广告宣传，传达项目 “长沙尖山国际别墅区高知人文社区 ”及“ 新闻航母与地产巨子强强联手” 的核心优势信息。 第二波 ： 项目地段、景观、 居住 群体 等核心卖点的宣传，树立项目最佳品质形象，有效与竞争对手形成区隔。 第三波 ： 开盘前的预热广告宣传，结合工程进度，向外传达“项目即将开盘”的信息，并举办系列与客户面对面沟通的主题活动，达到巩固客户，引起消费期望的目的。 先推 小高层 快 低 不利 相对较低 一般 先推 洋房 前期慢 高 有利 较大提高 高 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 15 项目入市时机选择 根据工程进度，以项目拿到预售证为前提 提前 半年时间进行开盘前的筹备工作，选择好的入市时机往往能收到良好的销售效果。 根据样板房、现场售楼处装修时间及景观示范区的建设进度安排，建议： 入市时间 ： 2020 年 11 月中旬 赶在春节前进入市场蓄客期，及早进行客户登记，抢占市场先机，最大限度地获得消费者的关注。 强力开盘时间： 2020 年 5 月 保持市场热度，在景观示范区、样板房到位情况下强势开盘销售。 产品分期推出策略 综合考虑长沙市场的消化量、项目工程进度及项目形象竖立的要求，本案将分三次推出： 入市期： 主推洋房类产品及两栋小高层 策略： 表面推出洋房，实际上展 开小高层客户登记，应用“饥饿式”的销售策略，每次推出的产品套数控制在意向登记客户数量的 1/3，造成市场消费者的饥饿， 积聚人气。 加快洋房的工程进度，尽早取得销售许可证，正式对外展开销售推广，通过洋房产品来提升客户对社区的认同，借助“ 4+1”销售策略中“饥饿式销售法”促进小高层销售。 开盘劲销期：继续推出两栋小高层与部分联排别墅 该阶段，样板房、景观示范区均已到位，借助前一阶段的市场热度，强力开盘销售 ,展开“ 4+1”销售策略中的“饥饿式销售法、层圈销售、老带新关系营销”销售法。 持续期： 推出保留别墅及其他保留单位 营销策略主推“老带新关系营销和送物业管理费等促销方案”。 四、 价格执行策略 策略总体思路 采取“ 高 开高走、逐步提高”的价格策略 针对项目前期销售情况和项目周边市场现状分析，结合项目价格定位和长沙房地产营销市场的特点，采取低开高走的价格策略，以低于客户心理预期价位的价格入市，造成市场的热捧，并在后期销售过程中进行逐步提高。 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 16 使得本项目在日后销售过程中具有：较大的市场弹性空间、较强的市场竞争力 不同区域的定价策略 总体以“好房好价”为定位原则，详细制定各单元的价格系数 充分考虑社区内部的 景观、户型、楼层、朝向等方面的差异，制定各单元的价格系数分布 对外销售价格将视不同朝向、面积、楼层进行分别定价，总体以“好房好价”原则进行控制 价格控制执行 根据市场、产品及消费者接受度，制定出合理的销售底价表，对景观户型视线不好的拐角单元进行特价促销 严格执行价格管理，销售人员、销售经理、公司高层各有不同幅度的表价折扣 特价销售单元需报开发公司总经理特批 五、 销售计划制定 销售周期确定 以项目正式进入销售接待日起， 预计本案将在 26个月内完成 95%以上的销售率。 即 2020年 11 月 2020 年 1月（商铺销 售周期为 15 个月 ） 项目分期销售计 划 项目分期 预热期 开盘期 强销期 持续期 尾盘期 — 住宅 洋房 推出时蓄客期 销售期 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 17 费用预算 推广费用总额预算约为： 2020万元人民币 由于本案项目规模大，故本案销售推广费用按项目总销售总额的 2— 3%计算（不包括销售中心和样板房费用）。 费用分配 间 销售率 55% 30% 10% 5% 小高层 推出时间 蓄客期 销售期 销售率 65% 25% 10% 别墅 推出时间 蓄客期 销售期 销售率 70% 30% 商铺 推出时间 招商、蓄客期 销售期 销售率 25% 30% 35% 类 别 细 分 类 别 分类预算 占总预算百分比 总预算 户外媒体 户外大路牌、公交站牌 600万 30% 2020万 大众媒体 电视、报纸广告、杂志广告 、电台 600万 30% 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 18 费用分期推放比例 共约 2020 万，具体详见下页附表。 项目分期 预热期 开盘期 强销期 持续期 尾盘期 — 费用比例 32% 25% 20% 15% 8% 网络 60万 3% 公关活动 系列大型系列活动、文艺演出、房产展览会等 300万 15% 现场包装布置 100万 5% 宣传资料 楼书、电子视频光盘、 DM、现场宣传物料等 140万 7% 机动费用 视各阶段销售情况和宣传进行投入 200万 10% 报业文化城米地亚家园 营销推广执行方案 19 费用金额 约 640 万 约 500 万 约 400 万 约 300 万 约 160 万 前期媒体执行计划表 ： 共约 640 万（详见下表）。