房地产项目成本管理(编辑修改稿)

房地产项目成本管理(编辑修改稿)内容摘要：

场价固定单价报价，不超过报价时的直接费。 ２ .２ .３ .２ 开办费类 1)国内工程和三资工程 指通 常所说的其它直接费，包括大、中小型机械费、相应的工程水电费、高层建筑超高费、检验试验费、竣工清理费、排污费、商品砼增加费、工具用具费、成品保护费、临建费、现场经费等。 ，除临建费外，全部归项目制造成本； ，具体分配：项目使用 70％（包括分包），公司统筹使用 30％； ，全部归项目，用于项目 管理发生的 管理费和招待费，进入项目成本一起考核。 项目经理部按公司核定项目经费与消费基金额度控制其总量，不得突破。 2)国际报价工程 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 不超过报价的开办费用。 ２ .２ .３ .３ 包干费 用于以下几种情况： 1)零星设计变更（标书或合同中规定额度以内）； 2)零星签证费用（标书或合同中规定额度以内）； 3)调价系数包不住的价格上涨； 4)报价中的漏项和错项（重大错误或漏项的金额超出包干费总额的另行考虑）； 凡报价中超过 3％的按直接费的 3％进入制造成本，不超过 3％的按实际比例 以直接费为基数计取进入制造成本。 ２ .２ .３ .４ 措施性费用 如报价或谈判中有此项费用收入，由总经济师牵头，组织技术部、投标部、工程部、合约部有关专家结合工程类型、标书要求及合同条件共同讨论后，确定一笔费用包干使用。 ２ .２ .３ .５ 风险系数 三资工程报价中得到的风险费原则上不进入项目制造成本，当总体市场价格水平上涨造成总体亏损的情况发生后，由项目经理部提出报告，报公司合约部审核，确定是否予以弥补和弥补多少，报总经济师批准。 ２ .２ .３ .６ 工期奖和质量奖 不论是否有收入，按公司方针目标考核 管理办法规定执行。 ２ .２ .３ .７ 报价和谈判所产生的经营性效益 由于投标技巧和谈判技巧而产生的经营性效益留公司总部。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 ２ .２ .３ .８ 签证和索赔签证费用 1)签证 凡属增加工程量、扩大合同范围、增加工作内容或超过合同条款规定限额的设计变更，所办理的签证费用，直接费和其它直接费调整进制造成本，期间费用归总部； 2)索赔签证 除上述签证外，所发生的其它签证和索赔签证费用全部进入项目制造成本。 ２ .２ .３ .９ 总包服务费分配 总包服务费是指装饰公司、 安装公司、电梯公司及其它专业公司在现场施工过程中项目经理部提供服务而应收取的费用。 1)鉴于业主自行发包或指定分包，由总包计取的经济补偿费和总包服务费（配合协调费）60％进入项目制造成本， 40％进入期间费用； 2)全部机电设备安装工程，公司指定安装分公司进行承包，机电部分中标价（不含设备费）的 4～ 6％留公司总部作为期间费用，其余全部划归安装分公司作为承包价，安装分公司按其合同价（不含设备费）的 ～ 2％交项目经理部作为总包服务费； 3)全部精装修工程，公司指定由公司装饰分公司进行承包，精装修部分中标价的 10％留公司总部，其余的全部划归装饰公司作为承包价，装饰公司向项目交分包合同价的2％作为总包服务费； 4)全部电梯工程，公司指定由电梯分公司进行承包，按其中标价（不含设备费）的 10％留公司，其余的全部划归电梯分公司作为承包价，电梯分公司向项目交合同价 (不含设备费 )的 2％作为总包服务费； 5)其它专业公司进入现场施工时应向项目经理部交纳的总包服务费双方协商。 6)项目经理部提供总包服务的内容：临水、临电供应到楼层；现有的垂直运输机械提供使用；工地保卫、安全防护 (指通用的、一般的安全防护 )；提供材料堆放场地；现有脚房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 手架使用；堆放在指定地点的垃圾清运出现场；测量放线；临时办公用房、工具库房和材料库房；现场临时厕所。 ２ .２ .３ .１０ 机械租赁公司向项目提供大、中小型机械，机械租赁费依照当地的定额价为依据。 工程试验、检验及工程测量必须委托公司专业分公司负责，价格由公司合约部确定。 其余专业公司在项目上分包专业工程，一律按市场价进行，公司合约部将不定期地提供市场信息价作为 参考。 ２ .２ .３ .１１ 材料供应一律由公司物资公司负责，项目经理部提出材料计划清单，委托物资公司采购。 价格应在采购前通知项目经理部，由项目经理部确认。 大宗材料、特殊材料应事先提供三个合格分供方的报价，由项目经理确定分供方，价格应不高于投标价。 项目经理如果有合适的分供方信息，也可推荐给物资公司，由物资公司对其资质进行审定。 结算价＝［预算（参考）供应价＋运费］ ＋市场供应价－预算（参考）供应价 ２ .２ .３ .１２ 临时设施各种配备不应超过公司的《 CI 手册》规定的标准。 ２ .２ .４ 项目预算制造成本核 定的原则 业主合同总价确定的工程，项目预算制造成本一次核定；与业主所签合同为单价合同或仅明确以定额为取费标准的工程，合约部确定项目预算制造成本单价，同时合约部参与所有分包谈判直到项目预算制造成本核定为止；未与业主签订合同的，同时又未经工程技术部书面批准的工程不允许施工，且不核定项目预算制造成本。 ２ .２ .５ 项目制造成本实施计划 编制确定的项目预算制造成本是项目经理部的成本目标，项目经理部必须依据公司核定的制造成本编制详细的制造成本实施计划，依据进度计划分别编制分工程部位和分年、季度的制造成本实施计划。 分 工程部位的成本计划在项目制造成本确定后 30 天提出；年度成本计划在前一年 12 月 5 日提出。 季度成本计划在上季的最后一个月 15 日提出；每项成本计划均应按规定时间送到合约部、财务部备查。 ２ .３ 项目预算制造成本的调整 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 ２ .３ .１ 项目预算制造成本在出现编制严重错误和向甲方得到变更款、索赔款后方给予调整。 ２ .３ .２ 属于编制错误的制造成本调整由项目经理部提出报告及详细的分析报合约部，合约部根据情况，会同财务部、投标部、工程技术部进行研究，共同确定项目制造成本的调整幅度。 ２ .３ .３ 对于项目得到业主、监理书面确认 的索赔，将按该工程确定制造成本原则，调整项目制造成本。 附：表格式样Ｐ－１～Ｐ－２２ ３、项目成本核算细则 ３ .１ 成本核算原则 实行总部服务控制，项目分级 管理的项目成本一级核算。 总 部 项 目 成本的事前决策 参与核定项目预算制造成本。 参与分包合同的审定 项目按公司核定的制造成本及现场经费、消费基金额度编制项目制造成本实施计划和各项费用开支计划。 过程控制 —— 对项目成本实行计划 管理，总部严格按计划核拨资金，控制成本费用开支。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 成本关键部位实行总部监督 —— 分包成本与现场经费的总部审核报销。 核算帐目的财务审核 (通过计算机网络实施对财务帐、证、表的总部审核和结帐，规范会计核算 )。 过程控制 —— 项目在施工过程中按制造成本实施计划进行成本控制。 成本核算科目对应预算制造成本设置 (如专项成本、人、材、机等 )。 全部成本的会计核算及帐务处理由项目成本员在项目自行处理。 财务核算反映项目成本的全过程。 全部成本核算资料 (帐、证、表 )保留在项目，便于项目及时掌握成本形成过程和进行成本分析。 项目成本阶段考核 —— 按成本和费用指标完成情况，实施成本否决。 ３、在成本核算与分析的基础上，遵照《工程项目 管理责任目标考核与奖惩办法》之有关规定按时上报总部考核资料，以便进行考核。 ４、对项目成本 管理工作进行指导与帮助，并对 管理效果进行监督与检查。 ４、将项目存在的困难或需总部协助解决的问题进行反馈。 ３ .２ 制造成本实施计划 制造成本实施计划 ３ .４ 项目各系统业务员岗位职责 ３ .４ .１ 商务人员 ３ .４ .１ .１ 具体负责编制项目预算制造成本实施计划 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 1)编制大分包的直接费成本计划 2)编制劳务分包的直接费成本 ３ .４ .１ .２ 负责分包成本的分析 1)分包合同履约分析 2)零星用工分析 ３ .４ .１ .３建立各种基础台帐 1)概（预）算、决算台帐 2)分包合同结算台帐 3)零星 用工台帐 4)索赔与分包返索赔台帐 ３ .４ .１ .４ 负责提供项目成本有关资料 1)协助工程技术人员对施工方案进行费用分析 2)协助材料人员进行材料定额量分析 3)提供质量成本资料 ３ .４ .２ 材料人员 ３ .４ .２ .１ 参与编制项目预算制造成本相关的材料费实施计划 1)编制劳务分包材料消耗计划 2)编制技术措施采用材料的计划 3)编制劳务分包的材料计划 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 ３ .４ .２ .２ 负责劳务分包材料成本分析 ３ .４ .２ .３ 建立各种基础台帐 1)材料收、发台帐 2)甲供料台帐 3)分包耗料台帐 4)架模租赁使用台帐 ３ .４ .２ .４ 负责提供项目成本有关资料 1)提供分包材料消耗节超资料 2)提供质量成本资料 ３ .４ .３ 工程技术人员 ３ .４ .３ .１ 参与编制项目施工方案成本实施计划 1)编制劳务分包机械台班计划 2)编制大分包合同约定应总包负责的机械台班计划 ３ .４ .３ .２ 负责机械费、其它直接费成本分析 ３ .４ .３ .３ 负责编制相关费用计划 1)架模方案 2)冬雨季施工方案 3)技术措施费计划 4)临建方案 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 ３ .４ .３ .４ 负责提供项目成本有关资料 ３ .４ .４ 质量、安全责任人员 ３ .４ .４ .１ 建立各种基础台帐 1)质量 成本统计台帐 2)因工伤事故造成经济损失的统计台帐 ３ .４ .４ .２ 进行质量成本分析 ３ .４ .５ 成本员 ３ .４ .５ .１ 负责编制项目成本实施计划 1)具体负责编制 ,现场经费开支计划 2)消费基金计划的编制 3)资金计划的编制 4)项目制造成本实施计划的汇总 ３ .４ .５ .２ 严格监督制造成本实施计划的执行，控制成本开支 ３ .４ .５ .３ 负责专项成本费用的分析 1)现场经费的分析及业务招待费、消费基金的专项分析 2)工程款回收（拖欠款情况）及资金占用的分析 3)负责将各部门提供的分析报告汇总编制项目成本分析报 告 ３ .４ .５ .４ 建立各种基础台帐 1)工程款回收台帐 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 2)分包款（内、外）支付台帐 3)业务招待费台帐 4)消费基金台帐 ３ .４ .５ .５ 提供项目成本有关资料 1)分包款支付情况。