房地产营销实务可行性研究报告(编辑修改稿)

房地产营销实务可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

② 海口市楼盘在营销手段上缺乏创新，面对熊市无力应对。 海口市楼盘在营销手段上缺乏创新主要表现在营销的技法运用和营销的思维空间与地理空间上不足。 海口市的楼盘大多数以创造一种概念或者找遍一种概念，然后通过媒体炒作这个概念。 希望达到用一种概念征服消费者的目的，但是这种技法需要这些概念相应的楼盘品质作为依托，但是海口的楼盘只注重概念不注重实质。 还有很多楼盘通过单方面的造势来影响消费者，但是造势往往忽视消费者的感受，使事情很难达到最终效果。 海口市营销的思维多集中在传 统媒体的运用，对于公关、事件营销、数据库营销等方式的运用不多。 并且海口市很多中小楼盘在运作是并不考虑品牌的建设和客户关系的维持，只注重眼前利益。 大部分发展商在思维上往往死盯着海口市的旅游业，对于其他方面的联动效果不会运用。 海口市的很多开发商由于规模力较小，总体价位不是很高，在营销空间上集中于海南岛房地产营销实务 8 本身，出岛营销比较少，缺乏主动性。 海口市很多购房者都有过来海南旅游的经历，但是对于没有来过海南的潜在购房者来说就很难想象海南的房产情况，所以当旅游淡季来临的时候往往也会出现海口房地产销售的淡季。 ③ 海口市总体环 境影响楼盘的命运。 由于海口市整体形象推广不力，在城市经营方面经验不足，导致很多来到海口的人对于海口的印象不是很好，例如部分生活配套跟不上，城市规划混乱，城市文化内涵不够等。 地产管理部门行政的不公正，操作上的不完善等，这些都对海口的房地产发展产生了很大的负面影响。 （ 3） 海口市房地产机会 海口市房地产由于其市场的外向型的特点，所以通过改善现有的市场环境海口市的房地产市场还可以有很大的发展。 首先，海口市房地产市场岛外市场广阔，通过改善营销手段，完善自身的不足可以很好的开创新的蓝海。 其次，通过整合海南岛的 资源，例如工业、公务、旅游、酒店、商业、会展会务等资源，实现海口市地产的新优点，增加海口市地产的全国竞争力，从而可以更好的开发国内市场。 海口地产商可以通过深入了解本地市场，了解本地需求，更好的开发本地市场。 （ 4） 海口房地产市场的威胁 海口房地产市场主要面临以下几个方面的威胁： ① 青岛、珠海等城市对海口市的大陆市场挤压严重。 ② 海口市房地产自身素质的低下，在很短时间内很难赶上，再加上岛内市场的忽视，会导致海口市楼盘本地消化困难。 ③ 如不改变被动的营销手段，在全国起产慢慢趋于理性的环境下，海口房产的再次复苏将比较慢，并在将产生大量房子积压。 （ 5） 综合分析 从目前状况来看海口市房地产市场还是很有发展空间的。 随着房地产行业的规范，当地开发商的整合，优势地产企业的进入，将会让海口房地产市场更加规范，并且加上海口市的不断发展，居民可支配收入的增加海口市的市场会进一步扩大，海口市知名度和形象的完善也将不断袭意外地购房者来海口购房。 为了达到以上效果，海口市政府，海口市地产行业都得不断的完善自身，克服自己的不足，并进行相互协作，以整体形象去拓展岛外市场，这样在能走进海口市房产的新的蓝海。 如果海口市房产继续这样下去。 面临 的将是不断出现的问题和行业内的大洗牌。 整体市场将房地产营销实务 9 一直处于缓慢发展的状态。 此外， 海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势；典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。 以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场 上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。 四、 海口市房产的楼盘的销售状况 海口市从三月份至现在住宅楼盘销售量一直在下滑，日成交量最少的全市只有 4套。 中低档次楼盘销售情况更加不好。 其外部原因在于国家调控手段对于海口的影响开始发挥作用，另一个原因在于海口市二手房市场长期低迷，租房价格下滑，导致房产投资者利益减少，投资购买欲望减弱。 海口市换房高峰已经过去，所剩下的购房需求者购买力无法承受现在不断上涨的房价，使本地市场购买疲软。 其内部原因在于海口市整体营销跟不上，全市没有足够的力量 冲击全国市场，各个楼盘营销水平不高，楼盘质量存在一定的问题，还有近些时间海口市旅欧进入淡季，来岛旅游人数减少，直接看房的外地游客减少，这也说明了海口市房产市场对外营销的主动性不强。 这些都促使了海口市房地产销售的下滑。 海口市的商业地产由于海口市人口比较少，旅游消费市场没有更好的开发，整体购买力有限，再加上海口市现在的商业地产数量已经超过海口市现有商业承载能力，从而导致海口市商业地产销售不旺。 海口市大部分商业物业都是先建起来在招商，这样就导致建起来之后房屋长期空置，所以应当先招商后建楼。 在招商方面很多发展商基 本没有新颖的招数进行应对。 在销售方卖弄大部分也是采取全部销售的方式进行，这样往往导致销售后带来不了整体效应的出现，商家经营惨淡。 这种不负责任的态度也是海口商业地产形象受到损失。 现在海口市写字楼市场也一直以来销售不是很理想，因为海口大型企业不多，中小企业大部分办公选择了住宅楼，最近媒体一直在炒作其他省份所颁布的禁止在住宅办公的条例，希望通过这一点能够使众多企业选择在写字楼办公。 写字楼现在的营销手段主要还是采取了针对性的直接销售的方式，包括电话营销。 邮件营销等；其次包括公共媒体上的炒作。 由于海口市大型企业不多 ，很难进行大企业带动小企业的营销手段。 房地产营销实务 10 五、 海口市房地产市场进入机会 海口市房地产市场现在正处于一个销售低潮阶段，急需具有时效的营销手段是来开拓市场，促进销售。 住在楼盘和产权是酒店或产权式公寓急需拓展岛外的市场；商业地产希望采取有效的手段进行招商，需要对商业地产的功能定位、招商手段、客户分析、促销措施、回报计算等方式进行策划；海口市的写字楼一方面希望更多本地企业进驻；另一方面更希望更多的外地大型企业进驻，这个需要地方政府等多方面的配合。 海口市的别墅除面向少量具购买力的本地购买者之外，大部分也是希望到外有钱人 前来购买。 这就需要进行项目的岛外市场开发。 从整体上来看海口市房地产市场需要急需开发岛外市场和深度发掘本地商场。 所以需要急剧开拓市场能力的发展商，并不是具有对现有市场推动的发展商。 六 、进入市场的步骤 （ 1） 造势阶段。