房地产开发可行性研究报告_徐永和,任乾坤,马宝山,何欢(编辑修改稿)

房地产开发可行性研究报告_徐永和,任乾坤,马宝山,何欢(编辑修改稿)内容摘要：

背景音乐、视频点播等。 3. 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。 主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 4. 小区建筑小品 入口：区内设保安。 入口处有宽广的地下停车场 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 栏杆：起安全保护作用。 儿童活动场地 以塑料栏杆为主。 居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。 宣传栏：设在人流集中必经之地。 大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 附表 ： 技 术 经 济 指 标 项 目 单 位 数 量 居住户数 户 996 居住人数 人 3187 户均人口 人 总建筑面积 万㎡ 万㎡ 万㎡ 住宅平均层数 层 容积率 绿地率 % 45 用 地 平 衡 表 项 目 单 位 数 量 10 小区规划用地 万㎡ 10 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 其他用地 万㎡ 三、选址方案 一．选址安排 眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。 本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据 造就武汉市建设 规划的要求。 适应小区投资项目的要求。 适应小区房屋用途的要求。 拥有便利的交通条件。 满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。 我们选定三个位置。 选址位置一： 拟建于鲁巷广场西南。 小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。 选址位置二： 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 选址位置三： 拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。 三个方 案各有 千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。 其理由： 通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。 二．开发地址的获取与开发 1. 该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。 该项目建设用地按如下程序进行： (1)申请选址。 向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。 (2)制订方案。 由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、 11 土地和房屋等进行调查 研究制定补偿方案。 (3)申请批准。 向武汉市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。 (4)发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。 (5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。 (6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。 2. 对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费 (详见投资开发方案中的项目的总投资估 算表 )。 三．建设条件 1. 供水 在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨，污水排放 武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。 考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。 通过天然气中压管向区内送气。 本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。 目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831 开设下属分局解决。 四．建设规模 总占地面积 10万平方米，总建筑面积 万平方米（其中公建面积约 万平方米），总户数 996 户，地下停车场 4820 平方米，绿化面积近 ，容积率。 小区内部 12 规 划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。 小区内有托儿所、小商场、银行„„„„ 五．环境保护 1. 大气 制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。 餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。 地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。 2. 污水处理 本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。 生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。 四、组织机构与人力资源配置 一．组织机构设置 本公 司是股份有限制公司 ,分为权力机构 ,经营管理机构和监督机构 .最高权力机构是董事会 ,实行董事会领导下的总经理负责制 ,董事会由 8人组成 ,董事长 1人 ,副董事长 2人 ,对股东大会负责 .总经理受董事会任聘 ,. 各部门 分设经理 , 负责组织公司的经营管理活动 .高级职员由董事会商议任聘 .监理会由股东代表 2 人和职工代表 8 人组成 .对公司的财务和职权予以监督。 办公室 ： 负责 公司文档管理 :可对公司的文档进行分类管理。 负责 内部员工管理 :对公司的内部职员的个人资料进行管理。 人事部 ： 负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考 核，晋升与奖惩，教育和培训工作。 财务部 ： 负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。 保安部 ： 负责 巡 察 报告 、物资保护、 停车场管理 工作。 采购部 ： 负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。 工程部 ： 一 .工程前期准备 1. 技术准备： 13 1)审核施工图纸。 2)编制《房地产开发项目组织设计》。 3)编制或审核施工图预算。 4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。 5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。 2. 物 资准备 3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。 4. 其它准备： A 利用招标形式、优选施工队伍。 B 办理开工报告。 C 办理质监委托。 D 组织设计交底。 E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。 二 .现场工程管理 1.。