成都大邑城南项目全案建议书(特别全面(编辑修改稿)

成都大邑城南项目全案建议书(特别全面(编辑修改稿)内容摘要：

亩  用地面积： 亩；  用途：商业住宅  容积率： ；  绿地率：≧ 35%；  建筑密度： 45%；  用地性质：商住用地 商业用地 20%。 综述 在附近对于近景和远景来说都不 佳，都是一些建筑物，旁边的上城正处于一期 50 亩的开发期、西岭名苑已经接近尾盘销售，其小区规划相信能弥补景观不佳的不足。 邻接大邑中学（学校内的环境）对本项目的外环境景观有一定的辅助作用。 大邑房地产项目投标书 14 、社会治安情况 环境卫生从道路绿化上在大邑县城已经处于比较好的水平，但是据我们了解，近期本地段的几块土地已经拍卖出去，在今后 2 年内的施工噪音和扬尘可能对我们在销售本项目时有所影响。 本地段属于大邑县政府力推的环境品质高的居住带，目前的周边的治安环境总体上还处于平稳状态。 4. 地块周围的交通条件综述 本地块的公 共交通极为便利，紧临大邑大道（双向 6车道），宽敞平整，不存在任何交通瓶颈限制。 本地段各楼盘到达大邑县城中心距离车程仅 2 分钟。 本地块离成温邛高速公路出入口仅 5分种车程。 不过本项目另外面向的邑新大道交通状况却不十分理想，加之该路段周边环境复杂，这就需要我们以后将主要精力（商铺和主出入口规划）放在面向大邑大道上。 5. 配套设施  菜市场： 本地段前期上城的开发商和大邑县政府进行了协调后，政府将在上城规划的社区道路上规划并修建“综合农贸市场”，作为对“上城”项目的配套支持；但该农贸市场具体距本项目的实际距离我们还没有 相关资料，所以这点上我们在后期的规划中会关注此项。  商业： 在本地段上几乎没有合适的成形商业，作为比较盘“上城”目前在邻大邑大道侧修建了一定规模的商业街，在其社区规划道路上也修建了临街商铺，但是总目前的体量和以后此路段的发展，现有商铺不足以满足近期开盘几个项目人们的生活配套需要。 所以，我们也将着重规划一些商业配套设施及修建一些临街商铺。  小学： 周边小学配套设施，目前上城已经与大邑县政府达成了意向，在该项目主入口对面修建一所公办小学，我们还无法获取该小学规划的详细数据，这一数据因为涉及到是否本项目也要进行相关配 套设施的修建，所以我们将继续进行重点关注。 大邑房地产项目投标书 15  中学： 与大邑中学为邻，中学教育配套齐备；  医院： 目前周边无大型的社区配套医院  体育娱乐设施： 街道上零星布局有简易的健身器材，体育娱乐设施不齐备  银行、邮局、酒店、其他等： 缺乏 （二）项目地块的优势分析 在对项目进行营销策划建议前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析：（附 SWOT 分析图） 1. 优势分析 1） 用地规模： 大地块开发能形成规模效应，一方面有利于开发商降低项目单方开发成本费用；另一方面有利于项目形成 自我的独立环境，若配以完善的生活配套设施，幽雅的绿化环境，营造好小区的生活氛围，必将增强该项目的市场竞争力。 2） 交通条件： 交通条件十分便利 3） 文化氛围： 本地块对于那些渴望自己的孩子以后能够得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择 ，（其中大邑中学在当地的教育质量数一数二，“上城”也得到政府支持在小区内配备民办学校，将来也可方便周围居住家庭的小孩上学教育）。 4） 性价比高： 同等品质，户型上，价格更占优势 （详细见规划设计） 注：我们将在合约签定后 更充分的 进行 资源分析 、整理、挖掘、比较、 参考， 以 最大限度降低投资风险 2. 劣势分析 1） 自然景观：自然景观缺乏，需要大量进行人造景观的修建。 2） 噪音污染：本项目地块位于两条主干道之间，噪音势必是影响本项目品质的一个原因，大邑房地产项目投标书 16 做好规避方法 3） 周围配套设施：附近的配套设施不齐全，将增加本项目的配套设施投入。 3． 项目的机会分析 从上面提到的本地块的几个方面优势，特别是精品建筑、精致生活元素的表现优势，是本地段其他楼盘无法比拟的。 竞争楼盘“上城”有 9000 平方米的人工湖泊环绕整个楼盘的卖点，所以我们要考虑在绿化环境，生态环境上面优与前者，淡化我们的不足。 户型的多样性，功能性，选择性优与其他楼盘 4． 项目的威胁分析 本项目的威胁，应从几个方面来分析： 一 ． 是大邑大道沿线的一些楼盘，如上城等，这些楼盘现在在市场上卖得不错，因为离本项目较近，因此，他们对本项目有一定的威胁性； 二 ． 是离本项目周围地段的一些楼盘； 三 ． 是环境问题 S（优势） 1．交通便利 2．完善生活配套临近大邑中学 3． 整体规模大、 4．充分的资料，数据分析，参考，降低投资风险 5．价格 W（劣势） 自然景观缺乏 噪音污染 楼盘周边无商业环境 达不到“三通一平” O（机会） 1. 了解“上城”、“西岭名苑”等楼盘的情况，在设计风 格上避开对手； 2. 通过全新的“概念”和良好的环境设计来弱化景观劣势 3. 楼盘周边自然环境„„ .较差，没有大面积园林、水景、丘陵景观，因此楼盘自身营建的绿化效果就显得尤为关键 T（威胁） 直接对手：上城， 周围地段的楼盘影响 环境问题 本项目 SWOT 分析图 大邑房地产项目投标书 17 结 论： 本项目的优劣势比较，机会和风险并存。 唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的 “ 投入产业比 ” ，追求产品供给 需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。 根据 SWOT 理论分析，该地块在市政配套、交通设施及区位位置有较大的优势，但考虑到本地块临近大邑大道和邑新大道，汽车噪音对小区环境造成一定的影响，而且周围的环境形象有待提升，所以，该地块不适于建成豪宅。 另外一方面，根据本地块附近的楼盘定位都是中档楼盘，因此，本地块的定位不会偏离中档路线太远，但本项目不能被周围楼盘的定位限制了自己的思路，因此该小区地块占地面积较大，这样更利于小区的规划设计，营造良好的居住环境，所以该小区在设计上，环境规划上创新， 从品质上超过周围楼盘，这样，该项目的售价也比周围楼盘价格高，从而最终使本楼盘在该地段形成 “ 领头羊 ” 地位。 ● 项目的市场定位 项目开发核心概念： 适应市场、创造差异性 项目发展要以特别的定位思想来主导方向，我们认为定位理念的 “ 解决之道 ” 就是本着特别的开发，特别的创新进行项目的市场定位。 摆在项目面前首先是这样的问题： 如何源源不断吸引众多购房者人纷纷来此置业。 怎样做到不同 置业 人群的兼容性。 如何让区域内目标购房者钟情本项目。 如何确保区域居民日常生活的便利和均好性。 如何确保项目的独特经典又要与周边环境协调统一。 大邑房地产项目投标书 18 如何将规划、开发、环境、配套有意识的兼容。 如何尽快的繁荣区位市场 ，提升住宅升值空间。 如何克服地块的属性，使项目分期开发或整体开发，产生持续亮点。 以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，打出 “ 时尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的 “ 功能价格比 ” ，这样也符合经济学的需求 供给理论。 本项目 将 营造 出一个实用性、全功能性、布局科学合理性、独特的建筑形态。 我们百佳盛世机 构希望与贵公司 强强联合 ， 营造一个大型住宅地产 品牌，通过 高水准的地产规划及操作，并结合项目本身的地块属性，进行科学合理的布局；通过深入探索本地块所处 大邑 区域的文化内涵、精研本项目的实用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的灵性特质旷世而持久的影响大邑当地的地产市场格局。 （一） 项目市场细分 随着城市化进程的不断加快，人们对烦嚣的城市生活已经有点厌烦，人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于大邑当地一些收入较高的阶层，他们往往把目光投向一些新区楼盘。 我们可以引入现代化、智能化的设计， 把它建成为以“绿色 —— 生态 —— 健康”为主题的生态家园，以迎合大邑建山水城市的设想。 所以，我们的目标客户锁定是收入 “ 中等 +较高 +富裕 ” 几个 阶层。 建筑形式上以“小高层（ 12） +多层（ 5+1） +叠拼（ ） +独立商业和临街底商 ”表现，因为现在市场上对 多层 户型的需求 量 最大。 同时，我们也发现，这一带以后的人气将得到很大的提升。 目前商业业态中也缺乏大规模和有档次的购物点和酒楼，不仅可弥补这一空缺，同时，也为我们自己小区的住户提供一个理想的消费场所。 1. 项目一期的市场细分  从地理位上细分：大邑老城区的实力阶层；  从购买人 群上细分：本地人、外迁居民； 大邑房地产项目投标书 19  从年龄上细分：以 25—— 55 岁的人群为主；  从工作环境上细分：大邑当地企业主阶层、个体经营者、中高收入阶层为主；  从经济状况细分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭为主；  从购房心理细分：以二次置业、自住购买及投资为主。 2。