影响力顾问专项研究—商业地产项目运营模式市场解析(编辑修改稿)

影响力顾问专项研究—商业地产项目运营模式市场解析(编辑修改稿)内容摘要：

保证。 第 11 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 利润点： ① 酒店物业的住宿、客房出租、餐饮、会议、娱乐等收入 ②固定资产的增加使企业融资能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣传，提升企业形象（如定名“润 兴大酒店 ”） 风险点： ①酒店 物业受生态环境、 经济环境 、季节环境的影响，不同时期的客流量有所不同，会导致营业收入的波动性较大 ②酒店 物业的开发 属于自持物业， 资金占用周期较长， 投资回报周期较长，所以 良好的资金链是保障开发运行的关键 综上所述，自持的酒店 物业 在 市场 的运作存在一定的风险，但受目前旅游热的兴起，城市之间往来交流的密切， 其发展 还有较广阔的 空间。 但 受 经济环境 、季节 性的 影响， 也存在不确定因素，所以在区位的选择、产品的特点上应做足功夫，打造适合市场的产品是决定酒店 物业开发的成败的关键。 而酒店物业的另一种模式 —— 产权酒店 ，其 项目 类似于住宅 项目 的开发 ，只需要将酒店主体盖好， 聘请 一个好的酒店管理公司，与投资客户签署使用协议，将酒店分割销售出去就可以完成项目的运作，资金可以达到快速回笼，并保持现金流 与 资金链的健康衔接。 这种物业在 一、二 线城市已经有很好的回报。 附表：各类型酒店运营 /加盟成本 酒店类型 成本 经营预期 案例 自营型酒店 建筑成本（酒店建筑，房间、大厅内外设备及 装修）、管理成本 需长期积累客户 海天大酒店、丽晶大酒店 合作型酒店 （聘管理公司） 建筑成本（酒店建筑，房间、大厅内外设备及装修）、合作费 （营业额的 1220%左右） 、管理成本 客户资源共享 海尔洲际酒店、希尔顿逸林酒店 加盟型酒店 建筑成本（酒店建筑，房间、大厅内外设备及装修）、加盟 费（ 3000元 左右 /房间 或营业额 的 6%左右 ）、管理成本 客户资源共享 速 8酒店、如家酒店 第 12 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 三 、写字楼物业运营模式解析 写字楼物业解析 写字楼作为商业地产是一个非常独立的板块，无论它拉动投资的特性还是对 区域经济的拉动，包括作为城市甚至区域地标性的这种特殊的产业性质，都决定了写字楼经济在中国的商业地产发展中，都是一个非常主流的经济。 而 这种特殊 物业 对城市经济结构要求比较严格 ， 作为城市经济的风向标，多建在 经济比较发达的 一、二 线城市与第三产业发展较好的 港口、物流 城市 ，该区域对写字楼市场 的 需求度比较高。 而以第一产业为主的农业化城市，以及第二产业为主的重工业化城市对写字楼市场的需求度较弱。 写字楼这种特殊物业的开发要充分结合当地 经济体制结构、 办公习性、 因地制宜 建设，而 不能盲目开发。 写字楼物业的 特征比较明显， 项 目容积率高，大都采用塔式钢结构，外立面以玻璃幕墙为代表，电梯数量、地上与 地下停车位 的 配比 充足，周边交通纵线发达。 物业的 分类也较为单一 ，按开发目的划分的话可分为自用型和出租出售型；按等级划分可分为甲级和 5A 级。 第 13 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 附表： 5A 写字楼的标准 5A标准 概述 楼宇设备自动化系统 (BA) 楼宇设备自动化系统 ,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。 安全防范系统（ SA） 闭路监视系统 、 防盗报警系统 、 停车场管理系统。 通信自动化系统（ CA） 综合布线 系统 （ 提供 5类线为基础的综合布线信息通道 ）、 无线通信转发系统 、 信号增强系统 （ 办公楼各层设有 讯号 信号增强系统 ）。 办公自动化系统（ OA） 以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 火灾自动报警和消防联动控制系统（ FA） 设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 写字楼物业未来发展趋势及市场机会分析 写字楼物业的发展趋势分析 对区域的选择具有独特标准 ： 写字楼市场 已经进入了产品细分和追求个性化的阶段，差异化选址原则要求写字楼必须是选择在市中心或者是交通 便捷、环境优良的次中心，交通以快捷、流畅为主。 要具有 “ 纯写字楼 ” 功能标准 ：颠覆商住两用写字楼的升级革命已经到来，将商场、生活区等相关联性的配套进行分离是高档写字楼 发展 的必然趋势。 强调真正的品质价值标准 ：楼宇品质的好坏直接涉及到 发展 商的经营作风、开发实力、品质信誉。 写字楼在为企业创造一流的办公环境的同时，应该赋予产品更多的附加因素， 如购物、休闲功能等。 要体现人文关怀的理念标准 ：写字楼应该成为入驻企业的员工超越自我、掌握未来的一个平台，精心营造的办公环境和高品质的商务氛围能够让员工时刻拥 有最佳的办公感受和自我成就感， 这是 一种更高层次的精神需求。 要有作为企业形象整合的标准 ：写字楼的设计造型和风格是向公众展示企业财富、特色，增加公众对企业信任感的有效途径。 写字楼必须起到为企业提供一个彰显个性舞台的作用，是企业形象必不可少的一部分。 第 14 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 体现智能化的商务环境标准： 现代写字楼适应信息社会对写字楼功能、环境和高效管理的要求，必须配备周全的商务服务系统。 写字楼物业市场机会分析 写字楼 物业 的 发展 ，与宏观经济的大环境有着密不可分的联系。 很多人讲， 房地产 是 城市 经济的晴雨表 与风向标 ，其实 这 里的房地产 主要指写字楼。 当宏观 经济好的时候， 市场 对写字楼的需求就大。 其实人本身并不需要写字楼，只是因为经济 发展 了， 企业与 公司 多 了 ，市场 才会产生对写字楼的需求。 经济的 发展 和资本的注入，就必然会对写字楼 物业 派生较大的需求。 写字楼作为城市的标签和企业的 “ 形象代言人 ” ，与普通住宅相比，无疑有着更高的期望与要求 ， 他的功能不仅局限于办公，更多的是代表企业的形象和实力的象征。 例举： 青岛 2020年上半年香港中路在用写字楼约 70多家，平均入住率达到 90%以上，在建写字楼有 12 家左右，预期未来供应面积将超过 100 万平米，且多处已开盘写字楼销售率达到 80%左右。 通过这些数据 应该 可以 看到，目前 像青岛、天津、广州这些贸易量往来比较大的港口城市，以及北京、上海、成都这些政治经济中心 城市对写字楼市场的需求还是保持良好的旺盛势头。 经济 发展 的巨大潜力决定了 写字楼市场 有着非常广阔的 发展 空间， 谁能够把握机遇、提前进入角色，谁将成为 这片 市场竞争的 主宰。 典型案例研究 青岛万邦航运中心 第 15 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 万邦 航运中心 项目 地段优势优越。 项目 位于青岛 CBD 中心香港中路主干道，拥有地上地下交织互联的发达交通 ， 多条城市主要公交路线可快捷直达，未来规划 中的地铁也在此设有站点 ， 有效解决高峰时间的人流拥堵，令交通体系更为立体丰富，为世界级企业提供高效商务效能。 项目基本数据： 万邦中心定位高端、产品特点突出 —— 项目总 投资 约 9个 亿 ，落成后 将凭借 240 米的 “ 身高 ” ，成为岛城 地标性写字楼 建筑。 写字楼 楼层 在 6至 51层 ， 总面积约 85000 ㎡，其中标准层面积约 2020 ㎡。 硬件设施达到国际顶级标准 —— 活动天花板 , 米 的 净高 ； 标准层办公楼承重为每平米 250 公斤 ， 超过百分之七十的使用率 , 有效减低成本 ；建材使用 100毫米的网络架空地板 , 夹胶中空 LOWE玻璃幕墙，呈 现 LED灯光效果 ， 尽享新颖灵活办公室设计。 商务人性化设计 —— 写字楼 停车位数量 926个 ，配比可达到 90㎡ /个停车位。 项目 从安全方面考虑， 51 层的写字楼内分别在 12 35和屋顶层设避难层 （可作餐厅、咖啡吧、商务会所） ，层高 米。 一旦发生火灾，这些避难层足够楼内人员就近避难。 附表：项目销售价格及租金概况 项目价格 户型面积 入驻企业 租金： 10元 /㎡ /天 最小起租面积 150 ㎡ 长荣国际集团（世界第二大船公司）、地中海航运公司等 售价： 34000元 /㎡ 最小起售面积 2020 ㎡（整层） 附表 ：以 青岛 写字楼市场 举例， 各片区写字楼市场受欢迎度比较 写字楼区域 市场认可度 空置率 典型项目 资源优劣势 香港中路（市南区） ★★★★★ 5% 保持捷中心、海信大厦 市政、商务配套齐全、交通道路发达、海景资源 山东路 CBD（市北区） ★★★★ 15% 广发金融中心、金孚大厦 市政、商务配套齐全、交通道路发达 海尔路 CBD（崂山区） ★★ 40% 数码科技中心、地恩地财富中心 新建商务区，商务配套不完善，市场人气氛围较差 第 16 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 写字楼物业运营模式研究 注：写字楼物业运营有租售结合、自用等多种方式，这里讨论 的运营 模式 指的是 除自用以外的其他运营方式 写字楼物业的运营资源 与定位因素 写字楼作为一个独立的运营主体，它 代表的却是所在城市经济活跃程度的晴雨表， 所以写字楼物业 的运营资源与定位 因素很重要，这关系到物业的发展与投资成败的关键，其 很重要的 一项 就是区域 的选择。 区域的选择 ：  经济发达的 一、二 线城市，以及港口、物流贸易、外向型经济为主的其它城市  城市的 CBD核心区及辐射区，周边城市化进程较高，商务、交通快速便利 中国宏观经济 版图 的规划， 造就 了如长三角、黄河三角洲等等板块的高新区发展，以及重工业化科技技术程度的 提升，商贸、金融、中介、地产等服务行业的迅猛发展， 所以有长远规划及经济发展较好的区域 对写字楼这一专业化载体的需要愈发显现。 写字楼物业的运营 写字楼 物业 运营 的三大硬件 是 主体设施 、车位 配比 和物业 管理。 所以写字楼物业 得以 顺利的运营，这三项硬件缺一不可。 主体设施： 现代化有品位的建筑、智能化的硬件设施、生态化舒适的办公环境 车位配比： 尽可能达到 每 6070㎡ 配比 1个停车位 物业管理： 高效、管理经验丰富的物业管理公司 (世邦魏理仕、戴德梁行 ) 写字楼 运营 不同于普通住宅 可以即时销售，而 它需要长期管理和运作。 假设 项 目 前期 营销推广较慢 ， 那么后期投入使用后 要充分体现 大厦的 商 务 氛围 ， 在销售物业同时 增加一些 出 租的比例。 毕竟 写字楼 的入住率是个很重要的指标。 如果入住率低， 成本 损失会很大， 直接 严重消耗开发商的资产，甚至可 能 拖垮开发商。 所以要在租售上同时下功夫，尽力提高入住率。 第 17 页 共 38 页 商业地产 项目 运营模式市场解 析 写字楼物业的利润点与风险 对投资商而言，写字楼物业类似于住宅项目的开发，只需要将建筑主体盖好，找一个好的物业管理公司，即可以将项目推向市场卖掉，所以利润点与住宅相同。 但是经济大环境的影响是 写字楼物业开发的一个很大的不可预估的风险。 受此影响 ， 可能会使开发企业资金难以快速回笼，资金链存在不健康发展，导致投资失败。 利润点 ： ①销售物业的营销收入及租金收入 ②固定资产的增加使企业融资能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣传，提升企业形象（如定名“润兴大厦”） 风险点： ① 写字楼物业对经济环境要求苛刻 ，而现阶段 经济 环境前景不为乐观，经济危机 的发生 会导致企业对写字楼物业需求的下降 ②写字楼物业的。