康佳集团总部厂区更新改造项目(编辑修改稿)

康佳集团总部厂区更新改造项目(编辑修改稿)内容摘要：

“科技创意产业集群 ”、 “数字多媒体展示、体验和交易平台 ”四个部分。 厂区改造前情况分析小结 康佳集团总部厂区 区位优势明显，用地权属明确 ， 更新 改造 意愿强烈；土地利用性质不能适应片区和企业发展需求，土地利用效率低下；建筑质量差、规模小，与康佳集团企业形象和 发展目标不相匹配；周边道路的饱和度较高，公交网络基本成型，缺乏静态交通设施；周边公共配套设施基本完善，但商务办公和文娱类设施略显不足。 主要技术标准 表 主要技术标准 表 项目 指标 更新单元用地面积 拆迁用地面积 建设用地面积 拆迁建筑面积 79047m2 总建筑面积 计容积率建筑面积 其中 商业性办公建筑面积 2 商务公寓建筑面积 9 商业服 务业建筑面积 产业研发建筑面积 2 （其中含 42020m2创新型产业用房贡献面积） 产业配套建筑面积 15000m2（为小型商业服务设施） 公共配套设施面积 其中 公共厕所 地下综合商业面积 地下停车库面积 地下公共充电站 容积率 建筑密度 % 建筑限高（ m） 280 绿化率 % 停车位 1210 个 建 设内容 与平面布置 本改造项目占地面积 m2，总建筑面积约 32万 m2，计划建设 5栋主体建筑（塔楼）及配套多栋低层建筑，建筑限高为 280m。 总平面布局呈现“一心多点数廊”的放射状景观结构，结合地面高差进行合理布局。 布局充分利用已有山海景观资源，将各塔楼主要朝向面对外部规模较大、环境资源优异的山海景观面，场地景观结构设计呈放射状，强化内部公共空间与外部景观绿地空间视廊联系的同时也将创造良好的通风条件。 布局在考虑道路交叉口节点空间组织的同时，在周边三条道路沿线均贡献出大范围的公共绿地及广场空间 ，结合地形高差和覆土建筑，设计打造 OCT新的公共价值核心节点 —— 生态科技公园。 康佳塔楼有两座综合办公和酒店式办公塔楼（ 1号楼：全球科技企业总部， 69层； 2号楼：数字科技、创意企业孵化平台， 47层）、一个办公塔楼（ 3号楼：康佳研究院，23层）和两个酒店式办公塔楼（ 5号楼： LOFT商务公寓）所组成。 标志性塔楼与低层的商业裙房直接的紧密无缝连接为康佳园区，创造出一个动感十足又别具特色的城市公园。 设计展现出一种康佳电子的创新精神和高科技特色，是更新改造项目成为华侨城中的一个集生活、工作、娱乐、休闲为一体的现代 花园城。 根据《深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新单元规划说明书》，综合研究标志性塔楼（ 1号楼）对周边居住建筑的日照影响、山海景观视廊的控制、公共空间的吸引力以及对街道空间的尺度 10 影响，确定标志性塔楼处在基地西南角时可达最佳建筑布局。 数字体验中心及产业博物馆是项目的核心，位于中心广场的中央位置，将展示康佳品牌及其下属机构现有产品和开发中的技术。 博物馆是在一池碧水上悬浮的一颗“明珠”，散发并折射出阵阵光芒。 科技研发创意中心（ 6号楼）坐落在项目西北角，主要进行产品创意设计开发、电子前沿科技研发等，允许其保留必 须的私密性。 根据本项目规划批复（附件 4）的要求，本项目在西北侧、科技研发创意中心（即 6号楼）周围设置面积不小于 3000m2的具有游憩休闲功能的集中性公共开放空间，全天候免费为公众开发；地块南侧（即 3号楼裙楼前）设置面积不小于 2970m2的公共开房空间。 项目拟设置 8000m2的地下综合商业区。 商业区中的餐饮区设置如下：临近恩平街的骑楼商业街以咖啡厅、蛋糕店、甜品店等无油烟餐饮业为主，不设集中大型的烟气排放口，以减少对锦绣花园的影响；中式餐饮集中设置在项目南边的裙楼处，员工餐 厅也设计在此。 油烟集中排放口设置在裙楼东西两侧，排放口朝向深南大道。 施工运作安排 施工进度 2020年 9月 ~10月完成现有总部厂区的搬迁工作，工作人员和设备全部转移到新建的研发大楼。 2020年 1月前完成现有厂区建筑的拆除工作。 现有厂区建筑物（总建筑面积约 79047 m2）全部拆除。 改造更新项目建设拟于 2020年 10月开工，计划施工期 40个月，其中土石方施工和基础施工期约 10个月，结构施工及装修月 30个月。 拆迁责任落实 拆迁面积为 ，拆迁范围内的所有建筑均由本更新改造项目主体，即康佳集团股份有限公司负责拆除，拆迁建筑面积为 79047 m2。 施工组织 本项目建设预计施工人员平均数量约为 300人 /天，施工人员不在施工现场内食宿，均租住周边民房解决食宿。 施工期间所需水、电从现有市政供水、供电系统接入。 11 主要施工方式 本项目采用钢筋混凝土专用直伸式模板施工方法进行施工。 征地、拆迁 桂新路、厦村路工程全长 km，总占地面积为 11443 m2，属新建项目，路线在设计过程中考虑尽量避开沿线建筑物，减少拆迁量。 桂新路涉及起点段沙湾医院西北侧电线杆、变电站及沙湾汽车站 2 层房子，合计拆 迁砼房 515 m现状水泥砼路面2142 m钢筋混凝土格构梁 588 m2；厦村路涉及拆迁起点段派出所围墙及篮球场，合计拆迁砼房 32m围墙 25m、现状水泥砼路面 3150 m2。 以上合计拆迁砼房 547 m围墙 25m、现状水泥砼路面 5292 m钢筋混凝土格构梁 588 m2。 项目选址与布局合理性分析 产业政策符合性分析 国家产业政策分析 对照《产业结构调整指导目录（ 2020 年本）》和《国家发展改革委关于修改 产业结构调整指导目录（ 2020 年本） 有关条款的决定》（ 中华人民共和国国家发展和改革委 员会令第 21 号 ），本项目不在《产业结构调整指导目录》中的淘汰、限制类，故本项目建设符合国家产业政策。 深圳产业政策分析 项目用地由工业用地改造为商业性办公用地 +一类工业，为《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（ 2020 修订）》鼓励类项目。 综上所述，本项目建设符合国家及深圳产业政策。 项目选址的合理性分析 与《深圳市基本生态控制线管理规定》相符性 核查《深圳市基本生态控制线范围图》（见图 ），该项目选址不在深圳市基本生态控制线范围内，项目选址符合《深圳市基本生态控制线管理规定》。 与深圳市水源保护 区的关系 根据深圳市水源保护区图，该项目位于南山区，不在深圳市划定的水源保护区内，具体位置见图。 与法定图则要求相符性分析 12 依据《深圳市南山区 NS0801amp。 02号片区 [华侨城地区 ]法定图则》的控制要求，康佳集团总部厂区更新单元更新后的土地利用性质为：商业用地。 据了解，该片区近年有较多的更新改造项目，法定图则正在更新中，据建设单位取得的建设用地规划许可证（深规土许 ZG20200028号，附件 7），康佳集团总部厂区更新改造项目总用地面积，用地性质为商业性办公用地 +一类工业用地。 本项目改造后，主要用于康佳集团办公、电子产业研发、商业办公，将严格要求进驻的研发办公企业，仅允许进驻软件系统设计开发、产品外观设计、新产品前期设计开发、商业办公等产业研发办公企业，不允许进行产品生产。 项目北侧（华侨城创意文化园）为工业用地，东、西侧为居住用地。 根据法定图则的规划，项目建成后主要受到周边道路的汽车尾气、交通噪声、地铁振动，项目北侧的工业区已改造为华侨城创意文化园，各企业均无明显的排气筒、烟囱等工业废气源排放，企业厂界周围无明显噪声污染。 总体而言，本项目与周边用地规划相协调。 项目平面布局合理性 项目内部污染源包括备用发电机、水泵等机电设备、厨房油烟、化粪池、垃圾收集房、地下车库等。 大气污染源：设置发电机废气专用烟道，将废气经净化后引至裙楼屋顶排放，废气排放口避免对准环境敏感点，并朝向主导风向的下风向，即项目的东方向和东北方向。 本项目设计中为内部餐厅厨房预留独立油烟烟道，油烟废气经处理后引至裙楼楼顶排出。 本项目车库进出口均设在地块周边，靠近市政道路一侧，减少了车辆在项目周边的停留和 行驶时间，可以有效避免对项目内部受到机动车尾气的污染。 噪声源：本项目地下室为停车库和机电设备用房。 备用发电机、水泵等机电设备均布置在地下室内，通过墙壁的屏蔽和距离的衰减，并采取建筑、隔声、消声等措施后，可以将其不良影响控制在可接受范围内。 固体废物污染源：本项目的垃圾收集房设置于地下一层，建议其排风口应设置于建筑下风向，且靠近市政道路，便于垃圾的清运。 本项目内部污染源在采取了本报告提出的建议后，布局基本合理，能够有效避免对内外环境产生影响。 13 第 2章 建设项目周围环境现状 环境功能区划 项目所在区域的环境功能 属性见表。 表 项目所在区域环境功能属性一览表 编号 环境功能区名称 评价区域所属类别 1 基本生态控制线 否 2 饮用水源保护区 否 3 地表水环境功能区 小沙河，一般景观用水， Ⅴ 类区 4 环境空气功能区 二类区 5 环境噪声功能区 2 类区，城市快速路、主干道两旁 35 米内为 4a 类区 6 地下水功能区 地质灾害易发区， Ⅲ 类 7 城市污水集水范围 南山污水处理厂集水范围 8 近岸海域功能区 三类区 9 基本农田保护区 否 10 风景保护区 否 11 是否人口密集区 是 12 是否 重点文物保护单位 否 13 是否三河、三湖、两控区 酸雨控制区 14 是否水库库区 否 项目所在地环境质量现状 环境空气质量现状 根据《关于调整深圳市环境空气质量功能区划分的通知》（深府〔 2020〕 98 号），项目位于二类环境空气质量功能区。 项目用地周边 5km 范围内无大型空气污染源。 根据项目附近区域常规环境空气质量监测及评价结果，该地区 SO NO PM TSP 环境浓度都达到了二级标准。 总体来看，区域环境质量良好。 地表 水环境质量现状 本项目位于深圳市南山区华侨城片区，主要地表径流为小沙河与大沙河。 项目所在地属于南山污水处理厂的纳污范围，所产生的废水通过市政管网排入南山污水处理厂，处理达标后排海，该海域属于深圳西部海域。 2020 年大沙河的氨氮、总氮和大肠杆菌指标发生超标，最大超标倍数分别为： 、 和。 而其他监测指标均达到地表水环境质量Ⅴ类标准。 2020 年深圳西部海域（东角头下 — 南头关界）的活性磷酸盐、无机氮 14 指标出现超标，超标倍数分别为 、。 其他指标均可达到海水三类标准。 声环境现状评价 项目为已建成城区，区内交通繁忙，受地面交通噪声的影响， 项目 所在地周围的监测点均超过了 《 声环境质量标准 》（ GB30962020）中的 2 类标准的要 求。 陆生生态现状调查 厂区地块和周围区域均为城市建成区，主要植被为行道树和草坪，行道树种类主要有凤凰木、榕树、芒果树和荔枝树等。 评价 级别、范围与重点 水环境评价级别、范围 本项目排放污水主要为生活污水，水质因子较简单，污染物属非持久性污染物。 项目食堂厨房产生的含油生活污水经隔油池处理，生活污水经化粪池处理后排入市政管网，由南山污水处理厂处理后排入西部珠江口海域 ，该海域属于深圳西部海域。 项目用地范围内的雨水经市政雨水管网进入 世界之窗的人工湖 ，按照 《环境影响评价技术导则 ——地面水环境》（ HJ/），评价等级确定为三级。 评价范围：现状评价范围为 大 沙河和 深圳西部海域 ；预测评价只对本项目污水接入管网可行性进行分析。 地下水环境级别、范围 本项目地下水评价等级为三级，评价范围为项目 用地红线 范围。 大气环境评价级别、范围 评价区执行《环境空气质量标准》（ GB309。