年某企业投资保障性住房可行性调查初步报告(编辑修改稿)

年某企业投资保障性住房可行性调查初步报告(编辑修改稿)内容摘要：

市计划 筹建 万套保障房，总面积约 780000 m2 ， 筹建 资金 需求 约为 亿元 ，政府 资金支持力度不够，建设资金缺口大，需多渠道融资。 融资 渠道 目前国内保障性住房的主要融资渠道为： 银行 贷款，发放企业债券，政府财政补贴，地方政府债，房地产信托基金等。 4 月 28 日，央行最新公布的数据显示 ，房地产开放贷款新增 1678 亿元，保障性住房开发贷款新增 651 亿元，比年初增长 ﹪，占到房地产开发贷的四成左右。 特别是2020 年以来， 国家开发银行与各省市 加强全面合作，加快推进保障性安居工程建设 ，为 保障房建设提供 建设 资金 支持。 6 月 9 日， 国家开发银行 与 住建厅 签署《开发性金融支持保障性安居工程建设战略合作协议》，双方将共同推进保障性安居工程的建设。 一边是商品房开发贷款收紧，一边是保障房贷款趋热。 一冷一热，一目了然。 企业投资保障房的一个好处是 能从金融机构获得较大规模的贷款，从而解决资金问题。 （二） 分类 建设投资额及收益分析 —— 廉租房、公租房 廉租房、公租房均属于租赁性保障房， 一般由地方政府或用工单位投资建设， 土地通常为无偿划拨，建设和运营享受税费优惠政策。 对于参与投资建设的企业而言， 建设资金主要 靠收取租金 （可含租赁补贴） 或政府、用工单位 回 购 收回。 现考虑以 租金方式 取得投资收益 ， 以 市 2020 年保障房建设数量为 基数 测算， 未 考虑建设资金成本，租赁房建成投用后的管理成本、财务成本等。 廉租房 建设投资额 ： 2020 年 市计划 筹建廉租房 5000 套，约250000 m2， 建设成本 1600 元 / m2，总 投资 约 4 亿元 ，争取到 中央财政给予廉租住房建设 400 元 / m2补助 和 省 市 级财政给予 的 一定配套补助 ，原则估计约 500 元 / m2，参与企业实际投资为 亿元。 收益： 若 不考虑政府租金补贴资金，按每户每月租金 40元测算，建设资金回收期 约 114 年；若考虑政府租金补贴资金，按每户每月租金 175 元测算 （政府补贴标准为 2 元 / m2— 5 元 / m2）， 建设资金回收期 约 26 年。 静态推测，剩下的44 年，每年可取得 1050 万元的租金收入，平均年收益率% 据此分析，单一投资廉租房 且政府不回购 ，回收期长且基本 无经济效益。 公租 房 建设投资额： 2020 年 市计划筹建公租房 6000 套，约360000 m2，建设成本 1600 元 / m2，总投资约 亿元，在廉租房建设资金保证之余，可争取到 中央财政 和 省 市 级财政给予 的 一定配套补助 （不确定暂不考虑）。 收益： 因 公租房 主要面向工业园区务工人员、新毕业学生群体等， 按照《 市人民政府关于发展公共租赁住房的实施意见》 ：“ 公共租赁住房针对不同承租群体可实行不高于市场租金的级差化租金 ”， 每户每月租金 暂按 300 元 估 算， 出租率 100%， 建设资金回收期约 27 年 ，在剩下的 43 年时间内，每年可有 2160 万元的 租金收益，平均年收益为 1337 万元，年收益率为 %。 据此分析，单一投资 公 租房且政府不回购 ，回收期长且基本无经济效益。 扩展： 若政府或用工单位 回购，按照 发 [2020]37 号 文：“ 用于投资收购 50平方米以下小户型普通商品住房和公房改造或新建廉租房。 投资收购要按照公开、公平、公正原则，通过政府采购方式进行。 收购价格按建安成本加 3％以下利润控制，不 含 土地成本，土地采取置换方式解决 ” ， 可获得3%的利润。 —— 经济适用房 建设投。