年地产研究报告(网易中原地产(编辑修改稿)

年地产研究报告(网易中原地产(编辑修改稿)内容摘要：

.............................................................. 34 （一）二手楼市步入阶段性调整 ............................................................................................. 36 （二）三大因素致二手楼市持续 低迷 ...................................................................................... 39 （三）量价交换缓慢回升 ........................................................................................................ 42 写字楼市场：租售两旺 建设井喷风险潜伏 ..................................................................................... 44 （一）销售跑赢住宅 租金再创新高 ........................................................................................ 44 （二）三重利好刺激 资金持续流入 ........................................................................................ 46 （三）供应持续攀升 新兴商务区涌现 ..................................................................................... 48 （四）短期强势依旧 长期分化加剧 ........................................................................................ 50 [1]房地产发展与宏观经济休戚相关 将在限速中前行 ............................................................... 51 2 一、 主题：限速中前行 房地产发展与宏观经济休戚相关 将在限速中前行 [1] 2020年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。 这一年，央行总共进行 3 次加息， 6次上调存款准备金率。 信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。 这一年，全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标， 46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。 “限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。 „„不可否认，中国房地产业本身作为重要地影响着众多相关行业的产业，其发展和宏观经济发展依然休戚相关。 要在2020年艰难的内外环境中“稳中求进”地实现中国经济的发展，房地产业“稳中求进”的发展依然举足轻重。 „„反思 2020年严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也无辜地误伤了刚性和改善性需求。 而刚性和改善性的需求，是中国经济健康发展的必然产物，乃真正推动中国房地产可持续发展 的内在因素。 „„可以预计， 2020年的中国房地产市场，将在限速中前行。 政策走势：各方博弈 由“堵”到“疏”势在必行 自 2020年 1 月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较 2020 年的新“国四条”已全面升级。 近 1 年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。 为巩固调控效果，中央政府近期不断强调 2020年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。 然而，楼市低迷对于各地方财政造成的压力日增，近期各地政府已 纷纷试图自下而上地寻求政策突破口，各级政府的博弈日趋敏感。 反思严厉的“限购”和“限贷”等政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也大大误伤了刚性和改善性需求。 为了促进市场健康稳定的发展，我们认为，后市政策有必要在既定的框架内作灵活调整，即在继续抑制投资和投机性需求的同时，必须鼓励刚性和改善性的正当需求，唯此才能带动市场持续有序地前行。 3 注：新“国四条”指住建部、国土资源部、监察部于 2020年 9月 29日联合发布的《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》；新“国八条”指 2020年 1月26日， 国务院常务会议上推出的八条房地产市场调控措施；资料来源：中原集团研究中心根据公开监测所得。 (一 )限贷： 购房成本增加 微调尚存空间 2020年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。 上半年，央行连续 6次上调大中型金融机构存款准备金率达到 %的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。 3月，银监会要求严格实行“动 态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。 4 虽然政策初衷是打压投机投资型购房行为，但其执行结果已较严重地误伤到首次购房和改善性购房的需求。 由于信贷额度持续收紧，银行的利差诉求使得有限资金更多投放于较高利率的消费类贷款，银行房贷业务积极性有所降低，而包括首套房在内的房贷利率则水涨船高。 2020年底，全国主要城市住宅价格跌势初显，但跌幅有限。 中原领先指数系统数据显示，截至 11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅价格年内累计跌幅在 %~%之间。 然而由于加息和房贷折扣的变化，2020年底各大银行首套房利率较年初执行的标准已上浮超过 3成 ，由此可见房价的跌幅难以抵消利率的涨幅。 “限购”背景下，“一刀切”的货币紧缩使得刚需购房成本徒增，房价调控的结果距调控的根本目的渐行渐远。 据过往的经验，当国内货币信贷政策基调出现调整时，如 2020年和 2020年，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平的波动（见图 13）。 2020年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策5 出现了微调信号。 11月 30 日晚，央行宣布从 2020年 12月 5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率。 在 2020年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放 ，房贷或将出现结构性松动。 个人住户贷款方面，资金面的相对宽裕使得年底排队贷款的购房者获贷款可能性加大。 此外，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。 （二）限购：扩容阻力重重 博弈或将持续 “限购”已成为 2020年影响市场的主要因素之一。 2020年 1月颁布的“新国八条”使“限购”扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市，执行力度也从 2020年的限“新购一套”加强到“本地限三，外地限二”（见附表 11）。 截至 2020年 11 月，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅 下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。 “限购”叠加“限贷”对市场的杀伤力使得地方政府政策执行动力不足，而由于整体信贷环境由中央把控，地方只能在“限购”层面寻求腾挪空间。 2020年下半年，在大部分一二线城市均限购的背景下，市场的热点已逐步转移至三线城市。 因此，国务院于 7月 14日公布了二三线城市“限购”的五条标准（下简称新“国五条”）。 根据“标准”中可量化的因素，有十余个城市属于“限购”高危城市，然而截至 11月底，仅有浙江衢州、台州、广东珠海跟进出台“限购”措施，且其执行范围均为市域局部，尺度也较为 宽松。 9月，湖北省曾出台文件要求省内城市自查，要求 10月底前房价涨幅控制未达标城市“限购”，但至今自查结果仍无下文。 种种迹象均表明，三线城市亦缺乏执行“限购”的动力。 已经执行“限购”的城市，其执行尺度亦存差异。 首先， 46个城市中有 29个城市执行局部限购；其次，各地“限外”措施松紧不一，如长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”，石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得“限购”中的“限外”在执行时大打折扣。 此外，天津、厦门、成都等地在政策执行口径上也存在暗松。 10月 11日，佛山曾戏剧性上演了“限购”松绑的紧急叫停事件，这也充分显示出地方政府对中央政策底线的试探倾向。 12月初，住建部要求“限购”到期城市延续“限购”，不作“方向性”调整。 对于住 建部这一要求，地方政府的表态大致可分为以下四种。 第一，即将到期的 9个“限购”城市中，除厦门外暂时还未表态，长春、石家庄、贵阳、青岛、合肥、南宁、金华、徐州等市均持观望态度；第二，曾被媒体误报“限购”即将到期的海口、济南已澄清，表明会按照升级版本的“限购”政策执行；第三，宣布2020年将继续“限购”的太原、广州，其政策原文中没有期限的截止日期，而且均为局部限购，尺度6 较松。 这类城市的“限购”对其市场影响有限；第四，执行全市限购且较为严格的城市（如佛山）宣布限购口径或将微调。 （三）限价：直指房价目标 有悖市场均衡 2020年 1月出台的 “新国八条”中明确要求各级政府须在一季度公布房价控制目标。 截至 3 月 31 日，全国已经有 608 个城市公布了房价控制目标。 就有公开数据的 120个城市的房价控制目标来看，大多数城市以当地 GDP增速、人均可支配收入增长速度为标准 (房价的参照标准的一种方式 )，基本把房价涨幅控制在 8%15%之间。 从 4 月上旬开始，国务院派出 8 个房地产市场调控督查工作组，对 16个省市自治区、直辖市贯彻落实国务调控政策措施情况开展专项督查。 随着政府加大力度对调控执行的监管力度，自 2020年 3月开始，各地陆续出台了具体“限价”措施（详见表 12）。 从“限价”措施公布的时点来看，大部分城市均在 7月 15日的“国五条”后出台，且多为未“限购”的三线城市，似有规避“限购”之嫌。 从“限价”条款来看，各个城市虽然对房价控制的幅度不同，限价方式不同（按最高价、项目均价、按户型分类均价），但均直指年初公布的房价调控目标，多为临时性措施。 从市场影响来看，早期未出“限购”而执行“限价”的增城、从化有效避免了成交7 的下滑。 中原监测数据显示，增城、从化“限价”后的月均成交套数较“限价”之前分别上浮 58%和11%。 需要指出的是，在控房价这一政治任务高压下，行政限制后的成交价绝非均衡价格；“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行，但价格在条件改变时亦极易“失衡”。 其实在房地产市场供求长期失衡的背景下，“限价”可以有更多的含义。 支撑房价的成本因素主要有两项，一是地价，二是建材和劳动力成本。 目前，地价下行有限，建材和劳动力成本因通胀不断上升，此时单限房价犹如扬汤止沸。 但若能利用好“限购”的时间差，对土地、保障类住房开发等环节给予更多关注，那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺，而不失为一种促进市场持持续 健康发展的积极探索。 （四）保障房：跃进减速定局 制度瓶颈待破 2020年保障房建设已在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障房的建设和投入力度。 2020年，保障房进入了更大规模的建设阶段，面对 1000万套的建设任务，各地积极筹措。 据住建部数据，截至 11月底，全国 1000万套保障房已全部开工。 然而，在靓丽的开工数字之下，住建部于 10月下旬开始的各地督察却发现了一些问题，包括保障房开工率、资金筹集和使用情况等。 督察中特别强调新开工的 1000万套是指“三分之一达到结构完成，三分之一出地面，三分之一做到基 础浇铸混凝土”，直指开工数据上报中的不规范行为。 对此，住建部表示对于“十二五规划”中后续的 2600万套，届时会根据调查情况进行调整， 2020年新开工的保障房项目将小于 2020年的 1000万套。 从目标“大跃进”到“重算开工率”，一定程度上折射出了保障房建设的资金问题。 2020年 5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的 10%计提保障房资金。 但由于 2020年市场的低迷，各地土地出让金减少，该部分资金难以补缺。 2020年 1— 11月，中原监测的 15 个重点城市土地出让金同比去年下滑 1成，其中居住用地成交 金额较去年同期下滑 2成。 因此，近期各级政府也积极以信贷、地方债、企业债等方式为保障房融资。 然而，以上融资总额相对于 需求仍有距离。 此外， 2020年保障房建设目标的调低，也显示出我国保障房的制度建设正处于探索期。 加速保障性住房建设，对于弥补过去十年我国房地产全面市场化所造成的失衡与社会矛盾来说，固然是一门必修课，但住房保障制度完善理应放在比建设速度更重要的位置。 首先，未来公租房在保障房类型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐渐远离开工率导向的怪圈。 其次，完善保障房“轮候制”也是未来的 方向。 “ 轮候制”是指对保障房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并对通过审核资质的人员信息建立数据库，再根据保障性住房建设进度，对已通过审核的申请人按先后次序分配保障房或购买资质的管理制度。 通过轮候制度，可以比较准确地预估出未来一段时间内保障房的需求量，使保障房建设任务量的制定有据可依。 8 （五）未来 :方向性调整难现 行政性干预仍存 12月 12日 — 14日， 2020年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控。