常州港龙万福路s03地块项目申请报告书(编辑修改稿)

常州港龙万福路s03地块项目申请报告书(编辑修改稿)内容摘要：

等等，每一个人们关注的生活内容中，都会为商办房地产提供大量的发展机遇。 由于历史的原因，常州城区的发展受到很大的局限，相应的，项目申请报告 17 常州的商业等服务业发展也受到了很大的束缚，这种束缚体现在地域布局上就是显得过于单一，主要都集中在常州市中心，尤其是集中在从文化宫到南大街的一个狭小区域。 这样的传统商业格局是自发形成的，它虽然保证了核心区商业的成功，但从消费者的角度看，由于商业中心的过于集中，给消费者带来了极大 的不便，该中心不仅在交通距离上离消费者过远，而且该中心商业区的机动车和非机动车的交通压力过大，已经出现了严重的交通拥堵和停车难等问题。 随着常州城市建设的扩张，城市人口在迅速增加，市区范围在迅速扩大，目前，常州已经体现出一个大城市甚至特大城市的基本架构。 原有的商业格局已经严重不适应常州的经济和社会发展，也已经严重影响到常州市民生活质量的迅速提升。 项目地块位于市政府极力打造的城市副商圈的中心，因此，具有较好的发展前景。 第二章 发展规划、产业政策和 行业准入分析 项目申请报告 18 一、发展规划分析 房地产业是中国新 的发展阶段的一个重要支柱产业。 房地产业的持续稳定和健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 常州的经济发展中已经具备了一定的商务写字楼市场基础。 具备了一大批贸易型企业、服务业企业以及智力型企业。 常州的商务写字楼市场的机遇则应该首先以此为切入点。 在地段的选择上、产品设计上都充分兼顾这些人群的需求，并考虑未来常州经济和城市规划的格局，让需求者获得最适合的商务写字楼。 常州市房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。 拟建项目建设符合地方产 业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，将对营造 城市副商圈 创造 良好的投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。 项目 与《常州市城市总体规划 (20202020)》相符性分析： （一） 与用地 性质及主城区发展方向、结构 的相符性 第三十二条 城镇协调发展政策措施 严格执行土地使用制度。 节约用地，合理用地，严格按照土地利用总体规划和有关规定使用土地。 项目对土地的使用与常州市国土资源局出让该地块时确定的用途完全相符，设计 为 商业、办公用途。 第四十条 主城区空间发展方向 常州主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。 项目申请报告 19 第四十二条 主城区由中心、高新、城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组团组成。 其范围和主要职能分别是：高新组团：西起德胜河，东至青洋路，北起沪宁高速公路，南至城北干道和新机场路。 主要功能为发展机电一体化、电子、软件产业、新材料、生物医药等高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区，城市北部商贸副中心。 项目所处区域为市政府确定的副商圈区域， 符合这一规划的要求， 可以有效缓解市中心所带来的商业压力，促进城市经济的发展。 （二） 与城市停车设施规划的相符性 第七十四条 发展战 略目标 以路外停车 (停车场库等 )为主，路边停车为辅，采取多种形式的停车方式，增加停车泊位。 同时加强停车设施需求管理，实现供应与需求之间的平衡，达到停车井然有序。 社会公共停车用地按 平方米 /人预留。 新建及改建住宅区停车泊位力争达到每两户设 1个停车位；大型商业、行政办公、文化娱乐、体育等设施按照有关规范配建停车场 (库 )，鼓励在中心城区和居住区建设多层停车库 (楼 )。 第七十六条 规划布局： 、大中型公共建筑配建停车场 (库、楼 )是路外停车泊位供应的主体，约应占停车需求总量的 85％；社会公共停车场 作为配建停车场的补充和调节，约应占停车需求总量的 15％，其中在城市支路和繁华商业大街等项目申请报告 20 合适地段 (时段 )设置的满足短时停车需要的路内公共停车泊位约占社会公共停车需求量的 10％。 项目 建有大型地下停车场，机动车停车位 258辆， 其中地下停车 251 辆，地上停车 7 辆，非机动车停车位 1580 辆， 机动车计算指标：商业按 50辆 /万平方米、办公按 50辆 /万平方米；非机动车计算指标：商业按 750辆 /万平方米、办公按 300辆 /万平方米设计。 这一数量 与城市居住区停车设施规划的要求完全相符。 （三）与城市绿地规划的相符性 第一百零七 条 各类绿地规划 4. 附属绿地： (2) 单位绿地：新建设单位绿地率原则上不低于 30％。 根据单位性质不同而定 :工业、商业金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于 20％，机关团体、文体娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于 35％，对环境有大气、噪音等污染的厂矿企业单位，绿地率不小于 30％。 有条件的单位如机场、码头、火车站、汽车站等城市窗口单位可适当增加绿化面积。 项目属于 商业、办公性质 ，设计绿 地 率为 11%， 与 城市绿地规划的要求 不 相符 ，可通过 与园林局协调，补交绿地建设 费或异地补建的方式加 以解决。 项目申请报告 21 二、产业政策分析 根据国家发改委 2020年第 40号《产业结构调整指导目录 》 ，拟建项目不属于限止类、禁止类，属于允许类；根据 江苏省发展和改革委员会二 OO四年六月三日 发布的《江苏省鼓励投资产业指导目录》和常州 市人民政府 发布的《 关于印发 常州 市当前限制和禁止发展产业导向目录的通知 》，拟建项目也不属于限止类、禁止类，属于允许类。 根据国土资发〔 2020〕 296 号关于发布实施《限制用地项目目录 (2020年本 )》和《禁止用地项目目录 (2020年本 )》的通知，本项目不在限制用地项目目录和禁止 用地项目目录内。 《限制用地项目目录 (2020 年本 )》中虽有 “ 十四、其他项目 下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地 、家具城、建材城等大型商业设施项目 ”。 本项目与以上规定不发生茅盾。 因此，本拟建项目符合国家和地方产业政策的要求。 三、行业准入分析 拟建项目为房地产开发，承办单位常州港龙房地产开发有限公 司，公司成立于 2020 年 8 月 13日，有江苏省常州工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，公司又于 2020 年 12月 7日取得江苏省建设厅颁发的中华人民共和国房地产开发企业资质项目申请报告 22 证书，资质等级为暂定贰级，有效期限为 1年，有从事房地产开发的资格，项目建设规模符合开发公司的资质条件。 符合建住房[2020]171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中规定：设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准书》和《营业执照》的要求。 拟建项目符合国 家、行业部门制定的相关标准规定 拟建项目用地面积、结构布局、容积率、建筑密度、日照间距严格执行地块规划要求的有关规定；建筑物按照建筑设计防火规范 GBJ1687 规定，确定建筑物的耐火等级，建筑物之间的间距满足建筑防火规范的要求，道路布置满足消防车通行的要求，并按规定设置室外消火栓。 以上分析，可见项目建设单位以及该拟建项目均符合房地产准入标准的规定。 第三章 资源开发及综合利用分析 项目申请报告 23 一、资源开发方案 本拟建项目不涉及资源开发。 二、资源利用方案 本拟建项目占用的重要资源为国有土地和建筑材料，土地 是通过出让方式取得，出让人为常州市国土资源局， 位于 市政府极力打造的城市副商圈的中心，东临新城首府项目，西临凯纳商务广场，南临通江大道。 总用 地面积 8090 平方 米。 具体利用要求见主要经济技术指标。 项目占用建筑材料主要有砂、石、砖、水泥、钢材、商品混凝土、预制构件和新型墙体材料等。 项目建材采用低放射性材料，减少建材对室内空气的污染；选用生产能耗低、技术含量高、可集约化生产的建筑材料或产品；选用可重复、循环使用的建筑材料和产品；根据实际情况尽量选用可再生的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对 环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准，并被授予环境标志的建筑材料和产品。 其有害物质含量符合建设部的相关要求。 三、资源节约措施 对本项目所占重要自然资源土地的利用遵循《中华人民共和国城市土地管理法》和《城市规划条例》中规定的加强城市用地项目申请报告 24 的规划管理，合理用地、节约用地的原则进行规划设计的。 对建筑材料的节约主要从施工技术、材料的选择、加强管理、严格核算以及循环利用角度着手，采用资源丰富的、常用的建筑材料。 对于五大建材，还可从以下几方面着手，节约资源。 节约水泥的措 施： ①根据设计需要，选择合适的水泥品种和强度等级； ②级配相同的情况下，尽量使用粒径大的骨料； ③选用合理的砂粒； ④确定合适的水灰比； ⑤合理掺用外加济； ⑥充分利用水泥活性及其强度富余系数； ⑦合理掺加粉煤灰。 节约钢材的措施： ①集中断料，合理加工； ②在加工程序上做到合理，有序； ③充分利用短料、旧料； ④避免以大代小，以优代劣。 节约砂、石料的措施： ①优先选择商品混凝土； ②对少量混凝土、砂浆进行集中拌制； ③可能的情况下利用石屑、废水泥块代替砂、石。 节约木材的措施： 项目申请报告 25 ①尽量采用组合 式定型钢模板、大模板、滑模、爬模等代替木模板； ②改进支模办法，采用无底模、砖胎模、升板等； ③优材不劣用，长材不短用； ④木料制作时要量套锯，提高出材率。 节约砌体材料的措施： ①确保工程质量，在次要部位充分利用断砖； ②合理堆放，减少二次搬运带来的损失 ③尽量少用或不用凝土砖。 第四章 节能方案分析 “建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。 新建房屋要贯彻节约用地、节约能源的方针。 一直以来，公用建筑始终是能源消耗的大户。 因此， 我国 制定了 一部有关公共建筑节能设计的综 合性国家标准 《公用建筑节能设计标准》。 对于项目区内建筑物的节能措施，严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（ GB5017693）的要求，根据本地区气候特点，从建筑物隔热、保温、通风和排湿等方面来综合考虑。 项目申请报告 26 首先从 商业、办公房地产 的更新改造上讲，一是要调动一切技术构造手段，达到低能耗，减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热工环境 (光、声、热、气流等 )和人体工程学的基础上 (人体对环境生理、心理的反应 )，创造健康舒适而高效的室内办公环境。 具体而言，要从建筑群整体布局设计 考虑生态节能 —— 比如外墙采用智能呼吸式双层幕墙、采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置、水源热泵及地源热泵技术的有效应用等等。 同时，加强设备更新改造，提高节能效益 —— 比如把传统的照明灯具更换为节能灯，将卫生间开关式水龙头更新为感应式水龙头等。 其次，管理出效益，物业公司在对 商业、办公房地产 管理过程中，可通过制定科学合理的措施，来降低能耗，提升物业品牌，降低物业管理的成本。 具体讲，一要针对节能问题制定有效的规章制度，并责任到人，并 加强监督检查；二要加强对全体员工进行节能教育培训工作，宣传国家资源节约法律法规和方针政策，弘扬先进典型，曝光浪费行为，不断提高员工的节约意识；三要通过向入驻 写字楼 的客户宣传节能的意义，宣传节能常识，使客房养成随手关灯、节约用水，经常检查电器是否有必要开启等良好的节能习惯。 再次，从设计的角度着手，注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高 效保温隔热材料项目申请报告 27 设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。 窗户大小与空调负荷关系甚大，窗。