14艺术雅居项目物业管理招标书(编辑修改稿)

14艺术雅居项目物业管理招标书(编辑修改稿)内容摘要：

电脑 2台 打印机 1 台 传真机 1台 电话机 4 台 空调 1台 日用耗材： 纸张 12 箱、其他办公用小件 清洁工具： 艺术雅居 项目物业管理投标书 第 15 页，共 40 页 扫把 15 把 拖把 20把 毛巾 96 条 水桶 16个 撮箕 32 个 水盆 16个 胶手套 16 双 线手套 48双 垃圾桶 90 个 垃圾袋 1000 条 擦玻器 20 个 玻璃铲刀 5个 垃圾收集车 12 辆 工作指示牌 36个 日用耗材： 洗衣粉 60kg 酸性洗剂 10 甁 玻璃清洁剂 20 甁 洁厕剂 90 甁 不锈钢清洁剂 48 甁 不锈钢保护油 21 甁 空气清洁剂 108 甁 灯饰清洁剂 64 甁 绿化用品 剪草机 2 台 剪枝刀 8把 锄头 6 把 铁锹 6把 喷水管 20 根 小喷壶 4个 喷雾器 2 台 手套 12双 胶统靴 6 双 农药化肥 11袋 保安用品 对讲机 16 台 电筒（充电式） 12台 雨具 11 件 警用胶棒 15根 手套 126 双 工程部用品 万用表（ 250） 台 电流钳式（ 800A） 台 对地阻值测试表 台 绝缘值测试表（ 500V－ 1000V） 台 电源测试电笔 只 卷尺（ 5m） 把 水平尺（ 600MM） 根 温度计（电子数字式） 台 高压测试电笔 只 护眼罩 个 铝梯（ 4M） 把 铝梯（ ） 把 手推车 台 绝缘胶鞋 双 绝缘手套 双 艺术雅居 项目物业管理投标书 第 16 页，共 40 页 扳手（ 250） 把 扳手（ 300） 把 管子钳（ 450MM） 把 切割工具（水管用切刀） 台 螺丝起子 平咀形 100mm 4mm 10 支 150mm 6mm 10 支 200mm 8mm 10 支 250mm 8mm 10 支 400mm 10mm 10 支 十字形 100mm 3mm 10 支 175mm 10 支 250mm 6mm 10 支 350mm 10 支 电子部件专用：平咀、十字咀、平咀钳、尖咀钳、斜钳 10套 电线护套管钳（ 100A 以上） 2个 手锤（电工） 10 个 电焊机（ 60A） 1台 高压吸尘机（手提式） 1台 手提射灯 2个 对讲机 6 台 艺术雅居 管理人配置及培训计划 物业管理处机构设立方案及运作流程 青年公寓 物管服务中心 物业管理有限公司 房屋开发有限责任公司 房地产开发有限公司 艺术雅居 项目物业管理投标书 第 17 页，共 40 页 1. 2 组织结构的说明 从组织机构图中可以看出，管理处在公司的领导下和在 房屋开发有限责任公司与 市 房地产开发有限公司的指导和监督下，实行我公司总经理领导下的经理负责制。 这是一种垂直管理方式，分部经理以下每组设主管，其编制力求精干，其人员力求一专多能。 在拟制计划，组织领导和对各项工作检查指导协同等方面由经理、经理助理直接负责，各项具体工作在职责范围内由各主管直接安排，各主管向经理负责，各主管下属人员向主管负责。 管理服务岗位设置及人员配备方案（满员 84 人） 保洁绿化部 主任助理 1名 青年公寓 物管处主任 1 名 保安部 保洁服务 综合工程服务 保安服务 前台接待 车场服务 绿化服务 房管部 综合管理员 工程维修部 上级领导部门 青年公寓 物管处 各部门主管 接受服务对象 岗位责任人 物业经理 艺术雅居 项目物业管理投标书 第 18 页，共 40 页 员工的管理和培训计划 员工是我们最宝贵的资产，我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。 所以从这层意义上未说，经营企业其实就是做人的工作。 为企业培养一支过硬的员工队伍。 员工管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。 在物业管理工作中 ，我们提出的人员管理体系由三部分组成 : (一 )、聘用与考核 聘用 对于操作层员工，依照相关人事劳动部门招聘人员规定，根据人员编制、用工条件择优录取，录用后经过对员工进行上岗培训和业务考核，试用 36 个月，依据《劳动法》的规定，签订劳动合同书。 考核 考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段。 主要办法如下 : ，根据考核业绩实施奖惩。 考核率 100%，淘汰率 5%，岗位轮换率 10%。 ，经培训后 进行考核，考核率 100%。 ，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率 100%. ，充分征求甲方意见和员工民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。 (二 )、量化管理与规范操作 （ 1）量化管理 : ，对相关岗位管理目标进行细化和量化，作出具体要求。 ，确定培训课程、内容及课时。 ，年度岗位轮换率 10%，淘汰率 5%。 成本双控制的管理模式。 公司制定详细的年度财务预算方案，有计划的控制成本，提高企业效益。 （ 2）规范运作 IS09001:20xx 的物业管理质量体系运行。 《员工手册》等，规范管理分部员工的行为。 保洁绿化部经理 1 名 绿化员 6名 车辆管理员10名 保安部经理 1名 工程维修员10名 保洁员16名 前台接待员 4名 保安员28名 房屋管理组主管 1 名 工程维修部经理 1 名 管理员 2 名 收款员2 名 艺术雅居 项目物业管理投标书 第 19 页，共 40 页。 从员工选聘入手，奖惩机制贯穿整个管理服务运作中。 奖励包括外送培训、职务提升、一次性物质奖励。 惩罚包括辞退、降职、调岗、降低待遇、一次性罚款等形式。 （ 1）对选聘现有优秀员工进行培训、考核，合格者正式上岗。 （ 2）日常运作中采用 5% “末位”淘汰制，实行强制性淘汰 (辞退、降职 )。 （ 4） 对工作不认真负责、不思上进者，坚决淘汰。 （三）在项目进驻三个月前开始将进驻的人员开始培训。 （ 1） 附 :员工管理网络图 艺术雅居 管理规章制度 一、员工守则 （一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。 （二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （三）必须严格遵守轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退，遇有特殊情况需请假时，应事先取得部门主管同意，而部门主管请假则需获得公司总经理同意。 （四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责以外及对私人服务的工作。 （五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。 （六）部门主管应该执行公司各项指示，并定期召开该部门的各级员工的会议，向公司做定期的工作汇报。 员工须服从部门主管工作调配及岗位编排。 （七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益的行为。 （九）不得向业主、 住户或公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。 （十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。 人员管理 素质机制 配置机制 组织机制 压力机制 激励机制 公司企业精神，制定素质标准，严格录用考核，培训培养提高 工作岗位设计合理配置人力 制订规范管理形象规范管理分层管理措施 量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合 工资福利等物质保障，荣誉晋升等精神奖励。 艺术雅居 项目物业管理。