四川成都龙泉项目策划案(编辑修改稿)

四川成都龙泉项目策划案(编辑修改稿)内容摘要：

总体描述 以生态住宅为主，生态观光旅游、会议休闲度假为辅的复合型高尚湖滨地产物业。 支撑原由： 1. 已有生态环境：有利于度假会议、观光旅游价值的挖掘 2. 离市区距离不远：居家价值可以利用 3. 城市规划重心的转移：增值前景看好 4. 成都市良好的经济环境：保证了本项目的市场基础 ——尤其是项目附近拥有高新技术产业开发区、经济技术开发区等企业密集型区域。 5. 开发商希望尽快收回投资的意图：居住物业成为主要的选择 6. 别墅、多层建筑成本低 ，开发商所需资金占用少 7. 观光旅游：与区域功能定位相协调，实现互动，直接带旺项目人气，进而促进项目推广销售和品牌建设 项目购置理由综合描述：一流的生态及人工环境、高档完善的配套支撑、与市区的近距离及便利交通联系、 与市区相比的价格优势。 定位分解 功能定位： 本项目根据区位条件、地块条件，主要有居家休闲物业、会议度假物业、旅游物业等三个发展方向。 居家休闲物业：地块距离成都市中心较近，且拥有非常好的自然环境条件，具备开发中高档居住物业的条件。 从成都市五桂桥一带到项目仅需 20 分钟的车程，在市区 3 环范围从西至东也将花上 3040 分钟。 所以，如果本项目再配上购房直通车，同时完善社区各项配套、满足成都人的惬意方便生活需求，那么客户层面将有望大幅度扩大。 会议度假物业：优美的景观资源、区位条件有利于建设此类物业；该类物业不仅有利于建立高档形象，也有利于社区及公司品牌建设；但规模太大，全部做此类物业的市场容量令人担忧；该方案投资回收期长，如要在短期内收回投资，需与经营方合作建设。 能够与本项目会议中心形成竞争的物业主要分布在都江堰、青城山一带。 本项目与这些物业相比的优势在于距离市区近、消费相对低廉；不足点在 于人文景观的相对缺乏。 旅游物业：本项目具备较好的开发旅游的自身和周边旅游环境条件；同时该类物业有利于聚集人气，扩大项目影响；但旅游属长期投资型项目，不利于短期内收回投资。 本项目建设旅游物业主要考虑为带动项目人气，扩大项目知名度。 为项目带来更多人流，促进销售。 注：多个功能区的混杂，要求社区必须在下一步的规划及日后的管理上确保各功能区的相互独立，互不干扰 —— 主要是旅游、会议等对居家的干扰。 —— 发展战略：以观光旅游区带动人气，以居家休闲物业为主，尽快实现项目投资回报；以会议度假物业提升项目形象，打造项目 品牌。 总体实现低开高走的开发策略。 客户定位： 第一圈层客户：也是项目第一期开发所主推的客户，这类客户以经济技术开发区、高新技术开发区企业的中高层管理者（相关收入、居住情况、消费特征等有待进一步调研）。 因为地缘优势（近距离、同时可以有效规避城东穷人区的影响）的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。 当然，除了地缘优势外，尚需通过需求调研、有的放矢，以实实在在的品位品质打动客户。 因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业。 第二圈层客户：指第二阶段扩展客户，包括成都市私人企业主、成都市公务员 、周边县市富有阶层。 通过对第一圈层客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定品牌及人气，加上项目本身的高品质建设，给予这类客户充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。 第三圈层客户：即第三阶段扩展客户，主要包括在外经商成功的成都人因恋巢回住及其他中意成都市居家环境的四川籍客户。 通过上述两个阶段的营销，项目开发已经到达一定程度，各种实在的规划设计、配套设施、物业管理清晰可见，同时项目品牌价值已经得到充分塑造，吸引第三圈层（挑剔）客户便顺理成章。 会议中心客户：经济效益好的外资、合资、民营、国有企业及政府部门。 这些企业、团体开会及培训机会多 —— 希望为员工谋福利。 开会的同时也是度假、放松的时机。 针对成都人的生活态度，市场潜力较大。 客户消费特征： 客户 消费特征 第一圈层 求方便 —— 与本项目距离不远；追求高品位 —— 项目优美的自然环境；青睐性价比 —— 项目与市区内物业相比的价格优势； 第二圈层 求生活的便利 —— 配套、交通；求环境 —— 自然与人工；求舒适 —— 社区已经营造的舒适感觉；求品位 —— 社区文化营造 第三圈层 追求 高品质；追求高品牌价值；讲究身份体验 价格定位： 总体上低开高走，初期保持项目同城区普通住宅的竞争力；实现项目“金子的品质、银子的价格”，后期通过项目品牌价值逐步抬升售价。 增加项目利润空间。 规划初步提示 入口处的处理 小区 141 亩地入口，不仅是本项目地块的一个构成部分。 更是项目的形象、脸面所在，需要配合社区总体规划认真的处理，体现社区品位及功能。 在开发节奏的把握上，根据成都人爱 “绷面子 ”的个性，可以先期大造形象景观，后期再根据实际情况进行改造开发。 对水体的利用 本项目拥 有得天独厚的大面积水体，是项目的特色所在，同时也将是项目的品质塑造点所在。 在规划设计中，需要对包括各类亲水设施、水上活动等做重点处理。 项目自身配套条件的完善 高档完善的配套，不仅可以提升项目档次、标榜客户身份，同时也是满足客户的基本需要。 如购物中心、名牌中小学、高档会所等的建设。 四川成都龙泉项目策划案 调查目的： 针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位 、目标客户定位）提供充分的市场依据。 调查思路 —— 从宏观到微观，从整体到局部 ` 成都市社会经济及城市发展战略 社会经济发展概况 经济发展综述 —— 成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。 1999 年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。 成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。 城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积 12390 平方公里，市区面积 129 平方公里，平原仅占 %，全市共有 8 区 4 市 8 县。 2020 年成都市总人口达到 万人，比上年增加 1%左右，市区人口为 330 万人，人口平均密度为每平方公里 765 人，平原地区为 1000 人 /平方公里以上。 改革开放 20 多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。 特别是 九五 计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突 破。 2020年全市国内生产总值达到 1419亿元，年均增长 %，提。