商业大厦房地产项目财务评价(编辑修改稿)

商业大厦房地产项目财务评价(编辑修改稿)内容摘要：

596 2213 2844 3434 3599 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818 续表 10 租赁税金及附加估算一览表 序号 项目 计算依据 建设经营期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 租赁收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租赁税金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 营业税 （ 1） *5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 城市维护建设税 （ ） *7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 教育费附加 （ ） *3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 防洪工程维护费 （ 1） *％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 交易印花税 （ 1） *％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 房产税 （ 1） *12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 六、 项目财务评价 （一）本项目财务分析的假设前提 本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。 价格水平的假定 本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。 租金升幅的假定 在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况， 设定租金每五年绝对升幅为 5％。 本租金基本可视为净租金标准。 税费的规定 本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。 出租物业的折旧 本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。 折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（ 2020 年至 2032 年，共 28 年）。 出租物业的期末转售价值 本项目不考虑出租物业的期末转售价值。 期望收益率（基准收益率）的确定 设定为 7％。 （二）损益表与项目静态盈利能力分析 详见表 11 所示。 表 11 项目损益表 序号 项目名称 计算依据 合计 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 收入 764391 0 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 销售收入 78860 22656 36598 19606 租赁收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 2 总成本费用 171271 11502 17490 14333 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 由于销售写字楼总成本分摊 38339 11502 17253 9585 用于租赁物业折旧 132932 237 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 3 税金 125770 1391 2301 2079 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 销售税金及附加 4842 1391 2247 1204 租赁税金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 4 土地增值税 789 227 366 196 5 利润总额 (1)(2)(3)(4) 466561 9537 16748 7961 10441 14769 18823 19951 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 14592 6 所得税 (5)*33% 153965 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 4815 7 税后利润 (5)(6) 312596 6390 11221 5334 6995 9895 12611 13367 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776 9776 续表 11 项目损益表 序号 项目名称 计算依据 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 销售收入 租赁收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 总成本费用 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 由于销售写字楼总成本分摊 用于租赁物业折旧 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 3 税金 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 销售税金及附加 租赁税金及附加 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4 土地增值税 5 利润总额 (1)(2)(3)(4) 14592 14592 15560 15560 15560 15560 15560 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16813 6 所得税 (5)*33% 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 7 税后利润 (5)(6) 9776 977。