合肥光彩广场项目提案报告(编辑修改稿)

合肥光彩广场项目提案报告(编辑修改稿)内容摘要：

一般在 31003400元 /平方米之间。 金色池塘的小户型公寓以自住为主，面积在 40平方米，价格在 3100元 /平方米；天怡国际商务中心的公寓以办公为主，面积在 54235平方米之间，价格为 3400元 /平方米。 联排别墅一般在 4500元 /平方米左右，独栋别墅一般在 7000元 /平方米左右。 商铺的价格在 62009200元 /平方米之间。 金色池塘 6200，枫丹白鹭湖公馆 6800，天怡国际商务中心 9200，徽商•城市庭院 7100，香格里拉花园8000。 区域内商铺均价在 7500元 /平方米左右。 物业管理费一般是多层 /平方米 /月，小高层 /平方米 /月；地下车位一般在 810 万 /个，出租在 100元 /个 /月左右。 案名 金色池塘二期 枫丹白鹭湖公馆一期 新加坡花园 梦园 御景山庄 绿城桂花园二期 规划面积 m2 40260 74180 84320 —— 236325 95328 主力面积 m2 150 127 300 135 案名 天怡国际商务中心 新文采花园 徽商•城市庭院 汉嘉都市森林一期 香格里拉花园二期 规划面积 m2 54205 100162 130290 89180 —— 主力面积 m2 148 135 —— 125 125 住宅部分，规划面积从小户型的公寓到大面积的别墅都有，最小的公寓只有 40 平方米，最大的别墅也有 330平方米。 主力面积主要集中在 125135平方米之间 ，有 7个楼盘，占 %，只有新加坡花园主力面积在 150平方米，平均主力面积在 132平方米，主力房型都是三房两厅两卫。 对于办公用途的项目，如天怡国际商务中心，主楼 5 100、 150、 18 205平方米左右的户型各占 1/5；副楼户型集中在 70115平方米， 70、 80平方米的占一半， 110左右的占 1/3， 187的占 1/6。 除去几个别墅项目以及销售完毕的项目，列取下表几个楼盘来结合销售率进行分析。 案名 金色池塘二期 枫丹白鹭湖公馆一期 绿城桂花园二期 天怡国际商务中心 新文采花园 汉嘉都市森林一期 香格里拉花园二期 公开日期 202051 20201118 2020103 20201018 2020626 202092 20201030 调查日期 2020322 05321 2020321 2020321 2020321 2020322 2020321 销售率 85% 86% 90% 80% 70% 100% 95% 月销售率 % % % 16% 8% % 20% 一共 7个楼盘，基本都是本期的尾盘销售，而多数分期开发的楼盘的下期都在下半年腿出，如香格里拉花园、金色池塘等，都市森林上半年就会推出后期。 平均月销售率在 15%左右。 可以说本区域的 楼市还是不错的，尤其在近期房地产宏观调控的因素下还有这样的销售进度是不错的了。 1）月销售率与主力面积关系图 可以看出主力面积较低的楼盘去化的都还可以，如（都市森林和香格里拉花园），分别在 15%和 20%，而主力面积较大的楼盘去化的也还好，不是很低（如天怡国际商务中心），也保持在 16%。 总的来说主力面积在 135左右的两个楼盘（如枫丹白鹭湖公馆和绿城桂花园）去化的最快，分别在 %和 %。 说明这个区域户型适中的楼盘需求还是最大的，同时少量设置一些大户型也是有一定市场的。 2月销售率与平均单 价关系图 可以看出，平均单价最低的两个楼盘，枫丹白鹭湖公馆和香格里拉花园（均价在 3200元 /平方米），去化的也最快，分别为 %和 20%。 但是单价最高的绿城桂花园（ 4500元 /平方米）去化的也还可以，有 %。 说明保证品质和口碑的情况下，本区域的高端市场还是存在的。 案名 金色池塘二期 枫丹白鹭湖公馆一期 新加坡花园 梦园 御景山庄 绿城桂花园二期 主力客源 本区域高收入阶层，自住 本区域中高收入阶层，自住 本地人自住、公司老板 中产阶级 政府官员，当地知名人士 ，企业主 本地人高收入家庭自住，企业主 案名 天怡国际商务中心 新文采花园 徽商•城市庭院 汉嘉都市森林一期 香格里拉花园二期 主力客源 高新区中小公司办公，也有投资客 中等收入白领阶层 —— 白领中等收入人群 为百大的员工买的多 本区域高品质的楼盘较多，价格在整个合肥市也是最高的， 所以本区域的楼盘一般都是本市中高收入的阶层以及高新区的白领一族为主要购买者。 案名 金色池塘二期 枫丹白鹭湖公馆一期 新加坡花园 梦园 御景山庄 绿城桂花园二期 广告重点 具有人文、艺术生活的景 观 湖畔城市新公馆生活（与董铺水库相临） 依山傍水，绿色家园怡人湖滨，生态园林社区 梦园现房时代 高尚聚居地，至美自然间 舒适桂花园，一生好居停 案名 天怡国际商务中心 新文采花园 徽商•城市庭院 汉嘉都市森林一期 香格里拉花园二期 广告重点 会聚科技财富精英，打造中央商务环境 四星级酒店里的家（新文采大酒店近在咫尺） 回归自然的院落式友居生活 城西 360度关怀型社区 到香格里拉享受真正的阳光生活 由上表可以看出，大多楼盘有有社区概念，说明本区域社区氛围已越来越浓，而像金色池塘、枫丹白鹭湖公馆、新加坡花园都以环境景观为主打，金色池塘主打其近万平方米的池塘景观，枫丹白鹭湖公馆、新加坡花园主打董铺水库。 办公楼如天怡国际商务中心则以会聚科技财富精英，打造中央商务环境概念入市，主打开发区内办公一族。 考虑到我们的项目有商业部分，而且主要是高层建筑，所以着重选取几个有特色的楼盘进行分析，集中在小高层项目且有社区商业，参考他们的规划和配套。 1）金色池塘 该楼盘周边有植物园和森林公园，生态环 境还是不错的。 其近万平方米的池塘景观、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面而成为高品质楼盘的代表和合肥西区一处新的风景；其景观尤富于特色，水流蜿蜒、喷泉跌荡，小岛三面、四面环水；建筑规划上，多层设计可入户门厅并设计有抄大 270度景观阳台，小高层也有入户花园并引入奢华观景电梯。 小区内部配套齐全，商业街包括有品牌洗衣、社区医疗、美容 SPA、经典美发等社区商业，会所、幼儿园、网球场、室外游泳池、千米步行景观道、社区健身路径等应有尽有。 2）枫丹白鹭湖公馆 大蜀山、董铺水库环绕周围，近长江西路主干道。 景观规划 上，住房共享的庭院和中心绿化广场、大手笔的景观规划，将建筑与环境完善结合，突出了与人互动、相融、交流的设计原则，从而使内部景观与外部的董铺水库遥相呼应，营造出一曲人与自然和谐交流的天籁之音。 小区配套有休闲会所（健身馆、乒乓球、台球室、棋牌室、阅览室）、商业街（商店、餐馆、酒吧、咖啡厅、画廊）、主题广场、幼稚园、景观大道等。 3） 新加坡花园 坐落在美丽的蜀山脚下，董铺水库之滨，地处省城交通主干道 —— 长江西路上，所以景观配套非常好。 亲水是花园城的一大特色。 它呈优美的Ｕ字形，向董铺万亩水面张开怀抱，同时，小 区内还建造了１３０亩的人工湖，布置如喷泉、瀑布等各种景观。 ４００亩配套生态园是小区的又一特色。 由入口生态景区、人工湖亲景观区、天鹅湖景区、生态运动区、自然森林风光景区、自然山景观区６个主题景区组成的４００亩生态园犹如一个皇家后花园，让住户随时随地亲近自然，放松身心。 小区配套有五星级宾馆、网球场、健身房、游泳池、高尔夫练习场、乒乓球室等，且拥有自己的步行街（夏威夷风情商业街）和商业综合楼（内设咖啡厅、球室、健身房、游泳池、银行、洽谈室等），配套豪华可见一斑。 4）绿城桂花园 北靠合肥市景观大道黄山路，西 连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。 绿城桂花园采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依园区丰富景观，各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态。 大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生态视角。 配套相当齐全，小区配备游泳池、网球场、篮球场、学校、幼儿园。 小区还配备有中心会所，集服务、休闲、娱乐等功能为一体，内设商务中心、健身房、大堂吧、客房、茶吧、阅览室、小型体育场、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多种服务设施。 5）汉 嘉都市森林 东靠南北主干线潜山路，北接都市大动脉长江路，是政务新区、文教区、高新科技开发区的交通要塞。 周边大型社区鳞次栉比。 景观上打破以往在房子旁边造花园的规划传统，强调花园中造房子，园区保留原生香樟林荫大道，满足了景观的均好性，且全区实现了无障碍设计。 社区配有完善的生活、商业服务体系。 园区的社区服务中心开设洗衣店、便民中心，并设有邮政、银行营业网点，另外沿街商铺规划更多的休闲娱乐场所。 社区内还设有半篮球场、室外健身设施、戏水游泳池、亲子乐园等。 另外社区还引进了“好又多”量贩式大型超市和合肥第 50中。 6）香格里拉花园 紧临合肥超市领袖 —— 合家福，并有大型时尚商业街。 首家采用玻璃阳台，并设有小高层观景电梯，小区配合居民建了合家福、香格里拉广场，小区内部还有大型的花园，使小高层有很好的景观。 一、项目概况 位置 本项目位于合肥市西部，属于高新技术开发区，北恻紧临长江西路，西临杨振宁，东临天通路。 技术经济指标 占地 35073平方米，含原有建筑 15000平方米，规划总建筑面积 169642万平方米（其中底层建筑面积 13615万平方米，总覆盖率 %） 地块形态 整个地块呈东西狭 长走势，地形呈反“凹”形状。 交通 168路、 18路、 221路、 234路均在本案附近有站点，去超市、图书馆、人民医院、市中心等都很方便。 项项项 目目目 分分分 析析析 周边配套 252。 公园：北望董铺水库、南观人工湖、西依大蜀山、东邻高新区，与名人园、人工湖、大蜀山等自然景观融为一体。 252。 学校：合肥光华学校、中国科学城 ,双语幼儿园、中学、大专院校 ,教育环境得天独厚。 252。 医院：第一人民医院分院 ,可举步直达。 省立医院门诊部、解放军 105医院也只 5分钟车程。 252。 菜市场：集贸市场。 252。 商业：百大合家福、永达商城、集贸市场购物。 252。 银行：建设银行、合肥商业银行、邮政储蓄 252。 餐饮： 500米范围内 ,汇聚了盛臣好世界大酒店、外商俱乐部、新文采国际酒店、银滩大浴场等娱乐餐饮场所。 本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿长江西路的两侧，配套齐全，学校、医院、银行、市场、公园、餐饮等一应俱全。 二、项目 SWOT分析 优势分析 252。 配套齐全，周边衣食住行齐全。 252。 交通方便 ，位于长江西路主要交通要道旁边，公交线路多。 252。 本项目地块平整，无需动迁，采光和通风良好。 252。 本项目的产品为酒店式公寓和高档高层公寓，户型多样且人性化，可以适应不同的购买人群。 252。 该项目的周边景观配套非常多，人文环境好。 252。 该项目 C区住宅证件齐全，随时可以销售。 252。 百大合家福位于项目旁边，为社区大型的配套。 252。 本项目有空中花园的设计，不仅满足景观上的要求，在本区域也是首创。 252。 6栋 30层的高层建筑连成一片，拥有很好的景观 劣势分析 252。