重庆)万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告(编辑修改稿)

重庆)万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

目前北部片区的商业基本形成了以观音桥步行街周围为核心商圈，辅以几大特色商业街的商业格局，如北滨路、加州花园、龙湖餐饮一条街等。 市场以区域性消费为主，商业物业销售价格跨度较大，主要在 2020080000 元 /㎡，商业中心区的单位租金以 100350 元 /㎡为主。 同时，北部片区写字楼供应以中档或中低档的商务公寓为主，纯写字楼供应较少，整体入住率在 60%左右，入住企业主要为中小规模私营企业或国营单位 的分支机构，商用物业单位租金集中在 3050 元 /㎡，单位售价集中在 40006000 元 /㎡。 从区域未来发展来看，北部片区的开发重心仍然会集中于普通住宅版块，住宅形态将以现有业态为主；而相对来说，商业和写字楼等相关物业的发展水平仍不能和解放碑地区抗衡，仍将以满足区域性消费为主。 7 南岸区 主要房地产开发始于 1999 年底，目前已成为仅次于北部新城的第二大房地产开发热点区域。 该区房地产开发以“沿江”（长江）、“靠山”（南山）为主，住宅形态以花园小区和花园洋房为主，目前已经形成了中心区、南滨路、学府路、经 开区等几大开发版块，大盘较为集中，如融侨半岛、阳光 100 等，销售价格集中在 28003500 元 /㎡。 南岸区的商业主要集中在南坪转盘周围和南滨路长江大桥东侧，现有营业总面积达 15 万㎡左右。 商业中心区的销售价格主要在 2020060000 元 /㎡，单位租金以 40350 元 /㎡为主。 目前南岸区写字楼供应量较少，主要位于转盘附近的东西路及北路区域，在档次上也主要为中低档写字楼，租（售）都较为便宜，但出租率并不高，平均水平在 40— 50% 左右，销售价格主要在 40005000 元 /㎡，单位租金以 3050 元 /㎡为主。 未来，南岸区将以住宅市场开发为主，拟将现有版块扩张到茶园新区和广阳岛度假区；而商业物业的开发则会主要集中在南滨路一线，且业态构成以餐饮娱乐业为主，形成重庆南部生态休闲产业链；而相对写字楼的发展会比较落后，仍然以中低档的商务公寓物业为主，且呈小规模放量的开发态势，满足区域内部的基础商务需求。 沙坪坝区 沙坪坝区一直有重庆的“渝中后院”之称，区域人文资源丰富，拥有重庆最集中的大中专院校、医疗机构和众多的教育及医务工作者，拥有十分稳定的区域市场消费力。 区域住宅物业开发较为零散，形成的房地产开发版块主 要有凤天路、沙滨路、学府大道，由于市场消费力较强，而土地资源又较为稀缺，因此，区域住宅以规模较小而密度较大的花园小区和单体公寓为主，单位售价一般在 30003500 元 /㎡。 沙区商业主要集中在三角碑商圈，各类商业物业营业面积达 18 万㎡。 沙坪坝区的商业物业在几大百货商场的基础上，形成了以大型专业店、特色专卖店、地下商场相结合的格局，目前，该区域单位租金为 150400 元 /㎡，销售价格集中在 2500070000 元 /㎡。 沙区目前的写字楼主要集中在三角碑周边，且纯写字楼数量极少，招租情况相当差。 如三角碑周边的立 洋商厦、银贸大厦等入驻情况都不如人意，而嘉多利广场、华厦银座等项目则为商住型项目，多以住宅价格发售，整体上看区域内商务环境尚未形成。 未来沙区的发展重点将集中在住宅市场，政府将在中梁山以西建设大规模的大学城，改善现有沙坪坝区的住宅用地条件。 相对而言商业物业和写字楼物业的发展将会以现有基础为主，中长期内可能会有一定的补充。 九龙坡区（含高新区） 九龙坡区为重庆的老工业区、老城区，是主城区住宅开发相对落后的地区。 区域以南方花园系列开发为开始，而其后的直港大道片区的开发则代表了该区房地产开发的最高水平； 目前区域房地产开发热点已经逐渐转移至杨家坪步行街一带，物业开发以小规模花园小区和单体公寓为主，销售价格集中在 28003600 元 /平方米。 九龙坡区商业主要以杨家坪商圈为主，直港大道餐饮娱乐街为辅。 目前，杨家坪商圈商业营业面积约在 20万㎡左右，具有独特的“地面 +地下商圈”，其地下商场的营业面积达全市之最，目前该地区商服物业单位租金达 200700元 /㎡，销售价格集中在 40000100000 元 /㎡。 九龙坡区的写字楼主要集中在高新区，其需求客源基本为本区域的科技类公司和企业。 在高新区内以中低档写字楼和商住公 寓较多，且集中分布在石桥铺转盘周围，高新区写字楼单位租金集中在 3060 元 /㎡，销售价格集中在 45008000 元 /㎡。 未来 5 年内，九龙坡区仍将以旧城改造为主，开发区域较为零散，物业形态亦会以住宅物业为主，而其房地产开发的主要客源则主要为本区域居民。 物业类型分析 8 说明：以下面积及价格，未经注明均为建筑面积及建筑面积价格。 商业物业 重庆市是长江上游的货物集散地和商贸中心，解放碑更是重庆商业的黄金口岸。 1997 年重庆直辖以来，商业发展加快，全市商业发展逐步由解放碑向各区中心区域辐射，形成了 以解放碑中心商贸区为主，周边的区域性商贸区为辅，共同发展的消费品市场格局，亦即是以渝中区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅的重庆主城商业格局。 u 宏观开发 表：近年来重庆商业用房宏观开发（单位：亿元、万㎡） 商业用房开发指标 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房地产投资额 其中：商业营业用房投资额 商业用房所占比例 % % % % 商品房施工面积 其中：商业营业用房面积 商业用房所占比例 % % % % u 总营业面积 截止 到 2020 年底，主城区商业营业面积预计在 400－ 500 万㎡，其中渝中区商业营业面积近130 万㎡，占全主城区的 25－ 30%，而五大核心商圈拥有的商业面积达 90 万㎡。 表：主城区重点商业业态供应情况 商业类型 已营业数量 营业规模 商场（购物中心） 60 75 万㎡ 超市 65 15 万㎡ 专业市场 68 124 万㎡ 注： 216。 商场统计范围包括主城区内挂牌营业的大、中、小型零售百货商场、购物中心； 216。 超市统计范围为主城区范围内营业面积在 200 ㎡以上的超市 ； 216。 专业市场统计范围为主城区范围内有一定知名度的主要的大、中型零售、批发专 业市场。 u 商业集中程度 来自市商委的统计显示，截至2020年末，全市商业网点面积已达２６００万平方米（绝对数量甚至高于北京的 1350万㎡），比直辖前的１９９６年增加１５００万平方米，人均拥有商业地产面积０．８４平方米。 同时，由于重庆城市的组团式布局特征决定了商业发展也同样具有组团式的特征，目前重庆重点商业设施都基本 上集中于各组团核心商圈中，尤其是解放碑商贸区，商业营业面积占到整个主城区的 25－30%，商业网点密集度堪称西部第一。 u 商业覆盖率 综合来看，主城区常住人口人均拥有商业面积约 — 1 ㎡左右，按照主城区 200 平方公里面积计算，每 1 平方公里商业营业面积密度为 2－ 万㎡，其中渝中区最高，达到 万㎡。 表：重庆与上海主城区商业覆盖率对比 城市 建成区城市面积（ k ㎡） 商业营业面积（万㎡） 常住人口（万人） 每1k ㎡城市面积拥有的商业面积（万㎡） 人均拥有商业面积（㎡） 9 重庆 203 450 上海 994 注： 216。 上海的建成区面积为市区 9 区（黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区）面积之和加上浦东新区（部分） 50 k ㎡计算； 216。 上海的商业营业面积来源参考。 216。 上海的常住人口按照市区 9 区、浦东新区合计计算，具体参照第五次人口普查数据。 表：重庆与北京全市范围商业覆盖率对比 城市 辖区面积 （ k ㎡） 辖区商业总量（万㎡） 辖区人口总数（万人） 每 1k㎡土地面积拥有的商业面积（万㎡） 人均拥有商业面积（㎡） 重庆 3051 北京 1423 注： 216。 辖区面积指整个行政区划下的幅员面积； 216。 北京市商业营业面积总量参照第二次基本单位普查数据（ 2020 年）； 216。 人口总数参照第五次人口普查数据。 从与北京、上海两城市的比较可以看出，重庆整体的商业覆盖率水平还较低，远低于国内发达城市，商业的土地覆盖率水平仅是北京的 %，人口覆盖率为北京的 %；但是主城区的商业覆盖率相对国内发达城市而言差距则并不十分悬殊，甚至相当接近，重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的 %，人口覆盖率是上海的 %。 u 商业经营情况 表：各商圈单位营业面积年平均经营额分析（ 2020 年） 类别 商圈（或地区） 单位营业面积（㎡）年平均营业额 商业核心区 解放碑商圈 42020 元 次级核心区 沙坪坝商圈 30000 元 南坪商圈 25000 元 观音桥商圈 25000 元 杨家坪商圈 30000 元 边缘区 两路、大渡口等 10000 元 解放碑商圈的经营规模最大，营业水平也最高，单位面积营业额 2020 年达到 4 万余元，而几大次级商圈单位面积营业额水平在 — 3 万元之间。 表：国内部分商圈、商场物业单位营业面积年均经营额对比（ 2020 年） 商业物业类型 拥有商业营业面积（万㎡）。