西安房地产市场调研报告(编辑修改稿)

西安房地产市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

求 型产品及高端类产品抗政策风险性较强。 从今年的住宅市场供应情况来看，各城区供应量有序排开，城南新增供应量在曲江板块的带动下放量，超过城北成为今年供应量最大的城区，城内新增供应几乎没有，其他各城区均有不同级别的供应量。 成交方面，由于去年城北供应量 较 大，今年 成交量排名榜首 ， 城南成交量位居第二，并以较高比例的中高端房源拉动全市成交均价上涨，城东由于新盘入市量较少，成交量水平与城北、城南拉开了一定距离。 113579110500001000001500002020002500003000001 0 . 0 1 1 0 . 0 2 1 0 . 0 3 1 0 . 0 4 1 0 . 0 5 1 0 . 0 6 1 0 . 0 7 1 0 . 0 8 1 0 . 0 9 1 0 . 1 0 1 0 . 1 1 1 0 . 1 2供应量（㎡） 成交量（㎡） 供求关系13 2020 年 西安市 住宅区域供求对比图 数据来源： CRIC 分区域来看， 商业 供应量最大的区域为城北区域，供应量达到了 31 万㎡，城东、城南、高新均有 20 万㎡左右的新增供应量；成交量最大的为城南区，达到 24 万㎡，其次是城北和高新，分别成交 万㎡和 万㎡；城内商业成交均价最高，达到 24641 元 /㎡。 商业受外部因素影响较小，并且呈现出成交价格逐步攀升的态势。 如旺座国际城、海珀 兰轩等高价位商铺大面积成交带动了全市商业均价整体攀高；成交量方面，商业类物业成交量一直保持稳定，在政策调控因素影响下，并未出现像住宅市场那样大幅波动。 2020 年商业各区域供应分析图 数据来源： CRIC 从办公供应和成交格局来看，高新、城南和城北最为活跃，并基本涵盖了当年全部的供应量和成交量，其中高新区占据总供应量的 70%，达到 37 万㎡，其次是城南占据总供应量的近四分之一。 成交量上主要集中在高新区，仍然是西安市核心的办公市场聚集地，另外城北和城南各有少部分成交。 从成交均价上来看，高新区最高，达 7258 元 /㎡。 0 2020 4000 6000 8000 10000 010000002020000300000040000005000000城北区 城东区 城内区 城南区 城西区 高新区供应面积 ( ㎡ ) 成交面积 ( ㎡ ) 成交均价（元 / ㎡ ）5000 10000 15000 20200 25000 30000 050000100000150000202000250000300000350000城北区 城东区 城内区 城南区 城西区 高新区供应面积 ( ㎡ ) 成交面积 ( ㎡ ) 成交均价（元 / ㎡ ）14 办公物业成交始终维持低位。 办公类物业由于供应量偏少，市场需求量有限，所以成交量始终表现为低位，甚至是持续下降。 但作为主力城区的高新区和经开区是全市办公类物业供应的主力区域，新政的调整不但没有对办公物业形成很大的影响，反而成交价呈现出上涨态势，可以看出办公物业市场潜力依然较大。 2020 年办公区域供求分析图 数据来源： CRIC 西安市 房地产 企业销售排行情况 从西安市房地产企业销售情况看，外 埠 开发企业 继 在 2020 年西安商品房市场取得主导地位后， 2020 年进一步扩大在西安市场的占有份额。 2020 年外 埠开发企业成交面积排行榜中有 5 席， 2020 年扩大到 6 席，成交金额排行榜中也由2020 年的 7 席扩大到 2020 年的 8 席，这一方面是由于外埠开发商品牌深受本地客户的认可，造成其项目的持续热销，另一方面还由于部分外埠开发企业较快的开发节奏 ，迅速提高了市场占有份额。 最具代表的是万科的 “ 金域曲江 ”项目 从拿地到入市仅半年时间。 本地开发商尽管 2020 年排名占有席位数有所减少，但海荣在成交面积排行榜中以 万㎡的成交量荣登榜首，紫薇以 亿元的成交金额排名第三，仅次于融侨和金地，天地源和经发分列成交面积排行第 9 名，这也反映出西安本地开发企业间在开发规模上的差距有逐渐拉大的趋势。 2020 年西安成交面积排行 排行 企业名称 成交面积（万㎡） 成交均价（元 /㎡） 成交总金额（亿元） 1 海荣 5637 2 恒大 6188 3 融侨 7436 4 紫薇 7367 0 2020 4000 6000 8000 0100000202000300000400000500000城北区 城东区 城内区 城南区 城西区 高新区供应量（㎡） 成交量（㎡） 成交均价（元 / ㎡ ）15 5 中新 5510 6 中海 9786 7 万科 9194 8 天地源 7090 9 经发 5929 10 绿地 14555 数据来源： CRIC 2020 年西安成交总金额排行 排行 企业名称 成交面积（万㎡） 成交均价（元 /㎡） 成交总金额（亿元） 1 融侨 7436 2 金地 ( 15885 3 紫薇 7367 4 恒大 6188 5 海荣 5637 6 绿地 14555 7 中海 9786 8 万科 9194 9 中新 5510 10 万达 12921 数据来源： CRIC 2020 年西安住宅成交面积排行 序号 项目名称 区域 面积 (万㎡ ) 金额 (亿元 ) 均价 (元 /㎡ ) 1 中新浐灞半岛 城东 5510 2 西安恒大城 城西 6601 3 紫郡长安 城南 2509 4 融侨城 高新 7912 5 西安首创国际城 城北 5563 6 华远君城 城北 5831 7 汇通太古城 城东 5232 8 中海国际社区 城南 9764 16 9 融侨紫薇馨苑 城南 7316 10 白桦林间 城北 6159 数据来源： CRIC 另外， 市场产品各档次的分布较 2020 年更为均匀，中高端产品 的成交量占总成交比例逐渐增加，如万科的金域系列和万科城系列产品一定程度上提高了精装市场整体的档次和品质，并且取得热销，金地湖城大境稀缺性高档产品也取得优异的成交业绩。 从企业项目进展及土地储备来看， 2020 年万科、和黄、绿地等企业均有较大规模的土地储备，将会对 2020 年的市场格局产生一定影响。 四、 2020年 房地产市场 形势 （一）市场发展环境 宏观经济 政策 ： 处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系 是 2020 年经济工作重点 2020 年宏观经济增长趋势依然向好，但通胀风险继续加大。 宏观经 济政策的基本取向 是 积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。 货币政策：从“适度宽松”到“稳健” 2020 年 12 月 3 日，中共中央政治局召开会议，指出 2020 年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 这标志着货币政策从 2020 年的“过度 宽松”转为 2020 年的“适度宽松”后，正恢复到稳健的货币政策 常态上。 继 2020 年六次提高存款准备金率后， 2020 年年初 又 三次上调存款准备金率，目前已达 20%的历史新高。 自 2020 年 10 月 20 日起至 2020年 4 月，央行连续加息 4 次，利率进入上升通道。 贷款规模管理方面，央行由原来的季度控制改变为月度控制。 种种迹象表明， 2020 年货币政策 整体偏紧的导向不会变化。 对房地产 行业 调控政策 ：从行政、税收等多方面加大调控力度 2020 年年初，对房地产行业的调控 在“国十条”和“ 9 29” 二次调控 新政的基础上进一步升级， 又 出台了“国八条”，在 加强落实 2020 年 政策 的情况下 ，国家进一步 在 限购、价格控制、信贷、税收等环节加码。 更为关键的是，行政干预房价的力度加大。 具体来看：又一次提高二套房首付比例及房贷利率； 各地纷纷出台具体的 限购限贷政策 ，政策 执行 更加严格；部分地方 对 新开盘楼盘网上 价17 格上调进行限制 ； 对地方政府的要求 提升到新的高度，首次提出各 级 政府要根据当地经济发展 情况 ，合理确定 当地 年度新建住房价格控制目标 ，并列入考核范畴。 在财税政策方面， 重庆、上海作为试点城市，先后出台了各自 个 人住房征收房产税试点的暂行办法 ， 这表明房产税试点工作在 2020 年将落在实处，并有可能在其他城市进行推广。 （二） 2020年房地产市场 运行 情况判断 商品房销售市场将处于低迷状态，价格变化不确定性增加 2020 年，由于房地产调控政策的力度不断加大 ，尤其是限购限贷政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，部分购房者观望心理加重，预计商品房销售市场将处于低迷状态。 随着需求减少，供给增加，房地产市场的 供求状况将有所 改变 ，房价将进入调整和徘徊阶段 ，价格变化的不确定性增加。 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点 2020 年中央制定了 580 万套的保障住房建设计划已初步完成。 2020 年 11 月23 日，住房和城乡建设部明确提出： 2020 年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房 1000 万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。 交通网络的不断完善，使 区域发展更加分化 随着 城际高铁和市内轨道交通 等 建设力度加大将从以下几方面影响到区域经济格局：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经 济增长；二是持续增强交通节点城市或区域的经济活动，促进城市带的 逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇；三 是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，使得各区域的发展更加分化。 最终表现为各个区域的房地产运行状况将有较大的差异。 普通商品住房、商业地产等不同物业价值继续分化 从不同物业类型来看，普通商品 住房代表的自主性需求将长期大量存在， 但受政策影响较大 ， 而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，政策 调控力度 相对较小 ， 不同物业的分化将更加明显。 2020 年 1 月 11 月，全国住宅销售面积增长 %，而同期办公楼和商业用房的销售面积增速分别为 %和 %，表明商业地产市场受政 策影响相对较小。 预计将有更多的开发企业转向商业物业，可谓机遇与风险并存。 （三） 2020年 西安市 房地产市场 判断 影响西安房价 波动的因素较多，开发成本、供求关系、国家政策的调整都会影响房价和 成交量的波动。 18 推动房价上涨的因素： 房地产开发成本的不断上涨推动房价被动上涨 （ 1）土地取得成本的不断上涨推动房价被动上涨 房价是由成本和利润两部分构成，其中成本包括建筑成本、地价、财务成本等，一般地价约占总开发成本的 1/3 左右。 在国土资源部发布的《 2020 年全国主要城市地价状况分析报告》中显示，全国地价房价比均值为 %，西安约为27%。 西安作为古城，很多旧城区域拆迁改造时安置难、拆迁量大，增加了地价成本。 西安要建设为 1000 万人口的国际化大都市的宏伟目标，也面临巨大的用地压力。 由于土地的稀缺性，以及市场大量需求的持续性，西安的地价 上涨是长期趋势。 （ 2）建筑成本的不断上涨推动房价被动上涨 在西安市，建筑成本 约占总开发成本的 40%左右。 受通胀的影响，近年来农民工工资、钢材、水泥等建材价格持续上涨，使得建筑成本不 断增加，进一步对房价产生一定的影响。 西安的城市化进程还在加速期， 住房市场需求潜力大 西安城市化进程步伐不断提速，促使住房需求增长。 西安市目前的城市化率基本接近 50%，按照《西安市 20202020 年城市总体规划》，城市骨架将逐步拉大，到 2020 年，城市化水平达到 80%，年市域总人口规模为 1030 万人；市区人口规模为 765 万人；主城区人口规模为 600 万人。 202。