第九章房地产估价报告(编辑修改稿)

第九章房地产估价报告(编辑修改稿)内容摘要：

土地单价（元 / m2 ） 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价（元 / m2 ） 3410 3474 3230 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格 =（ 3410+3474+3230）247。 3=3371（元 / m2 ） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价 =（ 3324+3371）247。 2=3348（元 / m2 ） C、土地估价综合结果 土地总价 =土地单价土地总面积 =3348 元 / m2 70000 m2 =23436（万元） 别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别 墅建筑物的重新建造成本 A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为 3428 元 / m2 ，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费 8%、年利率 15%、利润率 20%、销售税费10%。 B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。 108 栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为： 3428 元 / m2 35285 m2 =120957000（元） =（万元） 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的 9 栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的 50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为 3428元 / m2 50%=1714 元 / m2 C、现有别墅建筑物价格： 3428 元 / m2 7548 m2 +1714 元 / m2 2830 m2 =30725100（元） =（万元） 162 别墅现有房地产价格 23436+=（万元） （二）方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 别墅总楼价 市场研究分析（略） 根据掌握的市场资料，经综 合分析，确定估价对象平均售价为 11200 元 / m2 ， 则本项目完工后的总楼价为 11200 元 / m2 35285 m2 =395192020 元 = 万元 售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的 10%，则 10%=（万元） 建筑物未完工部分的价格 =全部完工后别墅建 筑物总价格－现有别墅建筑物价格 =－ =(万元 ) 别墅现有房地产价格 =－ － =(万元 ) 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表三： 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 方法二 平均值 估价结果：别墅现 有房地产总价格为 万元。 九、附件、说明、其他资料（略） 改错参考答案 此估价报告有如下一些错误和不足： 没有写明估价依据及估价原则； 没有写明估价作业起止日期； 没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名； 关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少； 土地使用权年限没有，这一点非常重要； 缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四 163 至以及环境和交通通达程度等； 对土地开发利用状况未做介绍； 对项目规划条件介绍不全面； 利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税； 上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本； 1利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用做可比实例，因其交易日期与估价时点相差时间太长； 1在区域因素修正中， B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B与 C的修正系数不恰当； 1在个别因素修正中， B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错 ，且 B与 C的修正系数不恰当； 1土地估价的综合结果没有做年期修正； 1对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费； 1方法二的销售税费中不应包括所得税； 1销售税费重复计算； 1最后的估价结果总价格应用大写书写； 1房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章； 提供报告书日期未注明； 2估价报告使用应注意的事项应加以说明； 2应对估价人员勘察现场情况加以说明； 2应说 明估价人员与委托单位和待估物业无厉害关系； 2对建筑物状况介绍过于简单； 2对交易日期应做修正应予说明； 2一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。 分析下述评估报告，指明其中存在的错误 写字楼房地产估价结果报告（略） 写字楼房地产估价技术报告 一、委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司） 二、估价对象：新城公司开发建设的写字楼全部房地产 三、估价目的：新城公司整体转让写字楼的客 观市场价格 四、估价日期： 2020 年 6 月 1 日至 15日 164 五、估价时点： 2020 年 8 月 1 日 六、估价人员：（略） 七、估价依据：（略） 八、估价对象概况： 大华写字楼坐落于市南方区大华路 16号，东临大华路。 该用地原为危改小区， 2020 年 5 月 1 日新城公司获立项批准，开始拆迁及进行其它前期工作，同年 11 月 1 日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。 2020 年8 月 1 日将全面竣工。 根据批准的规划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13 层波浪型板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： 占地面积： 3199 平方米 总建筑面积： 14300 平方米 其中：地下 1层 2240 平方米，车位 5个，设备间 240 平方米。 地上 1 层 1280 平方米，其中餐饮娱乐等使用面积 875 平方米。 地上 2 至 12 层 10790 平方米，其中写字楼出租单元使用面积 7793 平方米。 总容积率 ，地上容积率。 装修及设备：（略） 九、采用估价方法 根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市 场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。 十、估价过程： 采用成本法估价 采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。 计算如下： （ 1）向政府交纳取得土地费用： 723 万元 （ 2）拆迁安置补偿费：委托方发生总费用 1280 万元 （ 3）建安工程费（含附属室外工程）： 2570 14300=3675（万元） （ 4）勘察设计等专业费： 3675 %=239（万元） （ 5）管理费及其 他费用： 3675 %=276（万元） （ 6）借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率 %计算年利。 取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。 723 % +（ 1280+3675+239+276） % + =927（万元） （ 7）开发商利润：取当地房地产投资平均利润率 25% 165 （ 723+1280。