浏阳项目可行性研究报告(编辑修改稿)

浏阳项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

主，业态杂乱。 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 18 页，共 37 页 业态分析 零售业现状分析 序号 名称 经营面积 产品种类 1 家润多 500㎡左右 日常小商品 2 万德隆 300㎡左右 日常小商品 3 比邻购物中心 双层共 1000 ㎡左右 日常小商品、服饰 4 鑫旺步步高 250㎡左右 日常小商品 5 家家福 400㎡左右 日常小商品 6 比一比超市 300㎡左右 日常小商品、婴童用品 7 全沙超市 250㎡左右 日常小商品、药品 此表为园区 及周边 具规模的超市，均为小型超市，面积在 100150 ㎡左右，主要经营的日常消费用品。 目前园区及周边在营大小超市 总 面积 约 5000 ㎡左右。 目前缺少一站式集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的综合性场所。 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 19 页，共 37 页 餐饮业现状分析 序号 名称 经营面积 1 乡里大碗菜 150 ㎡左右 2 建国大虾城 150 ㎡左右 3 客家土菜馆 130 ㎡左右 4 名厨土菜馆 120 ㎡左右 5 潮汕火锅城 130 ㎡㎡左右 6 吃三餐 500 ㎡左右 餐饮业整体发展档次较低，大型餐饮店以及知名餐饮店缺乏，餐饮场所主要集中在园区商贸街，以小规模餐馆为主，经营面积多在 150 ㎡左右。 餐饮业普遍消费高但经营好。 随着消费者对就餐环境和档次的要求越来越高，中高端餐饮消费场所亟待出现。 酒店业现状分析 通过对整个区域的调查了解，区域的酒店市场存在广阔的发展空间。 目前区域内档次最好的是绿之韵国际酒店，涉外 3 星级酒店，也是园区目前唯一的 3星级酒店。 随着周 边居民的生活条件越来越好，稍大 宴请都会选择在此，如婚宴、寿宴以及亲朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，导致客户流失。 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 20 页，共 37 页 未来 随着园区日益快速的发展，投资环境的日益改善，商务投资考察活动也 会越来越频繁，而目前商务酒店匮乏，将无法满足正常的接待需求， 商务型酒店市场广阔。 休闲娱乐业现状分析 目前园区内娱乐休闲业态主要为小型网吧、 KTV、电玩、台球室。 消费场所消费环境差，档次低，但消费市场相当火爆。 据调查发现，每天晚上 8 点钟左右各类娱乐场所爆满，特别是网吧，而网吧的收费不低（ 3 元 /小时），环境较差，消费市场 依旧 火爆， 反映出 园区娱乐项目 的 旺盛 需求。 三、 分析小结 零售业 零售业发展层次较低，传统的超市 +临街店铺模式，缺乏集中式商业，市场机会较大。 酒店业 园区及区域酒店市场发展空间非常大。 中高档（ 3 星 4星）商务性酒店十分稀少，面对日益增加的商务性消费需求，酒店业将面临广阔的市场空间。 休闲娱乐业 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 21 页，共 37 页 园区及区域周边娱乐业市场的业态较为单一，以 KTV、网吧为主，且档次较低，市场缺少品类齐全，消费环境较好的娱乐项目，市场面临迫切升级和完善的需要。 餐饮业 园区及区域 周边餐饮普遍规模较小，基本以传统家庭模式经营，整体服务意识较为薄弱，缺乏特色型餐饮，行业发展空间较大。 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 22 页，共 37 页 第三 章 项目开发 一、 项目定位 通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为： 项目 市场 定位： 集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。 商业功能定位： 以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。 集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。 二 、 商业业 态组合 主力店：超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在 6000㎡左右； 次主力店：以餐饮、茶楼、咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在 3000㎡左右。 休闲娱乐：以网吧、 KTV、台球会所、电玩城、茶楼、美容美发为主要选取方向： 网吧： 1000㎡； KTV： 1500㎡； 电玩： 500㎡； 茶楼： 500㎡； 美容美发： 200300㎡。 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 23 页，共 37 页 三 、 产品建议 根据当前市场水平进行估算 物业类型 建筑面积 ㎡ 商业部分 次主力店 1200 临街商铺 14400 内街商铺 14400 大型卖场 16000 住宅部分 公寓 10000 住宅 233108 总计 289108 四、价格定位 商业 次主力店：整体按 4000元 /平米预估； 临街商铺：共 2 层，平均按 9000元 /平米预估； 内街商铺：共 2 层，平均按 7000元 /平米预估。 住宅 公寓：按 3000 元 /平米预估； 住宅：按 2900 元 /平米预估。 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 24 页，共 37 页 五 、 开发计划 项目于 2020年 11 月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在 2020年 5月投资建设； 项目总建筑面积约 万平 米，计划 4 年开发 周期，分三期开发 ； 2020 年开发 一期 万平米， 2020 年开发 二期 ， 2020年 开发 万平米。 六 、 销售 策略 时间安排 项目销售时间计划表 序号 销售周期 销售面积 备注 1 2020 年上半年 销售： 30000 租赁： 16000 商业 2 2020 年下半年 10000 公寓 3 2020 年上半年 69932 住宅 4 2020 年下半年 69932 住宅 5 2020 年上半年 69932 住宅 6 2020 年下半年 23312 住宅 合计 3 年 289108 项目计划在 2020 年元月 1 日实现开盘预售，在传统营销旺季进行推售，确保销售业绩，具体安排如下。 2020 年：销售商业及公寓部分，租赁大卖场 16000平米； 浏阳 园中园 项目 初步 可行性研究 第 25 页，共 37 页 2020 年：销售住宅部分，销售 比例 为 60%； 2020 年：销售住宅部分，销售 比例 为 40%。 推售策略 因项目体量较大，且产品线较为丰富，属于城市综合体项目。 建议整体采用：“先商 业 后 住 宅，先 招商 后 销售 ”的推售策略， 先招 主力店、次主力店，后 招散户 ，确保项目商业的业态符合定位思路，后期再考虑分批销售。 策略易于对项目整体价格的拉升， 在保证 项目商业业态定 位和商业存活性的同时实现良好的销售业绩，满足整体 溢价 空间。 价格策略 A、招商工作 因商业对于项目重要性，应 采取 “引得进、开得满、做得旺”的 宗旨来。