梓潼项目可行性研究报告(编辑修改稿)

梓潼项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的市场需求将是去年的 34 倍。  未来 1 年内将产生大于需求的市场供给，房地产市场竞争日趋激烈，因此如何在较短的时间内有效拦截有限的客户资源将是项目运作收益得以保障的关键节点。  项目未来发展主要机会在于形成产品优势，并形成与其他竞争楼盘或板块的不可复制的差异性。 梓潼项目市场可行性研究报告 中腾营销策划有限公司 第一章 项目宗地情况 项目的名称 ：世恒梓潼项目（案名待定） 项目的地址 ：梓潼滨江路 宗地情况 地块规模： 32 亩 用地性质： 商业、住宅综合用地 容积率： 建筑密度： 35％ 建筑限高： 30 米 绿地率： 35% 立面造型：现代设计风格 建筑色彩：以浅色调为主辅以其它色调 房屋间距： 1： 1 公共设施：一处占地面积不低于 30 平方米的公厕 该宗地于 2020 年 5 月 日由世恒公司以竞拍方式取得，成交价： 约 20 万 /亩 梓潼项目市场可行性研究报告 中腾营销策划有限公司 第二章 梓潼房地产城市板块分析发展机会研判 中腾地产认为，项目可行性的评判很大程度上受 到城市房地产发展板块制约，城市板块的属性很大程度上决定了项目的产品发展方向以及客户群体定位，研究城市板块的格局以及演变对项目定位至关重要。 通过市场研究，尺度地产将梓潼区域房地产市场依据产品特征和地理位置两个主要变量划分为三个板块：市中心板块、边缘板块、滨江板块。 其中，对本案产生重要影响的主要是市中心板块、滨江板块这两大板块。 以下我们将重点通过对梓潼房地产这两大板块的分析以期寻找项目发展机会。 一． 梓潼房产重点板块分析 1． 市中板块 区域属性： 传统的，新旧混杂的商业居住混合区域。 • 该片区房产发展主要依靠梓 潼本地经济、人口增长而逐渐成型。 • 商业、人口集聚的区域。 区域优势 • 生活配套完善 ，市内 交通便捷。 • 商业发达、市政配套完善。 区域劣势 梓潼项目市场可行性研究报告 中腾营销策划有限公司 • 新旧建筑混杂。 • 土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻。 • 土地供给少，供给有限。 • 地理位置决定了不适宜深度居家。 代表楼盘 天意 /潼鑫商业广场 迎宾小区 2． 滨江板块 区域属性： 新兴的、山水资源与城市生活属性相结合的适合深度居家的片区，梓潼未来 CLD区域。 • 该区域的开发得益于临江资源的开发。 城市扩张压力也使城市未来发展方向容易向该区域倾斜。 区域优 势 • 具有不可复制的远山近水景观资源，并有效隔离市中心的嘈杂。 • 距市中心在 5分钟的步行距离内，实现景观资源和城市生活的双重结合，离尘不离城。 • 土地供给充沛，成片开发，未来将有众多大盘出现，形成开发热点。 • 由于启动相对较晚，没有城市发展布局遗留问题，利于规划。 区域劣势 • 人气不足。 梓潼项目市场可行性研究报告 中腾营销策划有限公司 • 商业、生活配套相对滞后。 • 周边多为村民自建房， 影响整体形象，且治安环境欠佳。 代表楼盘 潼江花园 3． 城市边缘板块 区域属性：较生的，发展缓慢的、城乡结合处 廉 价的居住混杂板块 • 依赖市区低收入人群和农村居民形成，发展水平滞后 区域优势 • 地价低廉 区域劣势 • 治安欠佳，现有居民普遍素质不高。 • 距市中心较远，生活配套不便。 代表楼盘 处于最原始的自建自然消化状态，多为单体楼。 二． 板块竞争关系分析 市中板块由于居住人口密集、区域内可供开发的土地日趋减少且不成规模，城市压力日趋凸现，未来城市将向其他区域扩张。 类似于绵阳，郊区化发展的趋势，使得中高端楼盘郊区化发展。 中高端楼盘的主要供给梓潼项目市场可行性研究报告 中腾营销策划有限公司 和需求的区域将逐渐外移。 梓潼房产受到城市发展规模限制并具备县级城市的亲城特性，所以梓潼房产的产生以市中板块为核心并向四周发散为模式，滨江 板块因独特的临江地理特征和成片土地的供给，且与市中板块距离最近，作为市中板块的自然延伸，将成为未来梓潼深度居家的首选之地，房产发展主要以区域性中、高端产品发展方向为主。 同绵阳一样，梓潼具备很好的临山、临水景观资源，其房地产发展最开始以市中板块为核心，而后在市中板块临江区域形成较高端的产品供给。 因此景观大盘将在滨江板块出现，引领梓潼居住潮流，颠覆梓潼的闹市居家传统。 市场调研表明，被访者在“离尘不离城的景观大盘”和“处于繁华城中心的小盘”两者之间选择时，高达 73%的被访者选择了前者，仅有 10%选择了后者， 另有 18%表示无所谓。 由此可见被访者因饱受市中心噪音、飘尘等环境污染而急待向城市宜居地段转移的渴望。 体现了居住观念由地段向品质、环境的过渡和转型。 结论：  丰富的临山水资源和充沛的土地供给，借助城市发展压力，项目所在的滨江板块片区发展潜力巨大， 将形成 市中心 板块之后的又一热点区域，且产品档次 将 向上攀升 并出现质的变化，从而形成未来中高端产品最为强势的区域。 第三章 竞争楼盘研究 随着市场的不断成熟，未来梓潼房地产市场细分和产品差异化将越来越显著。 结合项目地块特征和市场状况，本案应定位于中高端产品，因此对竞争市场 的研究应以梓潼中高端产品市场为依据。 从目前市场供给情况和产梓潼项目市场可行性研究报告 中腾营销策划有限公司 品形态来看，项目主要竞争对手为： 同期拍卖的面积为 38 亩的 A 宗地待开发项目 上述待开发项目将定位于中高端市场，与本项目一起直接引导着梓潼房地产市场的消费趋势。 一、 梓潼现有代表性楼盘分析 ◆天意 /潼鑫商业广场 概况： 位于梓潼崇文街（县委对面），由四川天意房地产开发有限公司开发。 项目占地约 10 亩，总户数 88 套，一二层为商铺，商业面积约 6 千平方米。 建筑形态为多层，上住下商，全框架结构。 推广主题：人气 /商气 /财气 广告定位语：都市生活 财富基业 主要经济指标： 占地面积 约 10亩 总建面 2万㎡左右 商业面积 6千 M2 左右 容积率 约 绿化率 30％ 开盘日期 未开盘 总套数 住： 88户 交房日期 不详 总销售率 7080％ 最高价 2250元 /M2 最低价 980元 /M2 均 价 1100元 /M2 按揭银行 信用社 付款方式 一次性付款、 8成 30年按揭 推广卖点 城市中心，商业核心区，配套齐全，水景步行街，一站式消费。 项目主题 都市生活、。