房地产项目可研报告(报规(编辑修改稿)

房地产项目可研报告(报规(编辑修改稿)内容摘要：

域为主，项目可提升空间大。 项目地理位置连接度好，且处于贵阳市老城区内房地产开发最热的区域，具有很好的区域优势。 客户对本项目的认可度高，本项目发展具有良好的 9 客户基础。 第三部分 项目定位研究 3． 1 项目分析 项目优 势分析 云岩区作为主要老城区，中心区可供应的土地几乎为零，项目区域内新增项目非常少，项目的升值潜力较大，投资风险非常小。 紧临黔灵公园和省政府，是市区稀有的可成规模开发用地，区位和自然环境优势明显。 离贵阳市老城区近，是受上班族欢迎的优良地段。 目前已建立起良好的政企、银企关系，结合项目启动快的特点，有利于项目在短期内达到银行融资条件。 项目机会点分析 随着连接贵阳至金阳新区主干道 —— 瑞金北路至小关高架桥的修建，将使住户更便于进入市区，也是本项目销售的又一卖点。 区域内在售项目售 出率均在 85%以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好的市场空间。 云岩区系贵阳市主城区，遵照贵阳市两城区规划管 10 理文件 “只拆不建”，“拆违建绿”、“拆旧建绿”的规划指导原则，区域内已无成片的可开发用地，高尚、高品质物业的后续开发具有稀缺性。 3． 2 客户定位 近、远期客户定位 （ 1）近期目标客户：老城区客户为主，辐射贵阳市周边新区部分客户，以二次置业的中高端客户为主。 （ 2）远期目标客户：因贵阳市属贵州省省会城市，集教育、文化、政治、经济为一体， 周边市区的企事业单位中高层管理人员、公务员、高校教师、私企老板等，辐射周边各市各区的自住客户。 （ 3）由于贵阳市气候宜人，有“中国第二春城”、“ 中国避暑之都”、“爽爽的贵阳”之称，因此省外住户的购买力也有相当的数量。 （ 2）、目标客户背景描述： 年龄： 3550岁 置业能力： 40万以上 年收入： 510 万以上 职业范围：公务员、企事业中高层、高校高级教师、专业技术人员、个体户、私营企业主等，以有换房需求、二次置业、 11 自住的企事业单位中高级人员和公务员、生意人为主力。 目前生活状况：多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住 环境愿望较强，为二次置业需求。 心理品性：在贵州深厚的历史文化背景滋养下，有着强烈的优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态、亲水环境向往。 3． 3 价格定位 静态价格预估（通过市场比较法）： 4500 元 /平方米 价格动态预估 近年贵阳住宅价格年均增长 810％，总体呈平稳上升趋势， 2020年房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计 2020年增幅为 5%。 以两个增幅来预测动态价格： 5%的保守增幅。 10%老城区板块的快速增幅。 3． 4 户型定位 首期户型配比： 根据贵阳市场供应情况、中高端客户市场需求，结合本项目的客户和档次定位，首推的部分户型配比为：小于 90 12 ㎡ 左右的小三房型（三房两厅一卫）占 %，大于 90 ㎡的大三房型（三房两厅两卫）约占 %。 3． 5 项目开发构思与设想 项目开发条件： 本项目地块建设指标：总占地 156,208m2，实际可用地面积 136,447m2，容积率为 ，总建筑面积 584,其中 :计容积率总建筑面积 477, m2, 不计容积率 总建筑面积 106,。 本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。 物业类型设想： 本项目的居住规模预计约 4,950 户。 根据项目用地建设条件及项目中高端的形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。 社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约 4,950个。 商业开发构思：项目商业为购物、休闲，布置在项目物业高层的一至四楼。 第四部分 项目经济效益分析 4． 1 项目估算的各项设定 （ 1）项目说明 项目用地 ,土地出让金按 /亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按 3%计算。 13 在本项目中，拆迁补偿费按一次性支付 ,自有资金按，其中土地成本 4,100 万元，拆迁补偿费 亿元 ,启动资金 5,000万元。 贷款年利率按 %(08年 12月 基准利率上浮 20%)。 预售条件为工程施工至四层。 销售费用按销售收入的 %计。 （ 2）各项税费说明 根据贵阳市政府相关部门的有关规定： 房地产销售税金及附加为销售收入的 %。 土地增值税 (预征 )为销售收入的 1%。 （ 3） 项目开发销售周期说明 通过对贵阳市房地产开发销售状况的详细了解以及与公司相关部门负责人的全面沟通，对本项目的开发销售周期做如下计划：从 2020年 4月至 2020年 12 月。 （ 4）各项成本费用的设定 根据贵阳市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：开发成本（包括土地成本、拆迁安置费、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费）和开发费用（包括项目管理费、销售费用、财务费用）。 结合我司的经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的 14 土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进 行估算。 4． 2 项目总体规划指标 项目总体指标： 项目总建设期为 60 个月 1. 总用地面积 、 156,208 ㎡ 2. 市政道路面积 19,761 ㎡ 3. 实际用地面积 136,447 ㎡ 4. 总建筑面积 584, ㎡ (含地下车库 94,㎡ ) 5. 建筑密度 % 6. 绿化率 % 项目公建区经济技术指标： 该地块公建区综合规划指标如下： 建筑面积 30, ㎡ ： 含 商业服务 ㎡ 12 班小学 4,801 ㎡ 8 班幼儿园 2, ㎡ 卫生站 600 ㎡ 其他配套设施 2,210 ㎡ 社区服务等 2,015 ㎡ 15 4． 3 项目开发费用估算 项目整体总投资估算： （一）土地成本 本项目。