房地产营销策划实训报告_图文(编辑修改稿)

房地产营销策划实训报告_图文(编辑修改稿)内容摘要：

全市年末常住人口将近 800万人。 人长春市历年产业结构发展情况 长春市历年人口增长情况 ４ 口的增加意味着房地产需求量的增加，为房地产行业的发展提供了一定的消费人群。 房地产投资分 析 长春市 房地产 业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。 1998 年，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快， 房地产开发管理体制逐步规范， 房地产 业开始蓬勃发展起来。 特别是 2020 年以来， 房地产 业更呈现出快速膨胀的发展势头。 目前，聊城市 房地产 步入快速发展期。 20202020 年长春市固定资产投资额快速上涨。 固定资产的快速增长直接促进长春市城市基础设施的完善和人民生活水平的提高，也为房地产行业的发展提供了有利条件。 长春市住宅购买力指标研究 长春市历年城镇居民家庭人均可支配收入情况分析 居民可支配收入的提高增强了长春市居民消费能力和购买能力，为长春市房地产行业的发展提供的有利的经济基础保障，并在很大程度上支撑了居民的购房需求。 长春市历年房地产投资情况 长春市历年城镇居民人均可分配收入情况分析 ５ 聊城市历年恩格尔系数0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %恩格尔系数恩格尔系数 3 3 . 9 % 3 1 . 5 % 3 9 . 5 % 3 9 . 0 % 3 5 . 2 %2020 2020 2020 2020 2020 长春市历年城镇居民家庭恩格尔系数分析 恩格尔系数是国 际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标 ， 根据 联合国粮农组织 提出的标准，恩格尔系数在 59%以上为贫困， 5059%为温饱， 4050%为小康， 3040%为富裕，低于30%为最富裕。 20202020 年长春市城镇居民的恩格尔系数基本保持稳定，在 35%左右，属于富裕，长春市居民综合消费能力的增强意味着长春市高端收入阶层规模将逐步增大。 2 项目地块分析 地块价值 宗地现状分析 长春市历年恩格尔系数 本案位置 ６ 本项目位于长春市朝阳区核心地带，朝阳区人口 万，幅员 237 平方公里， 下设重庆、永昌、清和、桂林、南站、南湖、红旗、湖西、富锋 9 个街道、 55 个社区，永春、乐山 2 个镇、 24个村，以及 1 个省级开发区 长春朝阳经济开发区。 到 2020 年底，全区生产总值实现 264 亿元，同比增长 16%；规模以上工业产值实现 77 亿元，增长 %；全口径财政收入实现 亿元，增长 15%，其中本级财政收入实现 亿元，增长 17%。 朝阳区和南关区是长春市的两个老城区 ，同时也是长春市的中心区。 这里寸土寸金，商业、写字楼占据了主要市场，而住宅主要集中在文化广场、南湖、动植物公园周边以及南湖大路以南、卫星路以北区域。 人民广场以北以商务地产为主，价格高。 南湖公园以西的红旗街附近是较为火爆的区域之一，红旗街有“长春的西 单”之称，朝阳区政府未来 23 年内将着力打造“欧亚商贸圈”，良好的发展前景也给周边房地产注入了勃勃生机。 项目四至 东至人民大街，南至明水路，西至同志街，北至自由大路。 项目基本技术指标 项目占地 万平方米，投入经营后第一年 60％出租 率，每个停车位每月 480 元；第二年以后出租率为 100％，第二年，停车位每月 600 元，以后每月 800 元。 项目周边环境及配套分析 周边交通配套 66 路公交线 路 277 路公交线 路 160路公交线 路 362路公交线 路 80 路公交线 路 227路公交线 路 ７ 周边生活配套 本项目周边生活配套特别是教育配套齐全，拥有良好的教育资源，这也是本项目的突出优势。 配套类别 名称 简要说明 教育配套 东北师大附小、东北师大附中、世纪幼儿园 、 长春理工大学、长春光华学院 地块内有大量教育配套设施项 目周边各类学校众多，完全可以满足项目对教育配套的需求。 医疗配套 吉利中日联谊医院、长春解 放军 461 医院 本项目周边综合性、专科医院、门诊、药店等医疗配套齐全，可满足周边市民的医疗需求。 金融配套 工商银行、建设银行、农业 银行、中国银行 金融配套可满足周边居民需求，数量较多，可满足周边市民对银行等金融配套的需求。 商业配套 恒克隆超市、中东淘宝镇、 欧亚商都、新燕莎商场 商业配套齐全，满足项目周边市民基本购物需求，项目周边便利店、餐饮店等商业配套较多。 商务配套 金谷国际、松江大厦、火炬 大厦、中银大厦 等 项目周边有许多中小型企业在项目周边沿街的写字楼、商场内办公，该区域为长春档次最高的商务区 居住社区 南郡水云天、清华苑、科技 花园等 长春市中高端居住社区多集中在南湖周边区域，尤其在自由大路与南湖大路周边的中心区域，本项目产品类型位于朝阳区核心地段。 地块 SOWT 分析 项目优势 S1 区位：项目位于朝阳区的核心位置，周边众多的长春市企事业单位以及商业中心带来的人流、物流、商流都将使本项目从中受益。 S2 周边环境：项目地块在南湖周围，环境极为优美，空气质量较好，适宜居住。 S3 生活配套 及教育资源：朝阳区是长春市发展成熟区域，经多年发展，现项目周边区域内各生活配套设施已经较为完善，其中教育、医疗配套优势最为突出 S4 市民区域认同度高：本项目所在的自然景观、城区规划方向、区域内房地产发展水平等方面都要优于城市其他区域，市民普遍认为该区域为富人区，对地块区位认同度极高。 ８ 项目劣势 W1 项目用地指标限制与本项目的高端定位之间存在冲突：本地块用地指标对建筑密度、容积率、限高和建筑风格均提出较为严格的要求，容积率不得大于 ，不小于 ，建筑密度不大于50%，相对较大的容积率和建筑密 度下所形成的产品，必然与项目的高端定位形成一定冲突。 W2 朝阳区同类高端住宅产品竞争较为激烈，交通拥挤，客户对于品牌开发商的产品认可度较高。 项目的机会 O1 产品精细度不高，市场存在较多的机会点。 O2 区域规划加大对项目的影响力。 项目地块的威胁 T1宏观政策变化：为抑制房价的快速上涨，政府近期高密度地推出力度空前的宏观调控政策，已使购房者的购房意愿暂时降温，持币观望者增多，因此，整个市场将受到一定程度的影响。 T2项目周边高端项目供应量较大：项目周边将有包括南湖一号、南郡水云天等 高端项目上市，将会分流本项目的目标客群，成为本项目的潜在威胁。 地块价值评估总结 价值点：较高的区位价值将是项目的最大卖点，区域内深厚的文化底蕴、周边优美的环境及成熟的生活配套，可满足客户的需要。 劣势与威胁：对于交通拥挤的现象，采用限制外来私人机动车交通，选择合适区域建设适当规模的停车场。 根据对其他高端竞争项目进行分析，合理定位，通过高端客群关注较多的传媒形式进行推广，扩大宣传区域，同时丰富产品类型以此降低项目门槛，扩大目标客群的范围。 3 长春市住宅市场分析 房地产 业经过 “黄金十年 ”两位数的高速发展，到达一个高峰期。 自 2020 年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整， “国八条 ”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。 同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。 2020 年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。 2020 年，长春市 房地产 开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。 房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。 ９ 由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。 虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。 商品住宅市场 2020 年整体商品住宅市场供求比为。 2020年长春市商品住宅新增供应为 万平方米，同比增长 45%，新增供应套数 万套。 成 交面积为 万平方米，同比下降 %，成交套数 万套；销售金额为 亿元，同比上升 12%，成交均价 6710 元 /平方米，同比上升 %。 而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。 2020 年长春市各区市场情况 3 .4 21 .4 43 .7 04 .2 06 .2 04 .5 55 .2 15 .8 6 5 .8 05 .1 84 .8 93 .9 11 .6 02 .7 1558661565991535957226581687162886642618161535022 4920550001000202030004000500060007000800002468101214千套长春市商品住宅供求分析图（ 2 0 1 1 . 0 1 2 0 1 2 . 0 2 ）供应套数 成交套数 成交均价（元 / ㎡ ） １０ 各板块分布及特点 各区商品住宅成交均价 2020 年 112 月，长春商品住宅市场区域成交均价中，朝阳区成交均价最高，达到 12640 元 /㎡，其次为净月区 8720 元 /㎡和南关区的 8080 元 /㎡，成交均价介于 60007000元 /㎡的区域为高新区和经开区，在 50006000 元 /㎡的区域为绿园区、西新区、二道区和宽城区，其中成交均价最低的为宽城区 5280 元 /㎡。 长春市 2020年 112月商品住宅各区域成交均价情况 １１ 各区商品住宅供应情况 2020 年 112 月高新区供应量位列首位，也是长春市房地产最为热点的区域，经开区紧随其后。 高新区供应主要集中在高新南区南部新城八一水库区域；经开区近几年得到政府的大力扶持，加之长吉战略方针的推进，东部新城的建设逐步完善，其发展重点集中东方广场和世纪广 场周边。 各区商品住宅成交情况 2020 年商品住宅成交面积二道区稳居首位，其成交量为 万㎡，占总成交量的 %。 二道、高新和经开区成为 2020 年 112 月热门成交区域，三个区域总成交量达到 万㎡，占长春市 2020年商品住宅区域供应分布情况 长 春市 2020年商品住宅区域供应占比情况 １２ 总成交量的 %。 需求分析说明 调研目的 调研的目的是为本案提供参考依据，通过对现有市场的了解，全面掌握长春市高端市场的整体态势，以便明确本案的竞争优势、劣势、 威胁和挑战，以市场需求为导向，以客观的市场调研为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。 高端住宅界定标准：（具备以下两个条件为长春市的高端住宅） 区位条件优越（位于市中心或自然景观资源丰富的地段）； 单价在 15000 元 /平方米以上，或总价在 100 万以上的住宅 长春市 2020年商品住宅区域成交分布情况 长春市 2020年商品住宅区域成交占比情况 １３ 调研方法 本报告中高端住宅需求市场调研方法为自填式问卷调研法。 自填式问卷调研法也称标准化访问，就是按照统一设计的、有一定结构的问卷所进行的访问。 便于对访问结果进行统计和定量研究，便于对不同的回答进行对比分析。 在调 研过程中，分区分片走访了长春在建在售的高端住宅项目，详细了解各个项目的规模、在售量、户型和价格，明确竞争项目的情况，掌握长春市场的动态。 抽样方法 本次住宅市场调研的抽样方法为主观抽样法，主观抽样是指根据调查人员的主观经验从总体样本中选择那些被判断为最能代表总体的单位作样本的抽样方法。 采用这种抽样方法，可获代表性较高的样本。 样本来源：去售楼处看房的潜在购房者和去售楼处签约的成交客户。 选择条件：有购买高端住宅的意愿和能力；愿参与本次需求调研。 调查地点：长春高端楼盘售楼处附近。 潜在消费群 体的个人属性 年龄 . 4060 岁为购买长春高端住宅项目客户最集中的年龄段 —— 此年龄段的客户正处于人生中财富积累的高峰期，相对而言，他们有着较强的经济实力。 他们中的一部分人是为了。