房地产经纪公司项目策划报告(编辑修改稿)

房地产经纪公司项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

沿路可建一些阅报栏，造型椅。 C、首期设计地上车位，数量不够，可将部分车位考虑建在后期规划中，大社区保证车位比 1:1，地上车位为主，地下或立体车位为辅，地下及立体车位则以售为主。 配套 首期规模小，不设计会所，底商可部分弥补。 后期考虑会所：健身房 球类活动，老年、儿童活 动站、阅览室、咖啡厅等。 物业管理 18 公顷占地面积，总建面 45— 50 万平方米，约 4000 户，一定要聘用专业、有经验、专心的品牌物业管理公司。 项目开发太多太快，物业管理明显滞后，产北京地产市场的一个通病。 现在北京比较出名的物业管理公司，虽然很专业，但不够专心。 一时间接了大量的楼盘，来不及培育人材，既使最好的中海物业管理公司也被现代投诉。 若聘国际知名的物业管理公司如收费太贵，普通住宅项目的业主承受不了，而且他们对国内繁杂事项处理也缺乏经验。 为了小区日后管理能更完善，开发商不应逃避对用户的责任。 硬件若不能满足用户，就应马上做更换、修补；在没有物业管理经验和人材的情况下，自行成立物管公司也是一种不负责任的行。 首期外请物业公司，可节约时间及精力，快速回笼资金继续开发后期。 后期近 50万平方米则考虑 方案一： 聘用品牌物业管理公司为顾问，小区自行管理。 方案二： 寻找一家专业的品牌物管公司与开发商联合组构一个真正为小区服务的合作物业管理公司。 其优点是： *引进品牌的专业管理理念、专业形象、专业品牌，有利于提升物业品质，增强臵业者信心，促进推广； *开发商了解国内实情、物业情况以业主情况，更能从 业主的利益考虑，相互结合，可以化解物业管理与开发商的矛盾，减少入住后的磨合与问题踢皮球现象；越早介入，越能发现项目在设计和配套等方面的问题，减少后期麻烦；同时也减少未来接手时的突兀和问题积压。 *有利于开发商对物业管理的监督（如收费问题、维修问题等）、 目标要求； *有利于开发商专业的提高和经验总结，为下一个项目打基础； *有利于开发商的整体口碑和品牌链的构筑，培育市场的品牌忠诚度，以提高开发商的整体效益和长远效益； *在开发前期就着手组建，并配合销售（如人员引导、简单介绍等）、卖场管理、保安、导引等工 作，让臵业者在期房认购时就能体验未来的物业管理体的形象和服务，就会大增强臵业者信心； *应不求物业管理公司眼前的高回报，要从开发商的整体效益和长远郊益出发，讲究互补，最终为用户服务，赢得口碑创出品牌，这才是最好的投资回报。 除了一般的物管服务外，在小区内可考虑增加以下服务： *商务服务（订票、打字、复印、传真、上网、送报…） *有偿清洁服务： *待招小保姆、阿姨服务； *订餐、洗衣、订车等服务 *小儿托管服务 *紧急医疗服务 *家私，电器维修服务 *老人保健计划 *儿童课外培训计划 *健康运动培育计划 *装修、维修、室内设计服务 *待租、转租服务 *社区健康定期预防计划 *消遣兴趣研习班（插花、陶艺收法、厨艺…） 收费应按市场标准 — 元 /月每平方米，其它的额外服务以成本有偿服务，尽可能利用社区内 4000 多户的量，与外界合作、合办为小区用户的服务事项。 由于直接影响到物业的后期销售与增值，所以建议加强物业管理，适当降低收费标准。 外观设计 A、 现代感、简约时尚的造型及色彩 B、 可采用涂料与石材、面砖相结合，让人感觉既使用涂料也是为了设计上的时尚感而采用的。 C、 建议斜屋顶，较为美观，面砖要有个性， D、 尽量宽大的造型窗及阳台，空调机位统一 E、 楼门 、楼道、公共空间要显示品质 1装修标准 外墙：高级面砖 走廊：面砖 窗户：新型塑钢窗或双层玻璃 厨卫：预留上下水 供暖：集中供暖，分户计量 供电： 20— 40A 宽带：百兆入小区、十兆入户 门禁：对讲系统 四、价格定位 （一）价格策略： （ 1） 市场原则：根据市场具体情况、竞争对手情况，价格要具 有更大的弹性，更具 竞争力。 （ 2） 针对楼层、单元、朝向、景观、噪音、采光、通风、户型 位臵等作相应调整 （ 3） 增加价格灵活性。 （ 4） 起价 A、 接近成本价 B、 极具吸引力，竞争力 C、 能有一定的轰动效益 调价策略：开盘、封顶、竣工、现房各阶段可考虑一次上调 100— 150 元。 起价要具有吸引力，低于市场同类项目价格的 20%，调价随着市场成交状况：成交良好则适度涨价，成交抑制则折扣促销。 （ 5）朝向差 A、 因为是板楼，南北通透，户型的朝向值相距比较少 B、 只能在户型不同的面积、功能、景观作适当的调整 （ 6） 楼层差 由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差应争取做比较高 三层价格最高，首层（可送花园、送地下室）四层其次，六、七层为复式（可送平台）稍高，二层价格居中，五层价格最低 （ 7） 付款差 付款差： 2 % 一次性付款与分期最大付款相差 3 % 一般付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付，越少付款差 但考虑大部分臵业者都选择按揭付款，如把付款差价拉大意义不大，最高可考虑 2 %的相差 由于现在不少臵业者多很清楚一次付款与按揭付款对开发商而言是一样的，故有经验 懂杀价的买家多会要求报一次发性付款的底价，再改换按揭付款的方式，这会使销售谈判更被动，平均价也受影响 （二）价格执行方案： 首期建面 4 万平方米（公寓 万平方米，商业 万平方米） 公寓均价 3300 元 /平方米，商业均价 6500 元 /平方米 时期 内部认购 开盘 封顶 入住前 均 3100 3200 3400 3600 起价 2950 3050 3250 3450 最高价 3300 3400 3700 3500 67 层 2800 2900 3100 3300 5 层 2650 2750 2950 3150 4 层 2900 3000 3200 3400 3 层 3000 3100 3300 3500 2 层 2800 2900 3100 3300 首层层 3000 3100 3300 3500 6— 7 层送平台，首赠送花园与地下室 底商均价 7000 元 /平方米。