房地产可行性研究报告(范本(编辑修改稿)

房地产可行性研究报告(范本(编辑修改稿)内容摘要：

4 5 . 2 27 5 1 . 8 57 2 5 . 89 4 7 . 7 71 9 3 . 6 52 9 5 . 9 74 5 6 . 2 44 9 4 . 0 15 5 8 . 2 66 6 0 . 6 11 1 5 0 . 6 63 5 6 . 9 17328713461854732426539663157379502004006008001000120014002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年010002020300040005000600070008000新建商品房竣工量( 万平方米)新建商品房销售量( 万平方米)新建商品房销售价格( 元/ 平方米) 杭州市六区商品房销售及价格走势图 2 9 . 6 23 2 . 9 42 6 . 4 83 0 . 4 32 3 . 6 61 1 . 4 62 3 . 3 93 5 . 6 66 0 . 0 91 0 3 . 3 35 1 . 5 74 1 . 4 8 4 3 . 2 33 4 . 6 92 9 . 5 52 2 . 7 69291110851352914509145401133110707991796469513100069594981198919399 91770204060801001202 0 0 6 年9 月 2 0 0 6 年1 0 月 2 0 0 6 年1 1 月 2 0 0 6 年1 2 月 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年5 月 2 0 0 7 年6 月 2 0 0 7 年7 月 2 0 0 7 年8 月 2 0 0 7 年9 月 2 0 0 7 年1 0 月 2 0 0 7 年1 1 月 2 0 0 7 年1 2 月0202040006000800010000120201400016000市六区成交量( 万平方米)市六区成均价( 元/ 平方米) 我们通过统计数据发现，杭州市的新房供求比近年来基本 呈供求 基本 平衡 甚至供大于求的 态势。 但由统计口径原因，新建商品房竣工量统计时包含了经济适用房和安置用房（超过补偿差价购买部分），因此杭州这几年实际上处于一个供不应求的状况，再加上供应结构不太合理（大面积户型供应比例偏高），房价一直处于增长态势。 特别是进入 2020 年 6月以来，供不应求状况更加突出。 2020 年商品房销售 万平方米，增长 ％，其中住宅销售 万平方米，增长 ％ ，应该说 2020 年杭州楼市飙升主要是由供应跟不上压抑了两年的需求引发的。 随着四季度及今年上半年的信贷紧缩及 新盘大量上市，供求比例会逐步回复到相对平衡的态势，市场将会理性。 五 、 需求分析 我们认为推动杭州市房地产保持旺盛需求，并将在未来很长一段时间内继续发挥其推动作用的几个基本因素是：城市地位的不断提高、城市生活品质的继续提高；城市化进程继续加大；束缚的住房升级需求；中产阶级的壮大。 城市地位的不断提高 近年以来，杭州的城市竞争力获得了一系列的肯定：“世界休闲博览会举办地”、“中国宜居城市”、“最佳商业城市”、“最具活力的民营经济城市 ”等。 这些荣誉的获得显示城市竞争力不断上升， 经济辐射能力和城市影响力都变得更 大。 同时杭州提出打造“生活品质之城市”，使得城市的宜居形象更加鲜明，对于房地产需求起到很大的推动作用，使更多的异地人士来杭州创业、居住、生活。 杭州近年来获得的城市荣誉  《福布斯》 “2020 中国大陆最佳商业城市排行榜 ” 位次分别是：杭州、北京、上海、无锡、宁波、苏州、大连、广州、南京、天津。  《福布斯》 “200 7 中国大陆最佳商业城市排行榜 ” 位次分别是：杭州、上海、南京、无锡、苏州、北京、广州、宁波、大连。  2020年度 中国城市竞争力 排行：最适宜居住十大城市之一。 城市化进程和 住房升级需求 以农村人口加速 转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求，从2020 年开始杭州市市区人均居住建筑面积由 平方米增加到 2020 年年末 平方米。 随着经济水平的增长，居民对住房水平和质量的需求 将 不断增 长，从而带来对住房升级的强劲需求。 中产阶级的壮大 收入分配和中产阶级的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。 根据其他国家的经验显示，当年均收入超过3000 美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标准），将会迅速出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。 杭州市 2020 年城镇居民人均可支配收入达到 21689 元，比上年增长 %，按可比汇率比价计算已经十分接近 3000 美元。 因此，随着杭州市中产阶级队伍的迅速增加，将带来对城市房屋特别是中高档商品房的需求增加。 对房地产投资的增加 浙江 民营经济发达、民间资本雄厚 ，而杭州作为浙江的省会城市和风景旅游成城市，房产具有很强的保值增值能力。 同时浙江籍异地者对于子女教育、休闲度假的购置物业需求很大，且长期来看 房产的增值效应明显， 投资需求潜力仍然很大。 六 、 消费者调研 为了配合公司丁桥项目的市场定位、产品策划、广告策划、 销售策划等，我们根据 杭州专业杂志《楼市》 及 华坤市场研究公司在连续三年杭州人居展上抽样调查了 2020 位未来两年内有购房打算的决策者进行了问卷调查，部分统计结果如下： 消费者来源分析 从我们的调查结果看， 外地客户 （新杭州人） 成为支撑杭州 市场的 主要力量，在杭州拥有一套住房成为其享受生活理念的一种表达方式，长期投资和持有物业的比例教高。 购房人群地域特征 —— 异地购房占绝对主导 30%39%24%7%杭州本地人 新杭州人 浙江省内其他地方人 省外人士 消费者购买行为分析 从我们的调查结果看，杭州市消费者购房主要以一次置业为主 ，其中又以自助型需求和改善型需求为主。 首次置业和改善型居住的比例之和基本占到 70%以上，成为绝对主力。 主要购买意图 —— 首次置业、改善居住仍占主流、投资客有所抬头 46%30%11%7%5%27%51%3%16%2%41%36%10%7%4%0%10%20%30%40%50%60%首次置业 改善居住 居住兼投资 为父母 / 子女购房 投资2020 年 4 月2020 年 9 月2020 年 5 月图： 三届房交会期间购房目的调查 消费者居住区域选择分析 从调查结果来看，消费者在选择居住区域时已经不像原来一样只看重传统的地段因素，而是更加看重整体的居住环境、交通和配套设施等方面。 从消费者的选择范围来看，城西、三墩、钱江新城三区域成为最佳选择区域，也充分反映了当前消费者对于居住地区选 择的认同度。 图：消费者选择居住区域调查结果 物业类型需求分析 此次调查结果显示，在物业的选择上，小高层是目前市场上的首选，占被访者人数的 %，比选择者多层的人多出近 5 个百分点。 而选择排屋和别墅的比例合计有 %。 %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%多层 小高层 高层 排屋 别墅 其他 图：消费者 物业类型需求 调查结果 面积及户型需求分析 此次调查的结果显示，消费者最迫切需求的物业面积区间集中在 90 ㎡ 100㎡，这说明消费者更倾向于购买中小户型。 而根据消费者对户型需求的调查结果来看，消费者需求的主 力户型为二室二厅二卫（ %）、三室二厅二卫（ %）、三室两厅一卫（ %），与面积选择基本保持一致。 （图 9— 6） 同时我们通过对比可以发现，在相同面积段的情况下客户对于功能空间的要求明显提高，两个卫生间的需求提升比例较大。 图：消费者 物业 面积 需求 调查结果 %%%%% %%%%%%%%%四房两厅两卫 三房两厅两卫 三房两厅一卫 两房两厅两卫 两房两厅一卫 一房一厅一卫 其他图：消费者 物业 户型 需求 调查结果 价格选择分析 在单价的选择上，有 56%的被访者可以接受的单价在 7000 元 /平方米到10000 元 /平方米之间，而选择 7000 元 /平方米以上的被 访者占 31%，此外，能接受 10000 元 /平方米到 15000 元 /平方米单价的被访者有 13%。 图：消费者 物业 户型 需求 调查结果 消费者调研 小结 （ 1）由调查结果可知，消费者在选择购房时，价格、地段和交通是其首先考虑的几个主要因素，但在同类地段下，这几个因素相差不大，因此，此时更应做好景观、户型以及房屋建设质量工作以吸引消费者购买； （ 2）就面积和户型情况而言，市场上受追捧的是中小户型，而面积太大或太小的户型均为消费者冷落； （ 3）从购房的动因看，自住和改善居住环境日益成为居民购房的主要动因，而投资性购房 所占比例并不是很大； （ 4）在消费者购房所考虑的因素中，开发商的信誉也成为其购买决策的影响因素之一，因此，开发商在强化楼盘品质的同时，也须注意加强品牌建设等自身的内在因素。 七 、 未来市场 走势分析 未来房地产市场供求情况分析 杭州房地产市场总体可预计住宅供应情况表（单位：万 平方米 ） 城区 在售房源 增量房源 潜在供应量 合计 上城区 下城区 拱墅区 西湖区 江干区 滨江区 之江区 下沙区 17 合计 数据来源 —— 根据透明售房网络及杭州市国土土地出让数据统计 注释： 本数据截至 2020 年 12 月 在售房源：已取得预售证但未实现销售的房源 增量房源：分期开发项目（已开盘过）但尚未取得预售证的房源 潜在供应量：已取得 土地但未开盘销售的项目所能供应的房源 数据统计显示截至 目前 杭州市 六 区可售房源总量 （包括 2020 年全年出让的商品房建设用地） 建筑面积 近 1400 万平方米。 这些供应将主要集中在 未来两到叁年内释放，而从今年上半年的土地供应情况（今年上半年除 1 月份出让 2块宗地以外，到 3月 14 日止仅发布 8 块宗地信息预告，尚未有出让土地正式挂牌）看，杭州市政府似乎开始有目的的控制土地供应量。 因此我们认为未来供应压力只集中在近阶段，总体市场转折的可能性不大。 未来杭州房价走势分析  宏观经济降温、货币政策从紧、信贷 从紧  前期 滞后的供应 和新增商品房供应 开始 集中 释放  部分项目由于各种原因低价开盘销售以求缓解资金压力  土地价格上升， PPI高企导致建安材料、人工等成本不断上升  “人口红利” 产业的刚性需求 依然存在，结婚高峰 仍然将 持续 数年 杭州楼市目前面临自 2020 年年底货币紧缩政策尤其是按揭信贷紧缩政策调控影响后， 销售 出现一定低迷 ，但 我们认为，随着人民币汇率升值速度的加速，全球性钢筋、水泥、铜、铝等基础类大宗资源价格的爆涨以及国内新劳动法实施以后建筑劳动力成本的快速提高，房地产最主要的价格组成因素都处于于国内CPI同步的高涨周期，房地产的价格将难 以在短时间内予以下降调整；同时， 随着 杭州楼市新年供应量的复苏，产品供应结构的调整， 90 平方米以下的中小户型占据市场主流 ， 市场的供求关系将得到结构性缓和，部分在楼市旺销期间被高估的区域房价可能出现价格理性的调整。 整体而言，杭州楼市的需求仍处于较为旺盛的人口红利阶段，自住以及投资需求在通货膨胀时期难以得到有效遏制，后期需求仍大量存在，未来市场价格仍将稳中有升，健康运行。 第 五 部分、 项目周边 市场 情况 一 、本项目所处区域概况 随着杭州城市的发展，扩大城区范围、拓展城市居住空间已越来越迫切。 目前在三墩 有迄 今为止杭州建设规模最大的安居工程 ——都市水乡， 该 楼盘的入市极大地提升该区域的人气。 随着浙大的落户及该地区的城市配套建设日趋成熟，房价也随之大幅攀升。 2020 年 杭州连续几次土地招标会上，三墩出让地块高潮迭起，地价 也再创新高。 今年 出让的 [2020]25 号地块， 楼面 地价已达 每平方米7750 元。 根据此规划，未来五年，三墩的城镇居住人口将由现在 3 万～ 4 万人发展到20 万人。 此外，随着沃尔玛、银泰购物中心、世纪联华等的入驻，以及规划中的华东地区最大医院浙江医院的开工建设，申花路区域的房地产发展充满希望。 二 、区域竞争性 楼盘情况调查 该区域内在建项目较多，主要有亲亲家园、耀江 .文鼎苑、滨江 .万家花城、旅游 .橡树园、 华元 .芳满庭 等楼盘 ： 周边楼盘分布图 滨江 .万家花城 物业名称 滨江 .万家花城 调。